- 相關(guān)推薦
中小房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)量與評(píng)估
內(nèi)容摘要：風(fēng)險(xiǎn)的測(cè)量和評(píng)估就是指對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率及其影響程度做出定量的估計(jì)，并確定某些風(fēng)險(xiǎn)因素變化幅度和范圍。本文運(yùn)用非線(xiàn)性盈虧平衡分析法、敏感度分析法和事故樹(shù)法三種風(fēng)險(xiǎn)測(cè)量和評(píng)估方法對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。
關(guān)鍵詞：中小房地產(chǎn)企業(yè) 非線(xiàn)性盈虧平衡法 敏感性分析 事故樹(shù) 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
非線(xiàn)性盈虧平衡分析法下中小房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析
盈虧平衡分析法就是通過(guò)確定盈虧平衡點(diǎn)，找出擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建成以后的盈虧界限，確定合理的開(kāi)發(fā)面積，了解項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力。根據(jù)建筑成本及銷(xiāo)售收入與銷(xiāo)售量之間是否呈線(xiàn)性關(guān)系，盈虧平衡分析又可進(jìn)一步分為線(xiàn)性和非線(xiàn)性盈虧平衡分析；在實(shí)際房地產(chǎn)投資中經(jīng)常會(huì)遇到的情況是開(kāi)發(fā)建筑面積與成本并不成線(xiàn)性關(guān)系。房屋銷(xiāo)售也會(huì)受到市場(chǎng)和消費(fèi)者的影響，銷(xiāo)售收入與銷(xiāo)售量也不呈線(xiàn)性變化關(guān)系。項(xiàng)目總成本與建筑面積不成正比的原因有兩方面：一方面是項(xiàng)目的規(guī)模經(jīng)濟(jì)性，即項(xiàng)目達(dá)到一定的經(jīng)濟(jì)規(guī)模后，面積增加，單位建筑面積的成本有所下降；另一方面是項(xiàng)目的規(guī)模不經(jīng)濟(jì)性，即當(dāng)項(xiàng)目規(guī)模超過(guò)某一限度時(shí)，正常的建筑材料、動(dòng)力設(shè)備、機(jī)械設(shè)備等已經(jīng)不能保證供應(yīng)，正常的生產(chǎn)班次也不能完成任務(wù)，需加班加點(diǎn)，增加勞務(wù)費(fèi)用；因而成本函數(shù)也變成了非線(xiàn)性關(guān)系。
如圖1所示，總成本曲線(xiàn)和銷(xiāo)售凈收入曲線(xiàn)有兩個(gè)交點(diǎn)，即有兩個(gè)盈虧平衡點(diǎn)Q1和Q2；注意：在這里，利潤(rùn)即總收入和總成本函數(shù)之間的垂直距離，在建筑面積為Q0時(shí)最大。在兩個(gè)盈虧平衡點(diǎn)中，只有第一個(gè)，即與建筑面積Q1對(duì)應(yīng)的平衡點(diǎn)才是相關(guān)的。當(dāng)中小房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始建造時(shí)，管理當(dāng)局通常預(yù)期會(huì)虧損；這時(shí)，就需要知道建筑面積達(dá)到多少才能從虧損變?yōu)橛�。在圖1中，企業(yè)希望盡快達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)建筑面積Q1，然后向利潤(rùn)最大的建筑面積Q0移動(dòng)。但理性的房地產(chǎn)企業(yè)不會(huì)使建筑面積超過(guò)Q0，因?yàn)檫@會(huì)導(dǎo)致企業(yè)利潤(rùn)的減少。理性的管理者不應(yīng)把建筑面積設(shè)定在第二個(gè)盈虧平衡點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的Q2上的。
從圖1可看出，有兩個(gè)盈虧平衡點(diǎn)，有一個(gè)最佳盈利建筑面積點(diǎn)Q0，這與線(xiàn)性盈虧平衡不同，因此并非建筑面積越大，盈利越多。通過(guò)以上的分析不難看出非線(xiàn)性盈虧平衡分析的優(yōu)缺點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：中小房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一方面需要對(duì)項(xiàng)目的一些主要參數(shù)如銷(xiāo)售量、售價(jià)、成本做出估計(jì)，另一方面某些經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)如總投資額、收益率還不容易確定。因此，運(yùn)用非線(xiàn)性盈虧平衡分析法對(duì)高度敏感的銷(xiāo)售量、成本、利潤(rùn)等因素進(jìn)行分析，有助于了解項(xiàng)目可能承受風(fēng)險(xiǎn)的程度；缺點(diǎn)：非線(xiàn)性盈虧平衡分析不能揭示產(chǎn)生項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的根源，雖然我們知道降低盈虧平衡點(diǎn)可以降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，但是如何降低，應(yīng)該采取哪些措施或通過(guò)哪些有利途徑可達(dá)到這個(gè)目的，盈虧平衡分析法沒(méi)有給出答案。
基于敏感性分析法的中小房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析
（一）多因素敏感性分析
為了確定有哪些因素影響目標(biāo)指標(biāo)（包括凈現(xiàn)值、內(nèi)部利潤(rùn)率、投資回收期等），我們一般選擇投資總額、經(jīng)營(yíng)成本、銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售量等作為可能的影響因素；單因素敏感性分析是假設(shè)只變動(dòng)一個(gè)影響因素，其他因素不變；而多因素敏感性分析則允許多個(gè)影響因素同時(shí)變動(dòng)，以查看綜合影響后，目標(biāo)指標(biāo)的變動(dòng)趨勢(shì)和程度。本文認(rèn)為針對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目而言，不確定性因素往往是同時(shí)變化的，不存在單因素變動(dòng)的可能，因此下文將以一個(gè)案例運(yùn)用多因素敏感性分析法進(jìn)行分析。
假定某項(xiàng)目的初始投資為85000元，年租金收入為17500元，年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為1500元，項(xiàng)目壽命為10年，資產(chǎn)殘值為1000元，基準(zhǔn)收益率為13%，現(xiàn)在就初始投資和各年租金收入對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行雙因素敏感分析。
設(shè)X=初始投資變化的百分?jǐn)?shù)；Y=同時(shí)改變的年租金收入的百分?jǐn)?shù)
則凈現(xiàn)值NPV=-85000（1+X）+17500(1+Y){1/1+13%…+…1/（1+13%）′°}-1500{1/1+13%…+…1/（1+13%）′°}+1000/（1+13%）′°=4765.8-85X+94Y
當(dāng)NPV≥0時(shí)，該方案盈利在13%以上，即4765.8-85X+94Y≥0，Y≥0.89X-0.05將不等式畫(huà)在平面圖上就得到圖2所示的兩個(gè)區(qū)域，斜線(xiàn)上的點(diǎn)表示NPV=O；
斜線(xiàn)以上的區(qū)域表示NPV>0；斜線(xiàn)以下的區(qū)域表示NPV<0。圖2中△AOB表示初始投資增加而年租金收入減少時(shí)，NPV仍大于零，但這個(gè)區(qū)域面積很小。
�。ǘ┟舾行苑治龅膬�(yōu)缺點(diǎn)
優(yōu)點(diǎn)：通過(guò)敏感性分析，可以找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素，使項(xiàng)目分析人員將注意力集中在這些關(guān)鍵因素上，必要時(shí)可以對(duì)某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測(cè)和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，以減少投資的風(fēng)險(xiǎn)。
缺點(diǎn)：敏感性分析不能表明這種風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率有多大，無(wú)法定量測(cè)出風(fēng)險(xiǎn)值的大小。對(duì)于不同的項(xiàng)目，各個(gè)不確定因素發(fā)生相對(duì)變動(dòng)的概率是不一樣的，因此兩個(gè)同樣敏感的因素，在一定的不利的變動(dòng)范圍內(nèi)，可能一個(gè)發(fā)生的概率很大，另一個(gè)發(fā)生的概率很小，這也是敏感性分析解決不了的。
基于事故樹(shù)分析法的中小房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析
決策樹(shù)法是一種用來(lái)分析和進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)的方法。決策樹(shù)法主要適用具有某些可以確定的結(jié)果的問(wèn)題和多階段決策分析；在運(yùn)用中通過(guò)不斷的“剪枝”，最終確定最好的決策方案。基于決策樹(shù)原理演化出了可以針對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析的事故樹(shù)分析法。
通過(guò)事故樹(shù)分析法，可以利用樹(shù)狀圖形由上朝下分枝，越分越細(xì)的特點(diǎn)，事先對(duì)可能引起房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)損失的風(fēng)險(xiǎn)事件進(jìn)行研究，對(duì)引起風(fēng)險(xiǎn)事件并導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)損失的各種原因進(jìn)行逐級(jí)詳細(xì)分析，最后確定風(fēng)險(xiǎn)因素。在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別中，事故樹(shù)分析法不但能查明開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素，估計(jì)出導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)事件的各個(gè)基本事件的主次程度，還可通過(guò)運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)等相關(guān)知識(shí)和歷史資料求出風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生的概率。一個(gè)可能的住宅滯銷(xiāo)的潛在風(fēng)險(xiǎn)事故樹(shù)見(jiàn)圖3。
例如，如對(duì)某住宅銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別可通過(guò)圖3所示的事故樹(shù)來(lái)識(shí)別：房地產(chǎn)產(chǎn)品滯銷(xiāo)的原因可能是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商投資決策失誤和營(yíng)銷(xiāo)策略不當(dāng)?shù)�，而投資決策失誤又可能是因?yàn)橥顿Y時(shí)機(jī)、物業(yè)位置和物業(yè)類(lèi)型等選擇不當(dāng)，逐級(jí)往下，越分越細(xì)，最后形成一個(gè)事故樹(shù)，房地產(chǎn)滯銷(xiāo)的風(fēng)險(xiǎn)因素也就全部識(shí)別清楚了。
參考文獻(xiàn)：
1.中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì).房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理[M].中國(guó)物價(jià)出版社，2002
2.鮑道琴.淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制[J].中國(guó)市場(chǎng)，2005(7)
畢業(yè)論文搜集整理：
【中小房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)量與評(píng)估】相關(guān)文章：
淺談中小外貿(mào)企業(yè)外匯風(fēng)險(xiǎn)治理03-23
研討壽險(xiǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估03-26
資產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)及其防范12-08
房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理探究論文05-29
我國(guó)壽險(xiǎn)公司風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估研究11-25
資源多約束進(jìn)度網(wǎng)絡(luò)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估03-21
關(guān)于模糊綜合的信息安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估03-02