出租人于租賃期間轉讓租賃房屋，租賃合同是否隨之終止？

　　[案情介紹]

　　2006年2月1日，羅某與夏某簽訂《房屋租賃合同》，約定羅某將其所有的一棟三層高房屋的頂層出租給夏某居住，租金3500元/月，租期3年。2008年3月1日，羅某向夏某發(fā)出書面通知，稱其將轉讓整棟樓房。夏某收到通知后心想合同還未到期，于是不作回應。3個月后，羅某將房屋轉讓給胡某，雙方依法辦理了產(chǎn)權過戶登記手續(xù)。后來胡某搬進房屋時發(fā)現(xiàn)夏某仍在頂層居住，遂以其不愿意繼續(xù)出租房屋為由要求夏某搬走。夏某則認為合同期限還未屆滿，堅決不搬。雙方互不讓步，遂生糾紛。出租人于租賃期間轉讓房屋，租賃合同是否因此終止?胡某是否有權要求夏某搬走?

　　[法律分析]

　　《合同法》、最高人民法院《關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》，《城市房屋租賃管理辦法》、《深圳經(jīng)濟特區(qū)房屋租賃條例》均規(guī)定了“買賣不破租賃”的制度，所謂“買賣不破租賃”是指房屋所有權人在租賃期內將租賃房屋的所有權轉讓給第三人時，房屋所有權的變動，不影響租賃合同的效力，即受讓人在受讓租賃房屋所有權之時當然受讓設定在該房屋之上的租賃關系，成為新的.出租人，繼受原出租人的權利和義務。即使受讓人不知道受讓房屋之上存在租賃關系，租賃關系仍能對抗該受讓人。因此，出租人于租賃期間轉讓房屋，租賃合同并不當然隨之終止，受讓人應繼續(xù)履行原合同的權利與義務。

　　本案中，羅某在租賃期間內將租賃房屋轉讓給胡某，根據(jù)“買賣不破租賃”制度，胡某在受讓該房屋之時當然受讓羅某作為房屋出租人的權利和義務而成為新的出租人。因而，胡某應繼續(xù)履行原租賃合同，無權要求夏某提前搬離。

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