注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師資產(chǎn)評(píng)估要點(diǎn)：基準(zhǔn)地價(jià)修正法

時(shí)間：2024-07-17 18:15:33 文圣資產(chǎn)評(píng)估師我要投稿

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　　基準(zhǔn)地價(jià)修正法(Base land price modification method)是我國(guó)土地估價(jià)中重要的應(yīng)用估價(jià)方法之一，下面是小編收集整理的注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師資產(chǎn)評(píng)估要點(diǎn)：基準(zhǔn)地價(jià)修正法，希望能夠幫助到大家。

　　基準(zhǔn)地價(jià)的含義

　　1.基準(zhǔn)地價(jià)定義

　　按照城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級(jí)別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格。

　　基準(zhǔn)地價(jià)是已知的，政府要公布的，定期修正，幾年修正一次的

　　2.標(biāo)定地價(jià)(宗地地價(jià))

　　市、縣政府根據(jù)需要評(píng)估的，正常土地市場(chǎng)中，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價(jià)格。

　　基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算的基本思路【基準(zhǔn)地價(jià)修正法基本思路】

　　1.基準(zhǔn)地價(jià)的確定

　　2.利用基準(zhǔn)地價(jià)，評(píng)估標(biāo)定地價(jià)

　　標(biāo)定地價(jià)評(píng)估可以以基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)，根據(jù)土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率等條件通過(guò)系數(shù)修正進(jìn)行評(píng)估。

　　在基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估項(xiàng)目中，一般都要編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表，以滿足評(píng)估標(biāo)定地價(jià)的需要。

　　基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)與作用

　　(一)基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)

　　1.基準(zhǔn)地價(jià)是土地使用權(quán)價(jià)格;

　　2.基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域性價(jià)格

　　這個(gè)區(qū)域可以是級(jí)別區(qū)域，也可以是區(qū)段，因而基準(zhǔn)地價(jià)的表現(xiàn)形式通常為區(qū)片價(jià)和路段價(jià)，或兩者結(jié)合起來(lái)共同反映某種用途的土地使用權(quán)價(jià)格。

　　3.基準(zhǔn)地價(jià)一般都要覆蓋整個(gè)城市建成區(qū)的;

　　4.基準(zhǔn)地價(jià)必定是平均價(jià)格

　　5.基準(zhǔn)地價(jià)是單位土地面積的地價(jià);

　　6.基準(zhǔn)地價(jià)具有現(xiàn)實(shí)性，是評(píng)估出的特定時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。

　　(二)基準(zhǔn)地價(jià)的作用

　　1.政府公告作用

　　2.政府參與土地有償使用收益分配的

　　3.依據(jù)宏觀調(diào)控地價(jià)水平的依據(jù)

　　4.征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù)

　　5.進(jìn)一步評(píng)估宗地地價(jià)的基礎(chǔ)

　　6.引導(dǎo)土地資源在行業(yè)部門間的合理配置。

　　基準(zhǔn)地價(jià)修正法的基本思路-市場(chǎng)法的原理和思路

　　基本原理是替代原理，根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)考慮到它和二級(jí)市場(chǎng)評(píng)估的市場(chǎng)公允價(jià)，直接在口徑上不同和差異，利用系數(shù)把它修正為二級(jí)市場(chǎng)的評(píng)估價(jià)。

　　基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的適用范圍

　　1.適用于完成基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的城鎮(zhèn)的土地估價(jià)

　　2.可在短時(shí)間內(nèi)大批量進(jìn)行宗地地價(jià)評(píng)估

　　3.一般在宗地地價(jià)評(píng)估中不作為主要的評(píng)估方法，而作為一種輔助方法。

　　基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法估價(jià)的程序

　　被估宗地地價(jià)= 待估宗地所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×其它因素修正系數(shù)

　　修正程序

　　a.收集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)資料；

　　b.確定待估宗地所處級(jí)別（區(qū)域）的同類用途基準(zhǔn)地價(jià)；

　　c.分析待估宗地的地價(jià)影響因素，編制待估宗地地價(jià)影響因素條件說(shuō)明表；

　　d.依據(jù)宗地地價(jià)影響因素指標(biāo)說(shuō)明表和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法表 ,確定待估宗地地價(jià)修正系數(shù)；

　　e.進(jìn)行估價(jià)期日、容積率、土地使用年期等其它修正；

　　f.求出待估宗地地價(jià)。

　　資產(chǎn)評(píng)估中地價(jià)指數(shù)修正怎么計(jì)算

　　(1)基準(zhǔn)地價(jià)修正法

　　基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估宗地在估價(jià)期日價(jià)格的方法。

　　根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》與當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)報(bào)告，其基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地地價(jià)的計(jì)算公式為：

　　基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法公式=基準(zhǔn)地價(jià)×K1×（1+∑K）×K2

　　式中：K1——期日修正系數(shù)

　　∑K——影響地價(jià)區(qū)域因素及個(gè)別因素修正系數(shù)之和

　　K2——年期修正系數(shù)

　　(2)成本逼近法

　　成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來(lái)確定土地價(jià)格的估價(jià)方法。

　　其基本計(jì)算公式為：

　　土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+有關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤(rùn)+土地增值收益

　　(3)市場(chǎng)法

　　市場(chǎng)比較法是將待估土地與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較，對(duì)有關(guān)因素進(jìn)行修正，得出待估土地在評(píng)估時(shí)日地價(jià)的方法。

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