對房屋租賃合同效力的認定問題

　　1、出租人就同一租賃物同時與兩個或兩個以上的人訂立租賃合同的，這些租賃合同的效力如何認定?

　　出租人就同一租賃物同時與不同承租人簽訂租賃合同的，租賃合同均為有效，承租人均可以依據(jù)租賃合同向出租人主張合同權(quán)利。合同簽訂時間在前的承租人主張后租賃合同無效的，不予支持。

　　租賃合同之一已實際履行，其他租賃合同的承租人主張履行合同的，因履行不能而不予支持。法院在審理過程中，可以向當事人予以釋明，允許其變更訴訟請求，向出租人主張除合同實際履行之外的違約責任。

　　2、租賃合同未經(jīng)登記，是否影響租賃合同效力?

　　租賃合同登記與否，不影響租賃合同效力。但未經(jīng)登記的租賃合同，不得對抗第三人。

　　最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》第九條就合同登記與效力之間的關(guān)系有明確的規(guī)定。因此，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十三條雖然規(guī)定了房屋租賃合同應當向房產(chǎn)管理部門登記備案，但該條款并沒有不辦理登記租賃合同即為無效的規(guī)定，故該條規(guī)定不能影響租賃合同的效力。

　　但是，考慮到租賃合同具有承租人在租賃物出賣時享有的優(yōu)先購買權(quán)以及買賣不破租賃等較強效力，如果租賃合同未經(jīng)登記就具有這么強的效力，對于不知情的第三人會造成很大的損害，對交易安全造成嚴重的不利影響。因此，從平衡交易各方利益的角度看，我們傾向于未經(jīng)登記的租賃合同不具有對抗善意第三人的效力。

　　3、未經(jīng)合法批準建造的房屋作為租賃標的物的，租賃合同是否有效?

　　未經(jīng)合法批準建造的房屋，因其標的物具有違法性，該租賃合同應為無效。如被行政部門確定為違章建筑的或所建造的房屋沒有合法審批手續(xù)的等。

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