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廣州市380元租個(gè)座位當(dāng)“創(chuàng)客”
只要花380元/月租一個(gè)座位，就可以進(jìn)駐辦公樓開(kāi)始創(chuàng)業(yè)了，還有專業(yè)人士提供指導(dǎo)，甚至獲得資金投資。今年以來(lái)，隨著“大眾創(chuàng)業(yè)”的興起，東莞地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始出現(xiàn)為“創(chuàng)客”提供“創(chuàng)客空間”的寫字樓，一些老舊的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也借此轉(zhuǎn)型成“創(chuàng)客空間”，借機(jī)盤活經(jīng)營(yíng)不理想的商業(yè)體。
現(xiàn)象：舊商業(yè)項(xiàng)目變身新型辦公室
東莞市工商局局長(zhǎng)范燕彬今年在做客陽(yáng)光熱線時(shí)介紹，去年?yáng)|莞新增企業(yè)主體比2012年增加超30%，其中98%都是私營(yíng)企業(yè)和個(gè)體戶，且以創(chuàng)業(yè)者為主。“全民創(chuàng)業(yè)”成為時(shí)下盛行的一種風(fēng)氣，為了迎合創(chuàng)業(yè)大軍，東莞不少舊商業(yè)項(xiàng)目也紛紛轉(zhuǎn)型成創(chuàng)客寫字樓，迎接新的春天。
“只要租一個(gè)座位就可以創(chuàng)業(yè)，我們提供法律、融資、會(huì)計(jì)、總臺(tái)等商務(wù)服務(wù)。”田禾集團(tuán)常務(wù)副總裁李健康告訴記者，為了成功地轉(zhuǎn)型，他們考察了全國(guó)許多地方，終于決定把田禾國(guó)際名酒城轉(zhuǎn)型成“東莞we work全服務(wù)式辦公室”。
他為記者描述這種新型辦公室的藍(lán)圖：“這里將是創(chuàng)業(yè)者的天下，在開(kāi)闊的空間里辦公，不同的公司之間可以互相交流，還有健身房、籃球場(chǎng)，配備會(huì)議室、商務(wù)中心等，可以說(shuō)只要搬一臺(tái)電腦進(jìn)來(lái)，就能創(chuàng)業(yè)了。”他告訴記者，東莞有不少人想創(chuàng)業(yè)，雖然能真正創(chuàng)業(yè)成功的不多，但是創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)卻難能可貴，“東莞 we work”的設(shè)想可以讓創(chuàng)業(yè)者能夠花最少的錢，來(lái)嘗試創(chuàng)業(yè)。此外，“我們還聯(lián)合了大學(xué)生創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)中心提供指導(dǎo)，集團(tuán)還提供2000萬(wàn)元的扶持基金，選擇一些合適項(xiàng)目來(lái)投資”。
不過(guò)，轉(zhuǎn)型“創(chuàng)客空間”的主要目的仍然是盤活田禾國(guó)際名酒城這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，由于當(dāng)初定位的失敗，該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)并不理想，開(kāi)發(fā)商希望通過(guò)轉(zhuǎn)型“創(chuàng)客空間”這種新型模式的寫字樓來(lái)盤活這個(gè)2萬(wàn)平方米的商業(yè)體。
記者了解到，東莞將推行“一址多照”登記等多項(xiàng)措施，培育以一張辦公桌為單元的創(chuàng)客空間，降低創(chuàng)業(yè)成本。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這些措施為舊商業(yè)體轉(zhuǎn)型成“創(chuàng)客空間”提供了便利，如原來(lái)一個(gè)商鋪，現(xiàn)在可以拆分注冊(cè)多家企業(yè)，提供給創(chuàng)客們。
原因：商業(yè)地產(chǎn)不景氣急需轉(zhuǎn)型
近年來(lái)，在萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科的帶動(dòng)之下，東莞的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)空前繁榮，第二輪商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高潮到來(lái)，然而，隨著新的大型商業(yè)綜合體不斷落地，舊的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目生存空間被擠壓，一些定位不準(zhǔn)確的商業(yè)體被空置，甚至倒閉，面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，舊商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要通過(guò)轉(zhuǎn)型重新盤活。
日前，東城商業(yè)中心區(qū)項(xiàng)目潮匯星城運(yùn)營(yíng)方東莞市天日實(shí)業(yè)投資有限公司宣布倒閉，公司所有資產(chǎn)均已被查封、扣押或凍結(jié)。此前，該項(xiàng)目將原來(lái)的街鋪重新改造成潮匯星城，但是招商并不理想，于去年9月開(kāi)業(yè)，僅維持了不到一年的時(shí)間，就因人氣慘淡而關(guān)門。
此外，南城的鴻福少年藝術(shù)宮殿也因?yàn)榻?jīng)營(yíng)商和開(kāi)發(fā)商之間的糾紛，沒(méi)有開(kāi)業(yè)就已經(jīng)關(guān)門，原來(lái)招商的品牌也隨之撤走。南城西平的鳳凰時(shí)尚城于2013年開(kāi)放營(yíng)銷中心，一直到現(xiàn)在都沒(méi)有正式營(yíng)業(yè)，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，由于招商不順利，開(kāi)業(yè)時(shí)間被一再推遲。
記者發(fā)現(xiàn)，這些商業(yè)項(xiàng)目大多位于商業(yè)發(fā)達(dá)的中心城區(qū)，由原有的舊項(xiàng)目改造而成，位置一般都很好。但是由于定位不合理、競(jìng)爭(zhēng)激烈等問(wèn)題，招商困難，人氣不足，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)不善，有的甚至沒(méi)有開(kāi)業(yè)就被迫關(guān)門。顯然，在這一輪?wèn)|莞的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大潮當(dāng)中，新一輪的洗牌已經(jīng)開(kāi)始。
面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的空置，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，通過(guò)重新定位轉(zhuǎn)型或可以盤活部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。在第一輪的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)潮中，2003年開(kāi)發(fā)的華南MALL幾經(jīng)浮沉，重新定位后于去年重新開(kāi)業(yè)，引進(jìn)超市、百貨商場(chǎng)和餐飲業(yè)等，目前已經(jīng)逐漸盤活，成為成功的案例。
不過(guò)，創(chuàng)客的出現(xiàn)給一些舊商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提供了新的轉(zhuǎn)型方向。李健康認(rèn)為，東莞的商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩，競(jìng)爭(zhēng)激烈，舊有商業(yè)項(xiàng)目不得不進(jìn)行轉(zhuǎn)型，而轉(zhuǎn)型成創(chuàng)客寫字樓，是一條不錯(cuò)的路，也是未來(lái)寫字樓發(fā)展的一個(gè)方向。
辦公成本很低
比起商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型“創(chuàng)客空間”，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)早已經(jīng)先行一步，同時(shí)，也為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)型提供經(jīng)驗(yàn)和指導(dǎo)。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目由于有著先天的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，在推行“創(chuàng)客空間”時(shí)，更能夠吸引創(chuàng)業(yè)者。前日，東莞首屆創(chuàng)客夢(mèng)想?yún)R在東莞天安數(shù)碼城舉行，現(xiàn)場(chǎng)除了吸引不少想創(chuàng)業(yè)的年輕人外，還有不少地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士到現(xiàn)場(chǎng)考察，目前在一家商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目工作的李先生告訴記者，“創(chuàng)客空間”的概念商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)營(yíng)時(shí)也可以借鑒。
據(jù)了解，目前天安數(shù)碼城內(nèi)已經(jīng)建成約7000平方米的創(chuàng)客空間，進(jìn)駐項(xiàng)目超過(guò)50個(gè)。其中“天馬創(chuàng)業(yè)營(yíng)”已經(jīng)簽約的就有二三十家。其中一名“創(chuàng)客”施先生告訴記者，在這里辦公成本很低，最便宜的380元/月租一個(gè)座位就可以創(chuàng)業(yè)，水電費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)等都由天馬創(chuàng)業(yè)營(yíng)承擔(dān)，不需要其他費(fèi)用。
提供各種資源扶助創(chuàng)業(yè)者
“創(chuàng)客空間”與傳統(tǒng)寫字樓有什么區(qū)別?東莞首個(gè)互聯(lián)網(wǎng)聯(lián)合辦公空間——松山湖互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園“大家創(chuàng)客”的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，“創(chuàng)客空間”倡導(dǎo)的是共享協(xié)作式的新型辦公模式，資源共享，跨界交流。除了可以“拎包進(jìn)駐”的便利外，創(chuàng)客空間還會(huì)幫助創(chuàng)業(yè)者們尋找合作伙伴或投資人，幫助尋找各種市場(chǎng)資源，扶助大家創(chuàng)業(yè)。
“天馬創(chuàng)業(yè)營(yíng)”也同樣設(shè)有天使投資，當(dāng)你的項(xiàng)目需要資金，又具有創(chuàng)新性的時(shí)候，這些專業(yè)的天使投資人就會(huì)進(jìn)行評(píng)估，對(duì)你的項(xiàng)目進(jìn)行投資。“創(chuàng)客”施先生介紹，“380元/月不僅是一個(gè)卡座的錢，還可以得到成功企業(yè)家對(duì)你的產(chǎn)品發(fā)展方向、營(yíng)銷手段、未來(lái)的發(fā)展等進(jìn)行指導(dǎo)和資金扶持。”這也是對(duì)許多創(chuàng)業(yè)者有最大吸引力的地方。
瞄準(zhǔn)80后90后創(chuàng)業(yè)者
李健康介紹，他的工作團(tuán)隊(duì)曾經(jīng)對(duì)許多創(chuàng)業(yè)者進(jìn)行調(diào)查，發(fā)現(xiàn)許多70后、80后、90后對(duì)創(chuàng)客空間都很感興趣。
不過(guò)，從創(chuàng)客空間的各種條件來(lái)看，充滿理想和創(chuàng)意的80后、90后是其中最大的一個(gè)群體，正準(zhǔn)備創(chuàng)業(yè)的“90后”小劉告訴記者，在開(kāi)始創(chuàng)業(yè)時(shí)能夠有最節(jié)約成本的辦公室，有專業(yè)人士指導(dǎo)，還有可能獲得資金的扶持，對(duì)他的吸引力很大。
業(yè)內(nèi)人士：
寫字樓面臨內(nèi)憂外患
但是，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也在進(jìn)行“創(chuàng)客空間”的時(shí)候，商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型創(chuàng)客寫字樓就面臨著天然的競(jìng)爭(zhēng)，在專業(yè)和配套上，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目擁有商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所沒(méi)有的先天優(yōu)勢(shì)，同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)遺留的問(wèn)題也需要解決。有商鋪業(yè)主認(rèn)為，商鋪的價(jià)值與寫字樓的價(jià)值存在差異，商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型成寫字樓后，原有的價(jià)值降低，投資回報(bào)率減少，因此不少業(yè)主并不同意開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型成創(chuàng)客寫字樓，而是希望轉(zhuǎn)型成其他的商業(yè)項(xiàng)目。
此外，打造創(chuàng)客空間需要有專業(yè)的融資公司進(jìn)行投資，“通過(guò)降低寫字樓租金換取創(chuàng)業(yè)者項(xiàng)目的股份，只要投資的20多個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，有一兩個(gè)是成功的，就可以收回成本，甚至獲得高額利潤(rùn)。”正在研究并準(zhǔn)備推行創(chuàng)客寫字樓的林先生告訴記者，創(chuàng)客寫字樓除了要有融資渠道外，還需要有精準(zhǔn)的投資眼光。
不過(guò)，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)困局的時(shí)候，首先要做的是將其盤活，轉(zhuǎn)型成創(chuàng)客寫字樓是方法之一，只要人氣起來(lái)了，帶動(dòng)周邊的配套商業(yè)進(jìn)駐，租金和價(jià)值自然就會(huì)往上漲。“在大城市，一些創(chuàng)客空間的租金已經(jīng)直逼甲級(jí)寫字樓。”該業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“創(chuàng)客空間”是未來(lái)發(fā)展的一個(gè)方向。
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