城市物流園區(qū)規(guī)劃與建設的基本內容

　　物流園區(qū)規(guī)劃是指對城市區(qū)域物流用地進行定位、空間布局，對區(qū)內功能進行設計、對設備與設施進行配置，以及對物流園區(qū)經營方針和管理模式進行策劃的過程 現代物流園區(qū)的規(guī)劃建設是一項系統(tǒng)工程，其物流活動范圍廣闊，既有城市的、區(qū)域的、全國的活動領域，又有跨國的活動領域；物流流程復雜，須經過倉儲、運輸、配送、包裝、裝卸、流通加工、信息處理等環(huán)節(jié)；物流涉及面廣，涉及工業(yè)、農業(yè)、商貿、鐵路、交通、航空、信息、城市規(guī)劃等部門 在這種情況下，需要協(xié)同各方才能做好物流園區(qū)規(guī)劃工作，否則會影響物流園區(qū)的效益提高和效能發(fā)揮。

　　按照規(guī)劃編制的一般程序和方法，物流園區(qū)的建設規(guī)劃應涵蓋以下幾個方面的主要內容：物流園區(qū)建設規(guī)劃的背景、物流園區(qū)規(guī)劃建設的必要性和可行性、物流園區(qū)的戰(zhàn)略定位、物流園區(qū)未來物流作業(yè)量的預測及構成分析、物流園區(qū)的選址決策、物流園區(qū)的規(guī)模確定、物流園區(qū)的功能設計、物流園區(qū)的主要技術裝備、物流園區(qū)的平臺規(guī)劃（基礎設施平臺和信息平臺）物流園區(qū)的系統(tǒng)需求及系統(tǒng)初步設計、物流園區(qū)建設的投資規(guī)模及資金來源、物流園區(qū)建設的國民經濟評價和財務評價、物流園區(qū)建設的可行性論證、物流園區(qū)建設的運作模式由于篇幅關系，本文主要探討物流園區(qū)戰(zhàn)略定位、物流園區(qū)的功能設計、運作模式、物流園區(qū)信息平臺的建設等四個方面內容。

　　物流園區(qū)的戰(zhàn)略定位

　　據中國倉儲協(xié)會最近完成的統(tǒng)計數據顯示，現時內地物流園區(qū)平均空置率高達》0%，經營效益與投資的預期目標相差甚大 科學地確定物流園區(qū)的戰(zhàn)略理念和戰(zhàn)略定位，完善戰(zhàn)略規(guī)劃的內容和服務體系的設計，成了當前物流園區(qū)建設的當務之急

　　1、現代城市物流園區(qū)戰(zhàn)略規(guī)劃的作用和意義

　　由于物流園區(qū)的建設要占用大量的土地資源 其投資少則幾億，而且建設周期長、投資回收慢，如果不對物流園區(qū)進行科學合理的規(guī)劃就盲目投資建設，其風險是十分巨大的大型物流園區(qū)的戰(zhàn)略規(guī)劃設計是對物流園區(qū)建設的目標、理念以及資源和功能的總體部署與規(guī)劃，是制定物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃、布局規(guī)劃、項目規(guī)劃等具體實施方案的指導性綱領，是為物流園區(qū)的設計、建設、運營、管理和評價提供科學的決策依據 制訂一個科學的、行之有效的物流園區(qū)戰(zhàn)略規(guī)劃，將可以有效地規(guī)避經營者的投資風險，使物流園區(qū)建設及其后續(xù)工作沿著正確的方向行進 它將有利于物流用地的合理布局和物流設施的合理配置及功能發(fā)揮，以便更好地為各類企業(yè)進行優(yōu)化生產和銷售、為及時滿足客戶的各類需求提供綜合的優(yōu)質服務。

　　2、現代城市物流園區(qū)的戰(zhàn)略定位的內容

　　（1）明確總體指導思想和戰(zhàn)略目標

　�。�2）開發(fā)模式定位

　　總結國內外物流園區(qū)開發(fā)建設的經驗及在此基礎上的理論分析，現代物流園區(qū)可視需要與可能選擇采用如下四種開發(fā)模式：

　　a、政府規(guī)劃、經濟開發(fā)區(qū)開發(fā)模式

　　將物流園區(qū)作為一個類同于工業(yè)園區(qū)、經濟開發(fā)區(qū)或高新技術開發(fā)區(qū)的項目進行有組織的開發(fā)和建設 該模式將是在特定的開發(fā)規(guī)劃、政策和設置專門的開發(fā)管理機構的組織下進行的經濟開發(fā)項目 由于現代物流的發(fā)展特點、趨勢和在經濟發(fā)展中的重要地位和作用，物流園區(qū)無可爭辯地成為構筑高效率運作和轉變經濟增長方式與增長質量的新的經濟發(fā)展體系的重要組成部分 正是由于物流園區(qū)具有物流組織管理和促進經濟開發(fā)雙重功能特性，因此，建立在經濟開發(fā)區(qū)開發(fā)模式基礎之上的物流園區(qū)建設項日，實際上是在新的經濟發(fā)展背景下的全新的經濟開發(fā)區(qū)項目。

　　b、政府規(guī)劃、主體企業(yè)引導開發(fā)模式

　　從人力市場經濟發(fā)展的角度，按照運用市場機制進行物流資源合理整合和產業(yè)資源有效配置的原則，通過利用在物流行業(yè)和相應技術領域及供應鏈管理中具有優(yōu)勢的企業(yè)率先在園區(qū)進行開發(fā)和發(fā)展，在宏觀政策的引導與扶持下，積極引進需要依托物流環(huán)境促進發(fā)展的工業(yè)、商業(yè)企業(yè)，逐步實現物流產業(yè)的聚集達到物流園區(qū)開發(fā)和建設的目的 主體企業(yè)引導開發(fā)的物流園區(qū)開發(fā)模式，要求在城市經濟管理體制、管理機制等方面實施大力度的改革和創(chuàng)新，要求能從中心城市發(fā)展和區(qū)域經濟發(fā)展的高度，培育現代物流園區(qū)發(fā)展所需要的有開發(fā)實力的企業(yè)和良好的市場環(huán)境。

　　c、政府規(guī)劃、工業(yè)地產商開發(fā)模式

　　是指將物流園區(qū)作為工業(yè)地產項目，通過給予開發(fā)者適應工業(yè)項目開發(fā)的上地政策、稅收政策和優(yōu)惠的市政配套等相關政策，由工業(yè)地產商主持進行物流園區(qū)的道路、倉庫和其它物流基礎設施的建設和投資，然后以租賃、轉讓或合資、合作經營的方式進行物流園區(qū)相關設施的經營和管理 在澳大利亞、美國、德國等經濟發(fā)達國家均有此種開發(fā)模式的范例 作為類似于工業(yè)地產商開發(fā)模式，在日木的東京、神戶、德國的不來梅等城市，是由政府投資進行物流園區(qū)相關基礎設施的投資建設，然后委托給個或多個物流設施管理能力較強的企業(yè)，在較為優(yōu)惠的政策框架下進行經營管理 采用工業(yè)地產商開發(fā)模式的理論基礎是物流園區(qū)的開發(fā)和建設本身不是為了贏利，目的在于建立良好的物流運作與管理環(huán)境，為工業(yè)、商業(yè)企業(yè)以及物流經營企業(yè)創(chuàng)造提高物流效率和降低物流成本的條件，是一種社會效益的體現 政府的收益著眼于整體經濟規(guī)模的擴大經濟運行質量、效率與效益的提高。

　　d、綜合運作開發(fā)模式

　　是指對上述的經濟開發(fā)區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導開發(fā)模式和工業(yè)地產商開發(fā)模式等多種模式混合運用的物流園區(qū)開發(fā)模式 由于物流園區(qū)開發(fā)項目一般具有較大的建設規(guī)模和涉及廣泛的經營范圍，既要求在土地、稅收等政策方面的有力支持，也需要有很強的資金籌措能力友運作能力，還要求園區(qū)具備強有力的經營運作管理能力，單純采用某一種開發(fā)模式，往往難以達到保障園區(qū)建設順利推進的目的，有必要對上述物流園區(qū)的多種開發(fā)模式進行綜合使用。

　�。�3）業(yè)務定位

　　物流園區(qū)的業(yè)務定位是指物流園區(qū)準備干什么，也就是從事什么行業(yè)的物流服務業(yè)務 比如，有的只是從事某一類或某幾類商品的物流服務業(yè)務，有的則可能從事綜合性的物流服務業(yè)務

　�。�4）客戶定位

　　物流園區(qū)的客戶定位是指物流園區(qū)的服務對象是誰，也就是指物流園區(qū)的目標顧客是誰 不同的目標顧客具有不同的業(yè)務需求和滿足需求所需要的特定服務方式，因此它直接決定了物流園區(qū)的經營方式和服務方式的選擇。

　　物流園區(qū)的功能設計

　　物流園區(qū)的功能可有廣義、狹義之分 廣義上的物流園區(qū)功能應包括物流作業(yè)服務功能、物流組織管理功能及經濟開發(fā)功能三類功能，狹義上的物流園區(qū)功能則專指前者，即物流作業(yè)服務功能 物流組織管理功能主要是指為了優(yōu)化配置社會物流資源、提高物流運作效率、效益和管理水平而進行的物流市場調查、分析預測、發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃及經營策略擬定和實施、物流啟動的科學組織、計劃制定、過程監(jiān)控、績效評價、標準規(guī)范、質量管理、市場監(jiān)督、企業(yè)協(xié)調等類活動 園區(qū)的經濟開發(fā)功能主要表現為對當地經濟整體發(fā)展的支撐促進功能、吸引外部投資、新建物流基礎設施的項目開發(fā)建設功能、既有物流設施資源的整合優(yōu)化功能、吸引生產加工企業(yè)、現代物流企業(yè)、其它服務企業(yè)及機構入駐園區(qū)的產業(yè)發(fā)展帶動功能、促進園區(qū)土地增值的土地資源開發(fā)功能等 強化和提高上兩類功能對于物流園區(qū)的健康發(fā)展和效率效益的提高十分重要，但對于合理地規(guī)劃園區(qū)功能分區(qū)劃分、充分利用土地資源及公用設施、進行園區(qū)設施設備和投資估算及效益分析，更為重要的是合理確定物流園區(qū)的物流作業(yè)服務功能。

　　作為進出貨物的集散地和為大型廠商采購與分銷提供的物流平臺，物流園區(qū)應該具有以下一些基本功能：

　�。�1）運輸功能

　　運輸是物流系。統(tǒng)中最重要、最有活力的功能要素 運輸活動本身，或者品實際的空間位移是在物流網絡中的線路上完成的，而在物流節(jié)點（物流園區(qū)、物流中心、貨運場站等）內完成的是貨物集散、發(fā)送、到達、中轉、多式聯(lián)運組織銜接等與運送活動配套的運輸服務等功能。

　�。�2）倉儲功能

　　在現代物流網絡體系中，對于包括物流園區(qū)在內的物流節(jié)點設施，倉儲功能是其最主要的基本功能，通過倉儲活動調節(jié)供需、實現物流的時間價值 而物流系統(tǒng)的許多其它功能，諸如流通加工、包裝、配送、部分的裝卸搬運和信息服務，往往是與倉儲功能在同一設施和空間（倉庫）內進行的 按服務的客戶對象和目的、服務的產品類別及設施類別對倉儲功能作進一步細分：

　　a、按服務客戶對象及目的細分

　　面向交易市場經銷商提供各類商品倉儲服務，以滿足看貨驗貨、即時交易、提貨配送等需求 面向生產加工型企業(yè)提供各類原材料、零部件倉儲服務，以滿足產前存儲、向生產工位配送等需求 面向外地大型生產制造企業(yè)（以日用消費品為多）提供產品區(qū)域銷售型倉儲服務，以滿足服務區(qū)域內部客戶訂貨、即時分撥配送等需求 面向本地生產制造企業(yè)提供產成品銷售或外運前集中儲存、或外部企業(yè)機構在本地實施采購產品前的集結存儲服務 面向本地商貿流通企業(yè)提供其經銷產品的集中儲存服務，以滿足其根據銷售情況及時配送補貨之需要。

　　b、按服務的產品類別細分

　　根據產品的性質特點、對倉儲保密條件、質量及衛(wèi)生要求、技術設施設備要求等方面的差異，規(guī)劃出專業(yè)化的倉儲空間（分區(qū)） 可按如下主要產品品類考慮倉儲空間的劃分：機電產品、鋼材、零配件、水泥、建材、木材、陶瓷、塑料、百貨、日化、家電、服裝、醫(yī)藥、食品、果菜等。

　　c、按倉儲設施類別細分

　　根據產品倉儲的技術要求，可靠率分別設置不同類型的倉庫：露天倉庫（堆場）、普通平面?zhèn)}庫、多層倉庫、立體倉庫、保溫倉庫、保濕保溫倉庫、冷藏倉庫等。

　�。�3）配送功能

　　配送是物流系統(tǒng)中的一個重要功能要素，配送活動實質上是在活動范圍、運送距離、覆蓋深度、貨物批量批次（頻度）、時效性、可靠性及其它服務質量要求、信息技術應用要求、配送車輛通行約束及組織復雜程度等方面與干線運輸活動有較大差異的一種特殊性的運輸活動 建立一個健全發(fā)達高效運作的物流配送網絡體系，是有效發(fā)揮大慶物流園區(qū)整體功能、提高園區(qū)核心競爭力的至關重要 配送功能可按服務輻射范圍和面向的客戶對象及產品類別進行細分。

　　a、按服務輻射范圍細分

　　分為國際分撥配送、區(qū)域分撥配送、市域配送、末端配送 各種配送功能的具體描述分析詳見前文有關論述，就物流配送這項服務功能本身而言，重點應是市域配送和末端配送服務。

　　b、按面向的客戶對象及產品類別細分

　　分為民用商品配送 主要面向連鎖超市、專賣店、便利店、百貨商場等商貿流通企業(yè)門店及批發(fā)市場、提供各類民用商品配送；主要產品品類包括：家用電器、奶制品、食品、糧油、酒水飲料、日用品、煙草、化妝品、服裝等工業(yè)原材料、零部件配送 主要面向石油開采、石油化工、農牧產品加工、大型加工制造高科技等各類企業(yè)，提供產前原材料、零件、部件、配件的配送供應服務建筑裝飾材料配送 主要面向建筑裝飾生產企業(yè)，提供建筑裝飾材料配送服務，主要包括：鋼材、水泥、砂石、混凝土、木材、油漆、新型裝飾材料等。

　�。�4）裝卸搬運功能

　　裝卸搬運是在實現運輸、倉儲、包裝、流通加工、配送等物流活動（作業(yè)）過程中，為改變產品（貨物）空間位置和狀態(tài)而多次反復進行的重要配套物流服務功能為此需采用固定式（如裝車機、卸車機、門式、橋式起重機等）和移動式（如輪胎起重機、叉車等）等多種裝卸搬運設備，在倉庫、堆場等設施和作業(yè)場所，根據需要要留有足夠的裝卸作業(yè)空間及其走行通道主要完成鐵路車輛裝卸、汽車裝卸、集裝箱裝卸及掏裝箱、貨物出庫入庫、場站內貨物和集裝箱的轉場移動等作業(yè)服務。

　�。�5）包裝功能

　　包裝是為了保護商品、促進銷售、擴大裝卸及運輸的貨物單兒，以提高作業(yè)效率、降低成本、保障安全而提高的一項重要的配套物流服務功能 園區(qū)內的包裝服務功能主要是提供對產品的物流（運輸）包裝服務，在某些情況下（例如，為滿足銷售需要改換包裝、大包裝改小包裝等）也提供商品包裝服務 通常情況下，包裝作業(yè)是與生產加工或倉儲、配送活動在同空間場所進行的，因此在進行生產車間、倉庫或配送中心等設施配置規(guī)劃時，應考慮到滿足包裝作業(yè)對場地和空間的需要。

　�。�6）流通加工功能

　　流通加工是在商品流通過程中為靈活適應銷售市場需求變化，更好適應末端消費需要、節(jié)約運輸資源、提高物流運作效率、減少物資損耗、保證產品性能和質量而提供的各種重要的配套物流服務功能。

　�。�7）生產加工功能

　　物流園區(qū)可吸引物流服務需求量大、需要物流園區(qū)給予更方便、低廉的物流服務以提高企業(yè)產品的市場競爭力的生產加工型企業(yè)入園從事生產經營，以便使生產加工企業(yè)與物流園區(qū)形成產業(yè)的良性互補，促進共同發(fā)展，同時也可充分體現和發(fā)揮物流園區(qū)的經濟開發(fā)功能。

　�。�8）信息服務功能

　　現代物流區(qū)別于傳統(tǒng)物流的一個重要標志就是現代信息技術的廣泛應用和在此基礎上對全城物流活動實施系統(tǒng)化和集成化管理 現代物流的信息化成為實現物流的國際化、網絡化、社會化、反應快速化、作業(yè)自動化、智能化的重要保障條件 物流園區(qū)的信息化建設最重要的是要規(guī)劃和建設好公用信息化平臺，在此基礎上開發(fā)功能完善的物流信息系統(tǒng)，構建完善的信息網絡2從一些發(fā)達國家的物流園區(qū)具體實際情況來看，物流園區(qū)還具有以下增值性功能：

　�。╨）展示、交易功能

　　提供商品展覽、展示、交易功能是將物流與商流活動相結合、是對物流系統(tǒng)各項基本服務功能進行拓展、開展增值服務的一項重要服務功能。

　　（2）保稅及海關監(jiān)督功能。

　　保稅及海關監(jiān)督功能是對物流園區(qū)基本功能的一個重要拓展。

　�。�3）物流規(guī)劃咨詢、資金結算、教育培訓等功能為企業(yè)（或行業(yè)）提供有關咨詢服務、資金結算、教育培訓等服務是物流園區(qū)拓展的重要的增值服務功能

　　a、咨詢服務功能 根據不同行業(yè)、企業(yè)、有關機構需要，依靠園區(qū)聯(lián)系的專家團隊和園區(qū)的實際運作管理體驗，為客戶提供有關物流供需市場調查、企業(yè)診斷、企業(yè)物流發(fā)展規(guī)劃、物流解決方案策劃、物流項目可行性分析、物流系統(tǒng)分析設計、物流績效評價等多種類型的咨詢服務。

　　b、資金結算功能 依托專業(yè)銀行網絡系統(tǒng)，組建銀行與企業(yè)聯(lián)合的園區(qū)資金結算中心，負責園區(qū)內各入駐企業(yè)間、供應商與客戶和運輸商之間的資金往來結算服務，提供不同城市間貨物運輸貨款異地代理結算等服務 通過與市內、省內各城市銀行發(fā)展聯(lián)行協(xié)作業(yè)務，逐步發(fā)展到其它地區(qū)乃至全國，確保為客戶提供安全、方便、快捷的資金結算服務。

　　c、教育培訓功能 高素質的技術人才和管理人才—是構成企業(yè)及園區(qū)核心競爭力的最關鍵要素 園區(qū)通過與高校及相關研究機構實行產學研相結合，為園區(qū)本身、入駐企業(yè)、客戶企業(yè)及社會各界，舉辦現代物流前沿講座、現代物流發(fā)展論壇、物流市場供需雙方交流、物流知識與操作技能專業(yè)培訓等多種形式的教訓培訓服務，幫助企業(yè)提高員工素質和企業(yè)管理水平。

　�。�4）綜合配套服務功能

　　為了給入駐園區(qū)的企業(yè)及其所服務的客戶企業(yè)提供完善配套的服務，對園區(qū)及入駐企業(yè)實施有效的管理，園區(qū)必須設置完善的綜合配套服務功能：

　　a、工商管理、稅務管理服務；

　　b、公證、法律咨詢服務；

　　c、海關報關、通關代理服務；

　　d、園區(qū)管理及物業(yè)管理服務；

　　e、金融、保險服務；長郵政、電信服務：

　　g、車輛�？�、維修、配件供應、加油、清洗服務；

　　h、醫(yī)療、衛(wèi)生、保健服務；

　　i、住宿、餐飲、購物、娛樂、健身服務

　　物流園區(qū)的盈利模式分析與規(guī)劃

　　在國外，很多物流園區(qū)屬于公益性、非贏利性質，但很多物流園區(qū)又表現為工業(yè)地產投資范疇，這就決定物流園區(qū)要實現自養(yǎng)，就必須贏利 根據西方發(fā)達國家的經驗，物流園區(qū)的投資回收期大概在十五年左右，世界最先進的德國不萊梅物流園區(qū)十余年回報了6倍，投資收益率大概在6%一8%，其主要原因就在于物流園區(qū)的贏利途徑有限 國外一般是通過基金投資運作，對上地的攝取也是以"租"為主，而不是"買"，政府即使"賣"，則是以10年以后的價格出售 因此，科學的選址、適度的規(guī)模、土地利用率的提高以及客戶價值的創(chuàng)造等，都是物流園區(qū)提高營運回報的關鍵之所在 在我國，北京、上海、深圳等地都己經或即將開工建設大型的物流園區(qū)，由于投資策略以及園區(qū)功能定位上的不同，各園區(qū)有著不同的贏利能力 但總的來說，目前我國物流園區(qū)的贏利主要來自于以下幾個方面：

　　（1）土地增值回報

　�。�2）設施投資回報

　　設施投資回報主要包括了倉庫租賃費、營業(yè)用房租賃費、設備租賃費和停車場收費四個方面

　　a、提供倉儲服務，從倉儲費用中贏利

　　b、出租營業(yè)用房，從場地租金中贏利

　　c、提供設備支持，從設備租用費中贏利

　　d、吸引運輸車輛，從停車費中贏利

　　（3）服務投資回報

　　主要包括信息服務費和其它服務費用兩個方面 服務回報是贏利的最高層次。

　　a、搭建信息平臺，從信息服務中贏利

　　b、其它服務費

　　關于物流園區(qū)的規(guī)劃，根據國外物流園區(qū)贏利模式的經驗，結合中國物流園區(qū)建設的實際情況，本文認為物流園區(qū)的贏利模式應該根據園區(qū)的不同發(fā)展階段有所側重，初創(chuàng)期應該注重發(fā)揮其基本功能，成長期應該發(fā)展其核心功能，而到了成熟期，則應注重其延伸功能的發(fā)掘 。

　　轉運型物流園區(qū)的贏利模式

　　轉運型物流園區(qū)具有其他三類物流園區(qū)無可比擬的地理優(yōu)勢，即它們都處在至少具有兩種運輸方式相交會的地區(qū)，例如港口碼頭、航空港、鐵道貨車編組站等 所以，應該利用其便利的交通運輸條件來規(guī)劃其今后的贏利模式。

　　倉儲配送型物流園區(qū)的贏利模式

　　該類型的物流園區(qū)是指以大規(guī)模倉庫群為基礎，形成以存儲配送和批發(fā)交易功能為主的物流園區(qū) 因此應該利用其發(fā)達的倉儲這一優(yōu)勢來規(guī)劃其今后的贏利模式。

　　流通加工型物流園區(qū)的贏利模式

　　流通加工型物流園區(qū)最主要的特點就是除了具有基本的貨物集散能力以外，還具有一定的生產加工能力，能夠實現從廠商生產的標準部件到客戶所需個性化產品的轉換銜接 所以應該利用其能夠為客戶提供流通加工這一個性化服務的優(yōu)勢來規(guī)劃今后的贏利模式。

　　綜合型物流園區(qū)的贏利模式

　　綜合型物流園區(qū)是可以全面處理轉運、儲存、加工、配送等作業(yè)以及不同作業(yè)方式之間相互轉換業(yè)務的物流園區(qū)，所以它具有規(guī)模大，資周期長等特點，市場的培育需要時間，項目見效也要有周期功能 因此，所有業(yè)務板塊不可能一墩而就，應該循序漸進地進行，找出各個時期的贏利點。

　　由此看來，不同類型的物流園區(qū)有著各自不同的特點和優(yōu)勢，而且同一類型的物流園區(qū)在不同的發(fā)展時期也會面臨不同的環(huán)境和條件，因此我國物流園區(qū)贏利模式的規(guī)劃應該因地制宜、因時而異，這樣才能制定出真正符合物流園區(qū)自身特點的贏利模式，更好地為當地經濟服務。

　　政府與物流園區(qū)的關系

　�。�1）政府在物流園區(qū)建設中的地位和作用政府是現代物流業(yè)的倡導者，也是行業(yè)行為的規(guī)范者。政府的行為和方針是現代物流業(yè)發(fā)展的"路標"和動力。

　　但是，政府決不應該成為物流生產經營活動的主體，更不應該參與直接的物流運作。所以，政府及其職能部門的主要職責應限定在這樣的范圍之內：首先，政府應在宏觀總體上對我國物流園區(qū)的整體進行規(guī)劃。在國家整體規(guī)劃的基礎上，城市規(guī)劃部門應從地理位置、功能劃分、發(fā)展定位、建設規(guī)模等方面編制詳細的規(guī)劃，使其符合現代物流發(fā)展的趨勢，并與從國內、地區(qū)物流發(fā)展的實際水平出發(fā)，充分研究物流園區(qū)建設的發(fā)展方向。其次，要出臺相應的扶持政策和措施，為物流園區(qū)的建設發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。再次，政府應在市場開放、保證公平競爭方面加強決心和力度，為物流園區(qū)的長遠發(fā)展打下堅實的基礎。最后，政府應增強為市場、企業(yè)服務的意識，改善經貿、工商、稅務、商檢、海關等部門的服務質量和服務水平，簡化工作流程，提高工作效率，為園區(qū)的建設發(fā)展提供良好的服務環(huán)境。

　　（2）現代物流園區(qū)建設中政府應給予的優(yōu)惠政策從目前國內己經出臺的關于物流發(fā)展的政策看，關于物流園區(qū)的政策占有較為重要的地位，這些政策綜合起來有主要有以下幾個方面：

　　a、土地政策土地費用是物流企業(yè)最為關注的問題，所以應該根據各地區(qū)的實際情況，在不同的發(fā)展階段采用不同的土地政策。首先在起步階段，應以優(yōu)惠和扶持為主：對開發(fā)市場的企業(yè)，給予試驗田政策，可放寬條件，劃出臨時用地；對開發(fā)倉儲、后勤保障的企業(yè)，給予類似年租制政策，一次交地價有困難可以分為幾年逐期交付 其次是在發(fā)展階段，應以公平競爭為主，實行土地招標拍賣政策 目前，我國一些城市已經明確規(guī)定了物流園區(qū)在土地使用方面的一系列優(yōu)惠政策 例如，深圳市規(guī)劃與國土資源局出臺了《深圳市現代物流園區(qū)土地管理政策》，在物流園區(qū)用地方面實施了一系列優(yōu)惠政策 新政策明確了用地的地價標準及使用年限等相關規(guī)定：對規(guī)劃已確定用途的土地，按照《建設用地規(guī)劃許可證》確定的用途及規(guī)劃指標計收地價；現代物流用地及園區(qū)配套用地的土地使用年限統(tǒng)一確定為50年；為了充分發(fā)揮現代物流業(yè)對深圳市經濟的拉動力，物流園區(qū)用地可分期支付地價款，新申請的用地項目地價還可優(yōu)惠20% 而廈門市近期出臺的《關于加快發(fā)展廈門現代物流業(yè)的意見》中把市政府規(guī)劃的東渡一保稅區(qū)一航空港、海滄、杏林和劉五店四個物流園區(qū)列為廈門市重點扶持的物流項目，列出的土地政策也相當優(yōu)惠 其中，對新增物流用地，以出讓（自用）方式供地的，按規(guī)劃確定的用途和指標分別計收配套費；物流園區(qū)的市政公用配套設施用地，免收配套費；提供貨物倉儲、包裝、運輸業(yè)務的物流企業(yè)用地，按相當便宜的自用工業(yè)用地計收配套費；重點物流項目基地，按自用工業(yè)用地計收配套費：重點物流項目用地，按自用工業(yè)用地配套費的85%收��；商業(yè)批發(fā)配送中心地價，按商業(yè)土地出讓金的50%計收 另外，還規(guī)定物流園區(qū)內建設項目所繳的土地費用，在扣除土地管理業(yè)務費等費用后，可由財政部門返還物流園區(qū)管理機構，專項用于物流園區(qū)的開發(fā)及基礎設施配套建設。

　　b、財政、稅收政策國家應加大對園區(qū)內物流企業(yè)的財稅支持力度 例如，在財政方血，政府可制定財政扶持性返還政策，對地方性稅收和國土基金全部返還園區(qū)開發(fā)建設；稅收方面，對經營時間較長的物流企業(yè)，在稅收方面政府可根據各地的情況給予某些方面的減免 例如，廈門市在《關于加快發(fā)展廈門現代物流業(yè)的意見》中指出重點扶持的物流項目和企業(yè)，可申請財政貼息貸款額度；物流公共信息平臺和企業(yè)物流信息化，可申請信息化專項資金；采用先進物流技術和設備的項目，可申請廈門市政府的科技"三項"經費；傳統(tǒng)運輸、倉儲、貨代向現代物流轉型和實施物流剝離的工商企業(yè)，可申請享受國有企業(yè)改制的相關優(yōu)惠政策在稅收上，則允許物流企業(yè)經營貨物運輸業(yè)務的收入按"交通運輸業(yè)"征稅；代理與貨；物運輸有關業(yè)務的收入按"代理業(yè)"征稅，并允許扣除與代理業(yè)務有關的支付給其他單位的運費、檢驗檢疫費、裝卸費等相關費用；南京市政府在"支持重點物流園區(qū)發(fā)展"優(yōu)惠政策規(guī)定，凡到龍?zhí)�、祿口、王家灣三大物流園區(qū)注冊經營的物流企業(yè)，南京市市政府權力范圍內的相關規(guī)定費用一律免除；經南京市市政府批準的重點物流企業(yè)，土地出讓金市留成部分亦全免 由于石化已列為南京五大產業(yè)之首，所以凡為化工園區(qū)直接提供配套服務的物流企業(yè)也享受上述同等優(yōu)惠政策 為了構筑高效國際物流圈，南京市市政府還決定，支持祿口機場多開辟國際航線，對暫時虧損的航線航班，由市政府給予一定扶持，以迅速提升南京物流中心城市的地位。

　　c、其他與園區(qū)發(fā)展有關的政策如獎勵帶頭開發(fā)企業(yè)的政策，對最先進入園區(qū)的有一定規(guī)模的企業(yè)，政府可在地價、稅收、租金等方面采取更加優(yōu)惠的辦法對其進行重點扶持，激勵這些企業(yè)更好的發(fā)揮示范帶頭作用；融資優(yōu)惠政策，加大對物流企業(yè)的信貸支持；行政監(jiān)管支持，包括簡化辦證手續(xù)或取消物流相關服務企業(yè)的行政審批限制等等 例如，北京順義空港物流園區(qū)的優(yōu)惠政策就規(guī)定鼓勵國內外現代物流企業(yè)、物流咨詢及科研企業(yè)（以下均簡稱企業(yè)）入駐空港物流園投資創(chuàng)業(yè)，并且對廣泛使用EDI、條碼識別技術、GPS。Gls智能運輸系統(tǒng)、智能立體庫及跨國多式聯(lián)運的入園企業(yè)，土地價格按當年土地價格優(yōu)惠10%一15% 此類企業(yè)，由區(qū)商委、區(qū)科委和空港物流園管委會待該企業(yè)投入運營后三個月內予以認定經認定符合條件的，空港物流園3"日內退還土地價格的10%一15%深圳筍崗一一清水河物流園區(qū)的優(yōu)惠政策在用電方面規(guī)定：園區(qū)物流企業(yè)用電統(tǒng)一按工業(yè)用電收費，降低企業(yè)成本。

　　物流園區(qū)信息平臺的建設

　　現代物流己成為跨部門、跨行業(yè)、跨地域的以現代科技管理和信息技術為支撐的綜合性物流服務 在現代物流中，信息己成為提高營運效率、降低成本、增進客戶服務質量的核心因素 在信息平臺上，信息流的處理和利用水平決定整個物流過程的運作水平 信息平臺的建設，一方面是發(fā)展現代物流的核心和關鍵，另一方面，通過建設信息平臺又極大地推動著現代物流向前發(fā)展 當前，物流園區(qū)的實物空間占位作用正在逐步退化，而信息服務和信息管理的作用在逐步加強所以，在現階段我國區(qū)域性物流園區(qū)建設過程中，應特別關注園區(qū)的信息化建設，它是未來物流園區(qū)建立核心競爭力的有力保障 現代物流園區(qū)信息服務平臺是通過對共用數據的采集，為園區(qū)內物流企業(yè)的信息系統(tǒng)提供基礎支撐信息滿足企業(yè)信息系統(tǒng)對公用信息的需求，支撐企業(yè)信息系統(tǒng)各種功能的實現；同時，通過共享信息支撐政府部門間行業(yè)管理與市場規(guī)范化管理方面協(xié)同工作機制的建立

　　1、現代物流園區(qū)信息的主要內容

　　物流園區(qū)信息是指反映物流園區(qū)各種活動內容的知識、圖像、數據、文件的總稱 物流園區(qū)信息是物流園區(qū)活動的各個環(huán)節(jié)生成的信息，是伴隨物流活動而產生的信息流，它主要包括以下幾類：

　　（l）物流市場信息：包括物流源點分布、產銷分布信息、用戶產品信、用戶信譽度、需求預測等。

　�。�2）物流路徑信息：包括運輸方式報價信息、時刻表信息、有效運力信息、貨物在途信息、貨物流向跟蹤信息、線路信息、運輸線路優(yōu)化信息等。

　　（3）物流中轉信息：包括庫存定時信息、貨物進出記錄查詢信息、補貨通知、配載信息、輔助性作業(yè)信息、多式聯(lián)運銜接信息、聯(lián)運運力匹配信息等。

　　2、現代物流園區(qū)信息平臺建設的戰(zhàn)略目標

　　建設現代物流園區(qū)信息服務平臺的戰(zhàn)略目標必須切合現代物流園區(qū)的內涵及特征，服務于物流園區(qū)的管理與發(fā)展，它應該是物流園區(qū)發(fā)展目標在信息技術上的直接體現 具體如下：

　�。╨）建立良好的通信基礎設施，提供政府相關部門之間、企業(yè)之間及政府與企業(yè)之間的數據交換基礎設施。

　�。�2）完善行業(yè)管理部門相關物流信息系統(tǒng)建設，建立完善的數據采集系統(tǒng)，提供行業(yè)管理的信息支撐手段，提高行業(yè)管理水平。

　　（3）實現園區(qū)基礎設施的信息化管理，提高基礎設施的利用率，充分發(fā)揮"群集企業(yè)"的協(xié)同作業(yè)優(yōu)勢，進一步顯現物流園區(qū)的產業(yè)聚集效應。

　　（4）支持園區(qū)與各供應鏈之間物流信息的高度共享，實現物流信息與物流資源的全面整合和優(yōu)化配置。

　�。�5）支持以園區(qū)為協(xié)調中心，園區(qū)內外眾多物流企業(yè)為成員的物流供應鏈或動態(tài)聯(lián)盟的動態(tài)重組，實現對客戶動態(tài)物流需求的快速響應。

　　3、現代物流園區(qū)信息平臺的功能

　　根據物流園區(qū)的作業(yè)、管理內容、運作需要等方面來看，物流園區(qū)信息平臺應具備以下的一些主要功能，如圖所示 按照分步實施，循序漸進的原則，把其分為近期功能和遠期功能兩部分 先建設近期功能項目，再建設遠期功能項目這些項目涉及現代物流寬帶網絡系統(tǒng)、物流業(yè)務信息系統(tǒng)、現代物流園區(qū)內部管理信息服務系統(tǒng)及商務信息系統(tǒng) 。

　�。�1）數據交換功能：主要指電子單證的翻譯、轉換和通信，包括網上報關、報檢、許可證申請、結算、繳稅、退稅、客戶與商家的業(yè)務往來等與信息平臺連接的用戶間的信息交換，這是信息平臺的核心功能 為了實現此功能，所有需要傳遞數據的單位都與信息平臺相連，要傳遞的單證信息先傳遞到信息平臺，再由信息平臺根據電子數據中的接收方轉發(fā)到相應單位，接收單位將收到的電子單證信息經轉換后送到內部系統(tǒng)處理。

　�。�2）信息發(fā)布服務功能：主要包括水、陸、航空、多式聯(lián)運價格體系、新聞和公告、電子政務指南、貨源情況和運力、航班航期、空車配載、鐵路車次、適箱貨源、政策法規(guī)等 要實現此功能，應在園區(qū)內部建立管理信息服務系統(tǒng)，組建局域網并通過DDN或撥號方式與信息中心聯(lián)網，同時在物業(yè)服務現場端，配備工作站，實行計算機全程管理，及時發(fā)布、搜集、下載有關信息。

　�。�3）會員服務功能：為注冊會員提供個性化服務，主要包括會員單證管理、會員的貨物狀態(tài)和位置跟蹤、交易跟蹤、交易統(tǒng)計、會員資信評估等內容。

　　（4）在線交易功能：交易系統(tǒng)為供方和需方提供一個虛擬交易市場，雙方可發(fā)布和查詢供需信息，實現信息共享，加速業(yè)務開展，并規(guī)范整個商貿業(yè)務的發(fā)生、發(fā)展和結算過程。

　�。�5）智能配送功能：以最大限度的降低物流成本、提高運作效率為目的，按照實時配送原則，利用物流園區(qū)的運輸資源，為購買、供應雙方提供高度集中的、功能完善的和不同模式的配送信息服務，降低配送成本。

　�。�6）貨運配載功能：主要包括分銷商批發(fā)配送、消費者購物配送管理、車輛調度等內容 通過貨運配載，可以大大提高為了園區(qū)為運輸從業(yè)者和貨主的服務水平，提高貨車的實載率，降低貨運成本。

　�。�7）貨物跟蹤功能：采用GIS"GPS系統(tǒng)實現對車輛、貨物的實時監(jiān)控，用戶能隨時隨地通過電話或互聯(lián)網查詢自己貨物的狀態(tài)和位置，并可動態(tài)提供最佳路線。

　�。�8）資源管理功能：主要是提供對物流園區(qū)內各類物流資源，包括車輛、倉儲、技術裝備等在內的虛擬管理，以反映園區(qū)內各類物流資源的實時狀況，實現資源的最優(yōu)化配置。

　　（9）決策分析功能：通過建立物流業(yè)務的數學模型，通過對己有數據的分析，幫助園區(qū)管理人員鑒別、評估和比較物流戰(zhàn)略和策略上的可選方案

　�。�10）金融服務功能：在網絡安全技術進一步完善的基礎上，通過建立與有關機構信息系統(tǒng)之間的數據交換系統(tǒng)，為園區(qū)內物流企業(yè)及客戶的物流運營提供銀行、保險、通關、衛(wèi)生安全檢疫等配套服務 在此類業(yè)務中，信息平臺起到的是信息傳遞的作用，具體業(yè)務在相關部門內部處理，處理結果通過信息平臺返回用戶。

　　城市物流園區(qū)規(guī)劃與建設的原則

　　1、堅持科學選址的原則

　　現代物流園區(qū)以現代化、多功能、社會化、大規(guī)模為主要特征，其選址主要遵循：

　�。╨）位于城市中心的邊緣地區(qū)，一般在城市道路網的外環(huán)線附近；

　�。�2）位于內外交通樞紐中心地帶，至少有兩種以上運輸方式連接，有利于多式聯(lián)運的開展，特別是鐵路和公路；

　�。�3）位于土地資源開發(fā)較好的地區(qū)，用地充足，成本較低；

　�。�4）位于城市物流節(jié)點附近，現有物流資源較好，一般有較大物流量產生，有可以利用和整合的物流資源；

　�。�5）有利于整個地區(qū)物流網絡的優(yōu)化和信息資源利用；

　　（6）擁有數量充足、素質較好的勞動力條件

　�。�7）考慮與主要貨物流向之間的關系 物流園區(qū)的營運效率與進入園區(qū)的貨物處理量有直接關系 如果物流園區(qū)設在主要貨物流向上，則能最大限度地吸引貨流，提高物流設施的利用率，這也是實現集約化運輸的基礎。

　　2、堅持統(tǒng)一規(guī)劃的原則

　　建設綜合物流園區(qū)必須按照社會經濟發(fā)展的需要和現代物流發(fā)展的規(guī)律，在全國運輸大通道的格局下，按照區(qū)域經濟的功能、布局和發(fā)展趨勢，依據物流需求量和不同特點由政府統(tǒng)一規(guī)劃，尤其要打破地區(qū)、行業(yè)的界限，按照科學布局、資源整合、優(yōu)勢互補、良性循環(huán)的思路進行規(guī)劃，防止各自為政、盲目布點、惡性競爭、貪大求洋的情況，避免走彎路、耽誤時間、浪費錢財。

　　3、堅持市場化運作的原則

　　規(guī)劃建設綜合物流園區(qū)，既要由政府牽頭統(tǒng)一規(guī)劃和指導協(xié)調，又要堅持市場經濟運作的原則 在"政府搭臺，企業(yè)唱戲，統(tǒng)一規(guī)劃，分步實施，完善配套，搞好服務"精神指導下，在園區(qū)的功能開發(fā)建設、企業(yè)的進駐和資源整合等方面，都要靠園區(qū)優(yōu)良的基礎設施、先進的物流功能、健康的生活環(huán)境、優(yōu)惠的各項政策和周到有效的服務來吸引物流企業(yè)和投資者共同參與，真正使園區(qū)成為物流企業(yè)大展宏圖的舞臺和成長壯大的搖籃。

　　4、堅持高起點現代化的原則

　　規(guī)劃建設綜合物流園區(qū)，必須瞄準世界物流發(fā)展的先進水平，以現代化物流技術為指導，堅持高起點和現代化 物流園區(qū)必須要以市場為導向，高度重視物流信息系統(tǒng)的建設。

　　5、柔性化原則

　　針對本區(qū)域現代物流產業(yè)發(fā)展還不夠完善，人們的認識還不夠深入的情況，現代物流園區(qū)的規(guī)劃應采取柔性規(guī)劃，突出規(guī)劃中持續(xù)改進機制，確立規(guī)劃的階段性目標，建立規(guī)劃實施過程中的階段性評估檢查制度，以保證規(guī)劃的最終實現。

　　6、風險預防原則

　　由于現代物流園區(qū)的建設投資大、周期長、效應慢、風險大，因而必須有合理"風險評估報告"，通過定性、定量相結合的風險評估機制，提高規(guī)劃的科學性和可行性，起到風險預防的作用。

　　7、人才一優(yōu)先原則

　　物流園區(qū)的建設規(guī)劃是非常復雜、龐大的工程，涉及的專業(yè)領域廣泛，必須有各種類型的專家型人才參與。