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房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試業(yè)務(wù)操作知識點

時間:2024-07-27 09:36:10 經(jīng)紀(jì)人 我要投稿
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2016年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試業(yè)務(wù)操作知識點

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2016年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試業(yè)務(wù)操作知識點

  一、市場法的基本原理

  (1)市場法的概念

  市場法又稱市場比較法、比較法,是將估價對象與在估價時點近期交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較,對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整,以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

  (2)市場法的理論依據(jù)

  市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。

  (3)市場法適用的對象和條件

  市場法適用的對象是具有交易性的房地產(chǎn),如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等。而對于那些很少發(fā)生交易的房地產(chǎn),如特殊工業(yè)廠房、學(xué)校、古建筑、教堂、寺廟、紀(jì)念館等,則難以采用市場法估價。

  市場法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易。如果在房地產(chǎn)市場發(fā)育不夠或者房地產(chǎn)交易較少發(fā)生的地區(qū),就難以采用市場法估價。

  市場法的原理和技術(shù)也可以用于其他估價方法中有關(guān)參數(shù)的求取,如經(jīng)營收入、成本費用、空置率、報酬率、資本化率、開發(fā)經(jīng)營期等;

  (4)市場法的操作步驟

  運用市場法估價一般分為下列7個步驟進(jìn)行:①搜集交易實例;②選取可比實例;③建立價格可比基礎(chǔ);④進(jìn)行交易情況修正;⑤進(jìn)行交易日期調(diào)整;⑥進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整;⑦求取比準(zhǔn)價格。

  二、房地產(chǎn)市場細(xì)分的原則

  對房地產(chǎn)經(jīng)營與銷售有利的房地產(chǎn)市場細(xì)分應(yīng)該遵循以下原則:

  可測量性?蓽y量性是指各個細(xì)分市場的現(xiàn)實或潛在購買力和市場規(guī)模大小是可以識別、可以衡量的。

  可進(jìn)人性?蛇M(jìn)入性是指房地產(chǎn)企業(yè)可能進(jìn)入所選定細(xì)分市場的程度。主要從三個方面判斷細(xì)分市場對于企業(yè)是否具有可進(jìn)入性:

 、 企業(yè)是否具有進(jìn)入細(xì)分市場的條件;(如存在貿(mào)易壁壘)

 、谄髽I(yè)是否能將產(chǎn)品推廣給細(xì)分市場的消費者;

 、郛a(chǎn)品是否能夠進(jìn)入市場。

  可盈利性?捎允侵甘袌鲆(guī)模足以使企業(yè)有利可圖。也就是說,一個細(xì)分市場應(yīng)該具有一定的規(guī)模,并且具有相當(dāng)程度的發(fā)展?jié)摿,足以滿足企業(yè)銷售和利潤的要求。

  可行性?尚行允侵阜康禺a(chǎn)企業(yè)選擇的細(xì)分市場,能否制定和實施相應(yīng)有效的市場營銷計劃,包括產(chǎn)品、價格、渠道以及促銷等計劃。

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