2016房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》練習(xí)及答案
一.單選題：
1.在凈收益每年不變且持續(xù)無限年的凈收益流模式下，資本化率( )
A. 等于報(bào)酬率
B. 大于報(bào)酬率
C. 小于報(bào)酬率
D. 無法知道
標(biāo)準(zhǔn)答案：a
考生答案：
本題分?jǐn)?shù)：8.33
本題得分：0
解析：根據(jù)V=A/Y，與V=A/R可知Y=R。
2.購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款常數(shù)是6%，自有資本要求的年收益率為9%，則該類房地產(chǎn)的資本化率為( )%
A. 6
B. 6.9
C. 8.8
D. 9
標(biāo)準(zhǔn)答案：b
考生答案：
本題分?jǐn)?shù)：8.33
本題得分：0
解析：
3.某宗房地產(chǎn)的土地價(jià)值占總價(jià)值的30%，建筑物價(jià)值占總價(jià)值的70%，由可比實(shí)例房地產(chǎn)中所求出的土地資本化率為6%，建筑物資本率為8%，則綜合資本化率為( )%
A. 7.4
B. 7.0
C. 6
D. 8
標(biāo)準(zhǔn)答案：a
考生答案：
本題分?jǐn)?shù)：8.33
本題得分：0
解析：
4.綜合資本化率是求取( )時(shí)應(yīng)采用的資本化率
A. 土地價(jià)值
B. 建筑物價(jià)值
C. 房地價(jià)值
D. 建筑物與設(shè)備價(jià)值
標(biāo)準(zhǔn)答案：c
考生答案：
本題分?jǐn)?shù)：8.33
本題得分：0
解析：求取土地價(jià)值與建筑物價(jià)值分別用土地資本化率和建筑物資本化率。設(shè)備價(jià)值不能用任何資本化率求取。
二.多選題：
1.有了貨幣的時(shí)間價(jià)值觀念之后，收益性房地產(chǎn)的價(jià)值就是該房地產(chǎn)的未來凈收益的現(xiàn)值之和，其高低取決于下列3個(gè)因素：( )。
A.可獲凈收益的大小
B.可獲凈收益期限的長短
C.獲得該凈收益的可靠性 .建立在貨幣具有時(shí)間價(jià)值的觀念，現(xiàn)在的錢比將來的錢更值錢
標(biāo)準(zhǔn)答案：A, B, C
本題分?jǐn)?shù)：11.12
解 析：收益性房地產(chǎn)的價(jià)值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價(jià)值高低主要取決于下列3個(gè)因素：①未來凈收益的大小——未來凈收益越大，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反 之就越低;②獲得凈收益的可靠性——獲得凈收益越可靠，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反之就越低;③獲得凈收益期限的長短——獲得凈收益期限越長，房地產(chǎn)的價(jià)值就 越高，反之就越低。E的說法是錯誤的。
2.收益法適用的對象，是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如( )等房地產(chǎn)。
A.農(nóng)地和商業(yè)
B.旅館和餐飲
C.寫字樓
D.公寓
標(biāo)準(zhǔn)答案：A, B, C, D
本題分?jǐn)?shù)：11.12
解 析：收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如寫字樓、住宅(公寓)、 商店、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租 的)、倉庫 (用于出租的)、農(nóng)地等。它不限于估價(jià)對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價(jià)對象所 屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。
3.
標(biāo)準(zhǔn)答案：A, D
本題分?jǐn)?shù)：11.12
解析：見教材
4.收益法適用的條件，是房地產(chǎn)的{ }都易于量化。
A.收益 B.風(fēng)險(xiǎn)
C.價(jià)值 D.金額
標(biāo)準(zhǔn)答案：A, B
本題分?jǐn)?shù)：11.12
解析：收益法適用的條件是房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地量化。
5.收益法的公式為：V=A/Y，則此公式的前提是( )。
A.凈收益每年不變?yōu)锳 B.報(bào)酬率大于零為Y
C.收益年限n為無限年 D.報(bào)酬率為零
標(biāo)準(zhǔn)答案：A, B, C
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