不滿五年的經濟適用房合同是否可以轉讓

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　　經濟適用房作為列入國家計劃，由政府組織房地產開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以保本微利價出售的住房，是國家在房價較高，住房結構性矛盾突出的形勢下，為解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難作出的政策性安排。鑒于此類房屋的特殊性質，國家及地方政府對其建設、購買、使用、交易均有嚴格的管理制度。實踐中，個別購房人購買不滿五年即轉讓給他人，其轉讓合同效力如何，存在兩種不同觀點。

　　一種觀點認為應區(qū)分負擔行為和處分行為。購買經濟適用房不滿五年轉讓的，其簽訂的房屋買賣合同是負擔行為，該合同效力應基于合同成立、生效規(guī)則予以認定。經濟適用房購買后五年內不得上市交易的限制性規(guī)定不符合合同無效的構成要件。

　　另一種觀點認為轉讓合同無效。經濟適用房具有較強的公共利益屬性，系由國家財政負擔的帶有社會福利性質的住房，其目的是保障城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭的住房利益。允許經濟適用房在五年內轉讓將擾亂經濟適用房管理秩序，進而損害社會公共利益，故應認定為無效。

　　筆者贊同后一種觀點。經濟適用房及其管理秩序關涉社會公共利益，允許購買不滿五年的經濟適用房轉讓將嚴重損害中低收入家庭住房利益。認定其無效實質是合理限制契約自由，對合同無效規(guī)則進行價值補充和漏洞彌補。

　　一、經濟適用房及其管理秩序關涉社會公共利益

　　社會公共利益是社會全體或者部分成員共同的、整體的利益，凝結著社會公眾追求的價值目標，同時也包括促進社會整體發(fā)展的因素，如誠信、公益、公平、秩序和穩(wěn)定等。經濟適用房是政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積、銷售價格或租金標準的政策性住房，其公共利益屬性主要體現在：

　　一是購房人資格關涉特定群體公共性利益。申請購買經濟適用房具有嚴格限制條件，購房人的住房面積必須低于規(guī)定限額，可支配收入和財產低于規(guī)定限額。只有符合特定限制條件的家庭才能進入輪候名冊。

　　二是經濟適用房性質關涉社會公共利益。經濟適用房由國家出資享有一定比例的所有權，但完全讓渡了房屋的占有和使用權。由于國家免除了土地使用費，經濟適用房比同地段、同類型的商品房價格顯著偏低。故由國家財政投入解決住房困難家庭的房屋具有公共福利性。

　　三是經濟適用房處分關涉社會公共利益。購房人作為房屋共有人，在處分經濟適用房時受到政策限制，如上市交易年限、政府優(yōu)先回購等。限制經濟適用房擅自處分，旨在防止房源流入不具備購房資格的人手中，或投機賺取中間差價，損害其他輪候購房者群體利益。

　　二、購買經濟適用房不滿五年即轉讓損害社會公共利益

　　之所以應當認定購買經濟適用房不滿五年轉讓合同無效，是因為當事人從事的私行為關涉社會公共利益的保護，當事人不得逾越合同自由與社會公共利益的價值邊界，以維護整體法律秩序。五年內擅自轉讓經濟適用房，

　　一是損害公共福利。國家對經濟適用房建設一律免收城市基礎設施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金，建設用地實行行政劃撥方式供應，在土地供應計劃中優(yōu)先安排，并在申報年度用地指標時單獨列出，此為公共福利供給。

　　二是損害不特定困難家庭利益。經濟適用房申請購買具有嚴格的條件限制，大批困難家庭申請輪候，擅自轉讓經濟適用房對按照政策規(guī)定輪候的困難家庭造成不公。

　　三是損害了公共財政利益。經濟適用房出售時，減免了土地費用，與此對應，購房者取得的權利也應受到限制。取得房地產權證未滿五年，確因特殊情況需要轉讓經濟適用房的，應向原住房保障機構提出申請，經審核同意后，由原住房保障機構予以回購，回購價格為原銷售價格加同期銀行存款利息。

　　對于擅自轉讓的行為，除認定合同無效外，行政主管部門還應有其他處理措施。如《上海市經濟適用房申請、供應和售后管理實施細則》對產權人擅自轉讓行為規(guī)定了“書面通知改正、要求支付違約金、在指定媒體通報、記錄不良信用、直至收回房屋。”

　　三、認定購買經濟適用房不滿五年轉讓合同無效實質是社會公共利益的價值補充

　　《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(以下簡稱《若干意見》)中規(guī)定：“購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因各種原因確需轉讓經濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購……政府回購的經濟適用住房，繼續(xù)向符合條件的低收入住房困難家庭出售。”合同法第五十二條第(五)項規(guī)定違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效，而《若干意見》是國務院規(guī)范性文件，并非效力性強制性行政法規(guī)，不能直接據此認定轉讓合同無效。

　　違反國務院規(guī)范性文件，不能適用合同違法無效規(guī)則，但在損害社會公共利益的情形下，應根據合同法第五十二條第(四)項認定合同無效。最高法院在2009年發(fā)布的《關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》中指出：“如果強制性規(guī)范規(guī)制的是合同行為本身即只要該合同行為發(fā)生即絕對地損害國家利益或者社會公共利益的，人民法院應當認定合同無效。”該意見是對損害社會公共利益為合同無效根本原因的肯定。因之，援引損害社會公共利益規(guī)則認定轉讓合同無效，其實質在于司法機關結合個案對社會公共利益這一抽象規(guī)定進行價值補充，并合理限制契約自由。

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