闡述投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量會(huì)計(jì)政策選擇與盈余管理
【摘要】以中航地產(chǎn)為例，本文分析了中航地產(chǎn)在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量會(huì)計(jì)政策選擇對其財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響及選擇動(dòng)因。根據(jù)對中航地產(chǎn)的分析，對企業(yè)選擇會(huì)計(jì)政策提供借鑒作用。
【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn);會(huì)計(jì)政策選擇;盈余管理
從2007年《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)—投資性房地產(chǎn)》執(zhí)行，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量有更多的選擇權(quán)，同時(shí)也為企業(yè)利用會(huì)計(jì)政策選擇進(jìn)行盈余管理提供了機(jī)會(huì)。公允價(jià)值一般都用于計(jì)量金融資產(chǎn)項(xiàng)目，但是投資性房地產(chǎn)是唯一使用公允價(jià)值計(jì)量的非金融資產(chǎn)項(xiàng)目。
投資性房地產(chǎn)是指為了賺取租金或者用于資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。我國《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)—投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)應(yīng)該在資產(chǎn)負(fù)債表日對投資性房地產(chǎn)采用成本模式或者公允價(jià)值模式計(jì)量。
如果采用成本模式計(jì)量，資產(chǎn)負(fù)債表日必須對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊，如果發(fā)生了減值，需要計(jì)提減值準(zhǔn)備。
如果采用公允價(jià)值計(jì)量模式，不需要對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊，也不需要計(jì)提減值準(zhǔn)備。房地產(chǎn)價(jià)格有變動(dòng)時(shí)，公允價(jià)值與原來賬面價(jià)值之間會(huì)有差額，差額計(jì)入當(dāng)期損益，可以用來調(diào)節(jié)當(dāng)年的利潤。在2007—2009年間，我國投資性房地產(chǎn)上市公司絕大多數(shù)采用成本模式計(jì)量，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的極少。采用公允價(jià)值計(jì)量的上市公司，三年分別為18家、20家和25家，僅占2.86%、2.9%、3.24%。但是2009年中航地產(chǎn)轉(zhuǎn)變了投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式，由成本模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r(jià)值模式，這種會(huì)計(jì)政策的轉(zhuǎn)變動(dòng)機(jī)是值得研究的。
因此，本文以中航地產(chǎn)公司為例，分析其投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式轉(zhuǎn)變對盈余的影響，分析其轉(zhuǎn)變計(jì)量模式的動(dòng)因，為房地產(chǎn)企業(yè)選擇會(huì)計(jì)政闡述投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量會(huì)計(jì)政策選擇與盈余管理策提供借鑒，為加強(qiáng)監(jiān)管，提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量提供倡議策略。
1、中航地產(chǎn)案例簡介
深圳中航地產(chǎn)股份有限公司(簡稱中航地產(chǎn)，證券代碼000043)成立于1985年，公司于199年改組為上市公司，簡稱 “中航地產(chǎn)”。公司發(fā)展二十多年，業(yè)務(wù)涉及地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營與管理、酒店經(jīng)營與管理，連續(xù)多年進(jìn)入深圳百強(qiáng)企業(yè)榜。
2009年1月1日中航地產(chǎn)對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)政策變更，由成本模式變?yōu)楣蕛r(jià)值模式，轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值增加3.37億元，當(dāng)期采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益為3169.13萬元，該公司當(dāng)期凈利潤為6286.75萬元，對當(dāng)期利潤影響為50.41%。
2、投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策變更動(dòng)因以及制約因素分析
2.1 變更動(dòng)因分析
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，無論是市場環(huán)境還是國際通行做法，運(yùn)用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。2008年我國金融危機(jī)爆發(fā)，房價(jià)漲跌十分的不確定。董事長吳光權(quán)即將結(jié)束他在中航地產(chǎn)的任職。一系列理由促使了公司在2009年變更投資性房地產(chǎn)的計(jì)量方式。
2.1.1有利于優(yōu)化財(cái)務(wù)指標(biāo)，便于融資。
如果使用公允價(jià)值計(jì)量，資產(chǎn)的賬面價(jià)值會(huì)增加，這樣可以從報(bào)表層面優(yōu)化財(cái)務(wù)指標(biāo)，例如：降低資產(chǎn)負(fù)債率，可以使企業(yè)呈現(xiàn)出較低的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)容易以較低的資本成本進(jìn)行融資，有利于企業(yè)擴(kuò)張和發(fā)展壯大。
國際上普遍采用公允價(jià)值模式計(jì)量，我們采用此種模式，可以更好的接軌國際準(zhǔn)則，幫助投資者進(jìn)行更好的決策，更好的對比國內(nèi)外企業(yè)的價(jià)值，以便吸引更多的投資。
2.1.2盈余管理的驅(qū)使
2009年仇慎謙擔(dān)任董事長，石正林擔(dān)任總經(jīng)理，有可能是因?yàn)槌陝谄跫s等理由導(dǎo)致當(dāng)期調(diào)整利潤。公允價(jià)值變動(dòng)損益占非經(jīng)常損益比重分別為-907.39%(2008年)、55.37%(2009年)，同時(shí)占利潤總額的比例分別投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量為-85%(2008年)、21.30%(2009年)，通過會(huì)計(jì)政策選擇來提高經(jīng)營業(yè)績指標(biāo)，從而可以反映企業(yè)管理層受托責(zé)任的履行狀況。
2.2 制約因素分析
2.2.1 利潤變化程度加劇
采用公允價(jià)值計(jì)量，會(huì)計(jì)利潤會(huì)隨著公允價(jià)值的波動(dòng)而相應(yīng)的變動(dòng)。盈余大幅度波動(dòng)絕對不是管理層所愿意看到的，管理層更愿意看到有一個(gè)持續(xù)平滑且可預(yù)期的盈余走勢。我國房地產(chǎn)市場受國家的宏觀調(diào)控影響很大，公允價(jià)值很容易受到影響。此外房地產(chǎn)市場變化、投資者心理也會(huì)影響公允價(jià)值波動(dòng)。隨著公允價(jià)值的變動(dòng)，會(huì)計(jì)利潤跟著發(fā)生變化，容易給投資者、債權(quán)人造成困擾，加大企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。
2.2.2凈利潤與現(xiàn)金流的背離程度加劇
權(quán)責(zé)發(fā)生制模式下，凈利潤背后有可能就缺乏足夠的現(xiàn)金流支撐，二者經(jīng)常出現(xiàn)背離。而公允價(jià)值的引入，更加加劇了背離的程度，弱化了凈利潤和現(xiàn)金流之間的關(guān)系。
在資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入利潤，如果沒有對房地產(chǎn)進(jìn)行處置，則沒有相應(yīng)的現(xiàn)金流入。沒有足夠的現(xiàn)金作支撐，就會(huì)加大利潤分配的難度。
3、結(jié)論及倡議
2007年新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則引入公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)對我國發(fā)展市場經(jīng)濟(jì)具有積極意。但是由于目前房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定，公允價(jià)值采用需要十分謹(jǐn)慎。對于如何選擇投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式，需要針對本公司的實(shí)際情況來選擇相應(yīng)的會(huì)計(jì)政策。如果公司迫切需要提高業(yè)績，可以選擇變更公允價(jià)值計(jì)量模式;預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)大漲的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，選擇公允價(jià)值利大于弊;反之，則按成本模式計(jì)量更好。
公允價(jià)值是必定的趨勢，同時(shí)是一把雙刃劍，我們要充分發(fā)揮有利方面，同時(shí)規(guī)避其不利方面，讓公允價(jià)值計(jì)量更好的為經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)。
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