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物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)實行內(nèi)部二級核算的探討
畢業(yè)論文
[論文摘要]隨著跨入21世紀(jì)，物業(yè)管理作為專業(yè)化的管理，其將不斷更新，延伸與擴大。物業(yè)財務(wù)管理應(yīng)更加精細化，才能適應(yīng)形勢的需要，近幾年，隨著房地產(chǎn)開發(fā)量的不斷擴大，使許多獨立核算物業(yè)公司都管理著許多相對獨立的物業(yè)小區(qū)，在日常管理上，這些小區(qū)均要求對人員、物資、財務(wù)的相對獨立管理，既1級管理下的2級管理，因此為維護物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的利益，每個小區(qū)各自成立了產(chǎn)委人委員會。因此，為充分發(fā)揮核算作用，提高核算質(zhì)量，正確的記錄和反映資金流動和經(jīng)營成果，更好地為公司的經(jīng)營發(fā)展和產(chǎn)權(quán)人服務(wù)，進行會計核算體制改革，實行內(nèi)部2級核算財務(wù)管理成為必要，1年來的實際，進行了1些探討，現(xiàn)加以和同行們商榷。
[關(guān)鍵詞]：物業(yè)管理財務(wù)內(nèi)部2級核算
[論文] 物業(yè)管理是指由專門的機構(gòu)和人員，受物業(yè)所有人的委托，按照國家規(guī)定，依照合同和契約，對已竣工投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場地，以手段進行管理，并且向住戶使用人提供多方面的綜合性服務(wù)，滿足人們?nèi)找嬖鲩L的居住、消費需求，以使物業(yè)能保值、增值。物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)是指物業(yè)管理企業(yè)為了達到其經(jīng)營目標(biāo)所進行的籌集資金、運用資金和收益分配活動。
隨著時代跨入21世紀(jì)，物業(yè)管理作為專業(yè)化的管理，其內(nèi)容將不斷更新、延伸與擴大。物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理作為企業(yè)管理的1個重要組成部分，應(yīng)更加精細化，不斷完善管理體制，向管理要效益，才能適應(yīng)形勢發(fā)展的需要。近幾年，隨著房地產(chǎn)開發(fā)量的不斷擴大，使許多獨立核算物業(yè)公司都管理著許多相對獨立的物業(yè)小區(qū)。在日常管理上，這些小區(qū)均要求對人員、物資、財務(wù)的相對獨立管理，即1級管理下的2級管理。同時為維護物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的利益，每個小區(qū)的各自承成立了產(chǎn)權(quán)人委員會，要求對小區(qū)的財務(wù)狀況和維修基金利息的使用情況進行監(jiān)督。因此，為充分發(fā)揮會計核算作用，提高核算質(zhì)量，正確的記錄和反映資金流動狀況和經(jīng)營成果，更好地為公司的經(jīng)營發(fā)展和產(chǎn)權(quán)人服務(wù)，進行會計核算體制改革，實行內(nèi)部2級核算財務(wù)管理成為必要。
內(nèi)部2級核算如何進行，1年來我們結(jié)合實際，進行了1些探討性的實踐，現(xiàn)加以總結(jié)和同行們商榷。
首先，需建立內(nèi)部2級核算的財務(wù)組織結(jié)構(gòu)。
其次，要確定內(nèi)部2級會計核算的內(nèi)容、賬簿設(shè)置、會計核算形式并根據(jù)實際進行科目設(shè)置
會計核算的內(nèi)容包括物業(yè)管理中心的資產(chǎn)、負債、收入、支出、盈虧的核算及編制會計報表；產(chǎn)權(quán)人維修基金及其利息的收、支核算等。賬簿設(shè)置應(yīng)有總賬、明細分類賬、現(xiàn)金日記賬。 會計核算形式是采用“科目匯總表”的形式，即明細分類賬及現(xiàn)金日記賬根據(jù)記賬憑證登記，總賬根據(jù)“科目匯總表”登記，總賬與明細分類賬是核對關(guān)系，數(shù)字1致。
根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)執(zhí)行的會計制度財政部財會字(1993)第02號頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》及財政部財會字(1999)第44號頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)會計核算補充規(guī)定(試行)》的原則精神，結(jié)合實行內(nèi)部2級核算的實際情況，對部分會計科目和明細科目及核算內(nèi)容應(yīng)做如下補充規(guī)定，見下表：
2級核算單位會計科目的補充規(guī)定及核算內(nèi)容
編號
科目名稱
核算內(nèi)容
117
內(nèi)部往來
核算小區(qū)同財務(wù)部之間由于經(jīng)濟業(yè)務(wù)關(guān)系所發(fā)生的各種應(yīng)收、應(yīng)付、暫收、暫付往來款項。
204
預(yù)收賬款
按合同或規(guī)定向有關(guān)單位和個人預(yù)收的款項（包括對物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提前交納的收費項目）。
205
代收款項
核算因代收、代交有關(guān)費用應(yīng)付給有關(guān)部門的款項。如房屋維護管理費（房租）、電費、水費、采暖費、監(jiān)控門等。
209
其他應(yīng)付款
核算除“應(yīng)付賬款”、“預(yù)收賬款”和“代收款項”以為的應(yīng)付、暫收其他單位或個人的款項，入裝修保證金等。
281
代管基金
核算接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人管理委員會委托管理的房屋公用部位、公用設(shè)備和公共設(shè)施的維修基金和利息。
501
經(jīng)營收入
核算在物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)等勞務(wù)所取得的各項收入，也是主營業(yè)務(wù)收入。包括：
1.物業(yè)管理收入。明細科目設(shè)：公共性服務(wù)收入、代辦性服務(wù)收入、特約服務(wù)收入、乘梯費收入。
2.物業(yè)修理收入。明細科目設(shè)：自用部位維修收入、公用部位維修收入。
3.物業(yè)經(jīng)營收入。明細科目按經(jīng)營項目設(shè)置。
502
經(jīng)營成本
核算物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)修理等應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本。包括：
1.物業(yè)管理成本。按用途分項核算為清潔衛(wèi)生費、安全保衛(wèi)費、綠化養(yǎng)護費、公共設(shè)施維護費、2次供水維護費、電梯維護費、社區(qū)文化活動費、其他。
2.物業(yè)修理成本。包括維修人員的工資、附加費、材料費及由“物業(yè)工程”科目轉(zhuǎn)入的工程成本。
3.物業(yè)經(jīng)營成本。包括經(jīng)營人員的工資、附加費、物料消耗及所用建筑物設(shè)施的修理費
4.間接費用。本科目可按費用性質(zhì)設(shè)置明細科目，如工資、職工福利費、辦公費、工會經(jīng)費、經(jīng)費、勞動保險費、失業(yè)保險費、住房公積金、郵電通訊費、業(yè)務(wù)招待費、差旅費、勞動保護費、車輛運輸費、折舊費、低值易耗品攤銷、修理費、遞延資產(chǎn)攤銷、保險費、廣告宣傳費、取暖費、水電費、咨詢審計費、印刷費、其他等。
511
其他業(yè)務(wù)收入
核算除主營業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動所取得的收入。按其他業(yè)務(wù)經(jīng)營項目設(shè)明細科目。
512
其他業(yè)務(wù)支出
核算除主營業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動所發(fā)生的各項支出。與“其他業(yè)務(wù)收入”的明細科目相對應(yīng)。
再次，要明確內(nèi)部2級會計核算的制約關(guān)系及財務(wù)監(jiān)督
第1，財務(wù)部同各小區(qū)之間的關(guān)系，都要通過“內(nèi)部往來”科目核算，以此將公司的經(jīng)濟活動組成統(tǒng)1的整體。
第2，“內(nèi)部往來”科目的記賬憑證必須是兩聯(lián)復(fù)寫式（或復(fù)印件）。第2聯(lián)為正聯(lián)，是制證單位的記賬憑證； 第1聯(lián)是副聯(lián)，加蓋 內(nèi)部記賬通知 章后為對方填制記賬憑證的附件。
第3，“內(nèi)部往來”科目的記賬憑證，應(yīng)及時填制并通知對方，以保證記賬及時、數(shù)字1致。
第4，月末財務(wù)部匯總“資產(chǎn)負債表”時，如發(fā)現(xiàn)“內(nèi)部往來”余額不1致時，應(yīng)通知有關(guān)的小區(qū)及時查對。
第5，報表的匯總。月末財務(wù)部應(yīng)將公司的會計報表同小區(qū)的會計報表數(shù)字相加，編出公司的全額報表。對“資產(chǎn)負債表”中的“內(nèi)部往來”科目的借方余額同貸方余額應(yīng)互相抵消。相抵后無余額。如有未達賬項，其差額匯入“其他應(yīng)收款”余額中。
第6，公司為2級核算單位辦理經(jīng)濟業(yè)務(wù)的會計原始憑證(發(fā)票、收據(jù)等)由該單位保管，附于記賬憑證上。如1張原始憑證涉及多個2級核算單位（如公司統(tǒng)1辦理交付勞動保險基金、電話費等）時，則由財務(wù)部保存。但需給2級核算單位復(fù)印件。
第7，2級核算單位的1切收入，均應(yīng)上交財務(wù)部,不得坐支。
第8，2級核算單位的庫存現(xiàn)金定額由財務(wù)部核定，請領(lǐng)現(xiàn)金時，應(yīng)填制“現(xiàn)金調(diào)撥申請單”，辦理撥款手續(xù)。
第9，月終2級核算單位應(yīng)將應(yīng)交稅金、其他應(yīng)交款及本月利潤（虧損）轉(zhuǎn)公司財務(wù)。
關(guān)于財務(wù)監(jiān)督方面，2級核算小區(qū)每月向公司報送除《房地產(chǎn)開發(fā)會計制度》中規(guī)定的會計報表外，還要報送內(nèi)部報表。包括“經(jīng)營收支情況表”和“間接費用表”（見附表1、附表2）。
公司財務(wù)審計部應(yīng)于次月對其開支、財務(wù)管理、會計核算等進行審計、檢查，對審計結(jié)果向總經(jīng)理報告。
內(nèi)部2級核算會計分錄實例：
1、2級核算小區(qū)領(lǐng)取現(xiàn)金
①財務(wù)部填制付款憑證：
借：內(nèi)部往來—××小區(qū)
貸：現(xiàn)金
②小區(qū)填制收款憑證：
借：現(xiàn)金
貸：內(nèi)部往來—物業(yè)公司
2、小區(qū)支付現(xiàn)金
借：經(jīng)營成本—安全保衛(wèi)費
其他應(yīng)付款—裝修保證金
貸：現(xiàn)金
3、取得收入：
①財務(wù)部填制收款憑證
借：銀行存款
貸：內(nèi)部往來—××小區(qū)
②小區(qū)填制轉(zhuǎn)賬憑證
借：內(nèi)部往來—物業(yè)公司
貸：經(jīng)營收入—物業(yè)管理收入—代辦性服務(wù)收入
預(yù)收賬款—公共性服務(wù)收入
其他應(yīng)付款—裝修保證金
代收款項—房屋養(yǎng)護費
4、物業(yè)公司各部門直接為小區(qū)購置或支付的款項
①財務(wù)部憑發(fā)票復(fù)印件填制付款憑證
借：內(nèi)部往來—××小區(qū)
貸：銀行存款
現(xiàn)金
②小區(qū)根據(jù)付款憑證付聯(lián)及發(fā)票填制轉(zhuǎn)賬憑證
借：經(jīng)營成本
貸：內(nèi)部往來—公司
5、支付工資
①財務(wù)部填制付款憑證
借：內(nèi)部往來—××小區(qū)
貸：現(xiàn)金
②小區(qū)填制收款憑證
借：現(xiàn)金
貸：內(nèi)部往來—公司
③小區(qū)根據(jù)工資匯總表填制付款憑證
借：應(yīng)付工資
貸：現(xiàn)金
6、計稅
①小區(qū)根據(jù)當(dāng)月收入計提稅金，填制轉(zhuǎn)賬憑證
借：經(jīng)營稅金及附加
貸：應(yīng)交稅金
其他應(yīng)交款
②月終稅金轉(zhuǎn)總公司，填制轉(zhuǎn)賬憑證
借：應(yīng)交稅金
其他應(yīng)交款
貸：內(nèi)部往來—公司
③財務(wù)部根據(jù)小區(qū)的“轉(zhuǎn)賬憑證”付聯(lián)，填制轉(zhuǎn)賬憑證
借：內(nèi)部往來—××小區(qū)
貸：應(yīng)交稅金
其他應(yīng)交款
7、利潤結(jié)算
①月終小區(qū)將“經(jīng)營收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”、“營業(yè)外收入”、“經(jīng)營成本”、“其他業(yè)務(wù)支出”、“營業(yè)外支出”、“經(jīng)營稅金及附加”等科目余額轉(zhuǎn)入“本年利潤”科目后，將本月利潤轉(zhuǎn)物業(yè)公司，填制轉(zhuǎn)賬憑證。
借：本年利潤
貸：內(nèi)部往來—公司
如為虧損
借：內(nèi)部往來—公司
貸：本年利潤
②財務(wù)部根據(jù)轉(zhuǎn)賬憑證付聯(lián)填制轉(zhuǎn)賬憑證
借：內(nèi)部往來--××小區(qū)
貸：本年利潤
如為虧損
借：本年利潤
貸：內(nèi)部往來--××小區(qū)
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