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物業(yè)公司管理制度

時間:2022-06-22 17:46:17 制度 我要投稿

物業(yè)公司管理制度

  在現(xiàn)在社會,需要使用制度的場合越來越多,制度泛指以規(guī)則或運作模式,規(guī)范個體行動的一種社會結(jié)構(gòu)。那么制度怎么擬定才能發(fā)揮它最大的作用呢?以下是小編收集整理的物業(yè)公司管理制度,供大家參考借鑒,希望可以幫助到有需要的朋友。

物業(yè)公司管理制度

物業(yè)公司管理制度1

  公司總經(jīng)理崗位職責

  1、嚴格執(zhí)行國家、省、市有關(guān)物業(yè)管理的方針、政策。

  2、帶領(lǐng)全體員工對物業(yè)轄區(qū)實行全方位管理,保證物業(yè)完好狀態(tài),提高使用效益。

  3、注意經(jīng)濟效益,精心理財,開源節(jié)流,滿足業(yè)主需求。

  4、抓好精神文明建設(shè),維護業(yè)主合法權(quán)益,樹立良好的企業(yè)形象。

  5、制訂和完善公司各項規(guī)章制度,建立良好的工作秩序。

  6、制訂年度工作計劃,明確目標、任務(wù),督促所屬部門履行崗位職責,堅持年終考核。

  7、重視人才,合理使用干部,按照德、勤、能、績定期進行考核。

  8、調(diào)動各方積極因素,共同管好物業(yè)。定期向總公司匯報工作及經(jīng)營收支情況,以各種方式聽取業(yè)主和使用人的建議、意見和要求,并及時答復(fù),認真解決。

  9、關(guān)心員工生活,努力提高員工工資福利,改善工作條件。

  10經(jīng)常與上級公司和政府相關(guān)部門溝通,理順關(guān)系,創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。

  公司副總經(jīng)理崗位職責

  1、在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下,協(xié)助經(jīng)理抓好全面工作。

  2、主要抓好設(shè)備設(shè)施維修、保養(yǎng)計劃的制訂和落實工作。帶領(lǐng)全體員工對物業(yè)轄區(qū)實行全方位管理,保證物業(yè)完好狀態(tài),提高使用效益。

  3、制訂和完善公司各項規(guī)章制度,建立良好的工作秩序。

  4、制訂年度工作計劃,明確目標、任務(wù),督促所屬部門履行崗位職責,堅持年終考核。

  5、調(diào)動各方積極因素、共同管好物業(yè)。定期向總經(jīng)理匯報分管理工作情況,以各種方式聽取業(yè)主和使用的建議、意見和要求,并及時答復(fù)、認真解決。

  6、關(guān)心員工生活,努力提高員工工資福利,改善工作條件。

  7、經(jīng)濟與上級公司和政府相關(guān)部門順關(guān)系,創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。

  職能部門經(jīng)理崗位職責

  1、在公司總經(jīng)理室的領(lǐng)導(dǎo)下,全面實施本部門的各項工作。

  2、負責制定本部門的工作計劃,組織各項工作的開展。

  3、負責配合辦公室進行本部門員工的招聘。

  4、負責制定本部門員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)計劃,定期開展員工培訓(xùn)。

  5、負責指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查本部門各項工作,定期對本部門員工進行考核。

  管理處主任崗位職責

  在總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)下,貫徹執(zhí)行公司各項方針、政策,全面負責負責管理處的日常事務(wù)和管理工作。

  1、建立、健全各項規(guī)章制度,檢查督促崗位責任制的執(zhí)行情況,不斷提高服務(wù)質(zhì)量,落實獎懲制度;

  2、安排和調(diào)整本部門人員工作,負責制定本部門的工作計劃,并組織編寫管理報告和各種通知、公函;

  3、負責傳達公司文件、通知及會議精神;

  4、檢查監(jiān)督本轄區(qū)工程維修、保安清衛(wèi)人員以及管理員工作情況并進行考核,按《員工手冊》的要求抓好管理;

  5、熟悉國家有關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定,掌握各業(yè)主情況,檢查督促各責任區(qū)管理的實際操作;

  6、隨時掌握租金、管理費、水電費等交納情況,及時做好物業(yè)管理費催交的組織工作,并組織解決好有關(guān)投訴,不斷改進服務(wù)質(zhì)量;

  7、抓好本部門的組織工作和思想工作,主持日常和定期工作會議,研究擬定下一步工作計劃;

  8、加強各班的團結(jié)合作,樹立整體思想,密切與其他部門的聯(lián)系,互相溝通、協(xié)調(diào);

  9、認真完成公司交給的其他任務(wù)。

  內(nèi)勤員崗位職責

  內(nèi)勤員在管理處主任統(tǒng)一安排下,負責文檔資料的保存和管理,做好各項基礎(chǔ)性工作。

  1、按照物業(yè)服務(wù)的需要,編制采購計劃,并實施采購;

  2、對倉庫物資和其他物資進行管理,建立物資臺帳;

  3、協(xié)助主任組織開展社區(qū)文化服務(wù);

  4、做好本部門員工的考勤、考核管理;

  5、負責管理轄區(qū)內(nèi)業(yè)主檔案和物業(yè)檔案,做好保密工作,防止遺失、損壞;

  6、負責本部門各類通知、公函、報告的收發(fā);

  7、負責接聽服務(wù)電話,屬于業(yè)主投訴及報修的要做好記錄,并及時轉(zhuǎn)交處理,對于緊急突發(fā)事件及時向本部門負責人或公司領(lǐng)導(dǎo)匯報;

  8、熟悉各種收費程序,負責接待上門的交費的業(yè)主,并做好收費記錄;

  9、熱情接待來訪的業(yè)主及其他人士,對他們的咨詢事項給予熱情、周到的答復(fù)和解釋;

  10、完成本部門安排的其他工作。

  管理員崗位職責

  在管理處主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下開展日常管理服務(wù)工作。

  1、熟悉掌握物業(yè)轄區(qū)業(yè)主和物業(yè)的基本情況;

  2、建立收費臺帳,掌握收費動態(tài),及時收取、催交各項應(yīng)收費用;

  3、負責辦理業(yè)主入住、遷出手續(xù),監(jiān)督管理裝修事務(wù);

  4、負責巡視物業(yè)使用情況,以及保安、清潔、維修人員的工作情況;

  5、負責對外包服務(wù)過程進行監(jiān)督管理;

  6、負責與業(yè)主溝通、回訪,有效處理業(yè)主的投訴。

  文員崗位職責

  1、負責部門的文件撰寫、整理工作;

  2、負責員工考勤、收發(fā)傳達文件等日常工作,妥善保管管理處的各類來文;

  3、負責辦理各類外來人員的出入證件;

  4、協(xié)助主任組織由管理處發(fā)起的會議,并做好會議記錄;

  5、接待來訪的業(yè)主,對其提出的問題及意見,予以解釋解答,并將詳細內(nèi)容記錄在案;

  6、負責做好文件、記錄、卡的管理工作,并保證檔案完整、齊全、保密;

  7、向各業(yè)主發(fā)出書面繳交各項費用的通知書;

  8、通過各種媒介做好宣傳工作;

  9、負責組織業(yè)主意見征詢活動和社區(qū)文化活動;

物業(yè)公司管理制度2

  為充分調(diào)動員工之積極性,開展公平的勞動競賽,促進工作,提高效率,完善花園管理員之責任制度,根據(jù)公司之實際管理要求和實踐經(jīng)驗,特對原《管理員崗位目標責任書》進行修訂,具體內(nèi)容如下:

  一、本責任書適用之職位范圍:本責任書應(yīng)用管理處主任、管理員之任務(wù)。

  二、本責任書考評形式:考評分自評、互評、住戶評議、上級鑒定四種,每月、每季、第年進行一次,采用工資獎金相結(jié)合之考評形式。

  三、本責任書之考評項目:責任區(qū)住宅樓及公共設(shè)施完好率;治安案件、火災(zāi)、刑事案件、小區(qū)秩序;保潔、清潔、綠化;住戶評議;工作作風、紀律;工作日記及房屋管理檔案。

  四、崗位目標責任書之內(nèi)容:堅決服從公司領(lǐng)導(dǎo)之安排,認真學習物業(yè)管理之法規(guī)及公司規(guī)章制度,并嚴格按章辦事,熱情服務(wù),做到業(yè)主、公司滿意,具體工作細則如下:

  1、要熟練掌握好物業(yè)管理之有關(guān)知識和公司之管理制度,樹立為住戶服務(wù)的思想。

  2、要切實熟練掌握好責任區(qū)內(nèi)之物業(yè)情況,合理安排責任區(qū)的所有員工之崗位(注:保安員之崗位應(yīng)與保安隊長協(xié)商后上報公司領(lǐng)導(dǎo)審核確定,其余員工根據(jù)實際情況安排崗位上報公司領(lǐng)導(dǎo)審核確定)。

  3、要熟練掌握好責任區(qū)內(nèi)之管理有關(guān)資料(其中包括收樓數(shù)據(jù)、鎖匙交收情況、維修情況、配套設(shè)施情況、入住情況、租戶情況、治安巡查、探訪登記數(shù)據(jù)、清潔衛(wèi)生情況等數(shù)據(jù)),且要有條理地進行整理歸檔。

  4、統(tǒng)籌監(jiān)控好責任區(qū)內(nèi)之客戶服務(wù)、治安、維修、清潔、綠化等方面的工作,嚴格按照公司之制度辦事,確保責任區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生,治安秩序良好,業(yè)主滿意(注:公司將于每月不定期組織人員到各花園檢查,檢查結(jié)果按本辦法獎罰標準執(zhí)行)

  5、要及時組織人員修復(fù)損壞之樓宇及設(shè)施。

  6、按公司之規(guī)定及時安排工作人員修復(fù)業(yè)主/住戶要求之維修。

  7、嚴格按照公司之規(guī)定組織人員做好責任區(qū)內(nèi)之裝修監(jiān)控,嚴防違章事件發(fā)生。

  8、嚴格按照公司之要求辦理裝修手續(xù),嚴禁以任何理由及方式私人承接或私自代人承接裝修工程。

  9、確保責任區(qū)內(nèi)正常之生活條件不受影響,嚴禁無緣無故停水電供應(yīng)及公共設(shè)施之正常使用。

  10、確保責任區(qū)內(nèi)工作人員保持服裝整齊清潔、儀表端莊、精神飽滿、配戴好員工證。

  11、嚴格按照公司之制度公平及時地處理一切違紀事件。

  12、嚴格按照公司之制度組織員工做好住戶、探訪者、車輛、物品之出入管理。

  13、嚴格按照公司規(guī)定之工作程序接待業(yè)主/住戶,并作好有關(guān)記錄。

  14、有效、有禮及時處理業(yè)主之投訴(業(yè)主投訴的問題如能及時處理應(yīng)實時處理,如確不能及時處理的,應(yīng)要同業(yè)主另約時間到時安排人員跟進投訴)。

  15、不準與業(yè)主發(fā)生一切任何之私人經(jīng)濟來往,嚴禁以任何借口向業(yè)主索要什費及錢物。

  16、按公司之規(guī)定組織好員工之培訓(xùn)和考核工作,提高員工之積極性,做到人盡其才。

  17、按公司之規(guī)定按時、按質(zhì)組織好員工之巡查工作。

  18、積極做好本花園之宣傳工作,定時按質(zhì)整理告示箱及宣傳欄,堅持每月更換一次版面之要求。

  19、認真積極地做好工作日記及周報表,按時按質(zhì)召開周務(wù)會。

  20、積極及時地處理突發(fā)事件,且要將此事件作好詳細記錄并要匯報公司(注:如發(fā)生重大事故除了組織人員處理外,還要第一時間報告公司按指示處理)。

  21、要保守公司之內(nèi)部秘密和業(yè)主/住戶資料(公安機關(guān)查案要求除外),不得假借公司名義或用職務(wù)之便做有損公司名譽或利益之行為。

  22、認真審核水電工所抄之水電表,準確率達100%,并按時上交公司。

  23、積極配合財務(wù)部做好管理費及其它費用之收取工作,努力使管理費收費率達到95%以上。

  24、認真做好轄區(qū)內(nèi)之水電管理工作,確保水電損耗達到公司規(guī)定之要求。

  25、要積極主動管理好花園日常工作,按質(zhì)完成公司領(lǐng)導(dǎo)下達之臨時任務(wù)。

  26、要服務(wù)公司領(lǐng)導(dǎo)之安排,不準有瞞騙、恐嚇公司領(lǐng)導(dǎo)之行為。

物業(yè)公司管理制度3

  1目的

  通過對物資的儲存、防護、交付工作、工具借用,確保物資、工具以完好狀態(tài)交到使用部門手中。

  2適用范圍

  適用于本公司物資的儲存、防護和交付工作及工具借用。

  3相關(guān)標準要素

  gb/t19002-iso90024.6

  4相關(guān)文件

  4.1質(zhì)量手冊

  采購

  4.2物資儲存、防護、交付和工具借用

  5職責

  保管員按倉庫管理規(guī)程做好物資庫存管理工作,保證庫存物資的完好和物資庫存處于管理受控狀態(tài)。

  6實施程序

  6.1采購物資的驗收

  6.1.1采購員對采購的物資應(yīng)按采購單的要求驗證采購物資的數(shù)量、規(guī)格,驗收合格后采購人員填寫入庫單,經(jīng)簽字后在倉庫辦理入庫。

  6.1.2倉庫保管員根據(jù)入庫單認真核對入庫物資的數(shù)量、型號、規(guī)格和物資外觀檢查完整無損、無缺。

  6.1.3如發(fā)現(xiàn)物資的型號、規(guī)格、數(shù)量及質(zhì)量有問題,應(yīng)記錄在入庫不合格記錄表中,說明處理的方式并報經(jīng)理部經(jīng)理批準,批準后由倉庫保管員進行處理。

  6.1.4保管員在物資入庫單上簽字,入庫的物資由保管員進行帳簿登記,做到帳、物、卡相符。

  6.2儲存和防護

  6.2.1物資辦理入庫手續(xù)。

  6.2.2物資辦理入庫手續(xù)后,將物資存放在合適的環(huán)境內(nèi),物資排列要利于存入及發(fā)放,物資存放處標上貨物紙牌標記,注明貨物名稱、數(shù)量、日期。

  6.2.3物資存放期間進行適當防護。防潮的物資存放在鐵架的上層;防鼠、防蟲的物資存放在鐵柜內(nèi);防銹的物資油封后存放在鐵架上。防止物資交付前損壞,發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時向領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)部門報告。

  6.2.4倉庫每月對庫房存放的物資進行檢查,對發(fā)現(xiàn)問題的進行處理,并記錄檢查結(jié)果。

  6.3交付

  6.3.1物資辦理出庫手續(xù)

  6.3.1.1領(lǐng)用物資由領(lǐng)用人填寫領(lǐng)料單,填寫用途,經(jīng)班組長或主管技術(shù)員簽字及領(lǐng)用人簽字。

  6.3.1.2保管員必須根據(jù)批準后的領(lǐng)料單,發(fā)放物資。

  6.3.1.3物資發(fā)放時,保管員應(yīng)按先進先出的原則進行。

  6.3.1.4物資發(fā)放后,保管員應(yīng)在領(lǐng)料單上簽字,并進行帳簿登記。

  6.4工具借用歸還

  6.4.1工具借用由借用人填寫借用單,簽字,保管員憑借用單發(fā)放。

  6.4.2工具歸還時保管員根據(jù)借用單核對借用工具、型號、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量。

  7相關(guān)文件

  7.1物資的入庫單、建卡、臺帳

  7.2收、放、存明細年報表

  7.3報表明細入庫出庫表

  7.4定期檢查記錄

  7.5驗收不合格記錄

  7.6材料領(lǐng)用單

物業(yè)公司管理制度4

  為加強合同管理,避免失誤,提高經(jīng)濟效益,根據(jù)《合同法》及其他有關(guān)法規(guī)的規(guī)定,結(jié)合公司的實際情況,制訂本辦法。

  第一條公司對外簽訂的各類合同一律適用本辦法。

  第二條合同管理是企業(yè)管理的一項重要內(nèi)容,搞好合同管理,對于公司經(jīng)營活動的開展和經(jīng)濟利益的取得,都有重要的作用,公司法人委托人以及其他有關(guān)人員,都必須嚴格遵守、認真執(zhí)行本辦法。

  第三條合同談判須由總經(jīng)理、副總經(jīng)理或區(qū)域經(jīng)理與相關(guān)部門負責人共同參加,不得一個人直接與對方談判合同。

  第四條簽訂合同必須遵守國家的法律、政策及有關(guān)規(guī)定。對外簽訂合同,除法定代表人外,必須是持有法人委托書的法人委托人,法人委托人必須對本企業(yè)負責。

  第五條簽約人在簽訂合同之前,必須認真了解對方當事人的情況。

  第六條簽訂合同必須貫徹“平等互利、協(xié)商一致、等價有償”的原則和“價廉物美、擇優(yōu)簽約”的原則。

  第七條合同一律采用書面格式,并必須采用規(guī)范和法律認可的統(tǒng)一合同文本。

  第八條合同對各方當事人權(quán)利、義務(wù)的規(guī)定必須明確、具體,文字表達要清楚、準確。

  第九條簽訂合同:除合同履行地在我方所在地外,簽約時應(yīng)力爭協(xié)議合同由我方所在市人民法院管轄。

  第十條合同在正式簽訂前,必須按規(guī)定上報總經(jīng)理審查批準后,方能正式簽訂。

  第十一條合同審批權(quán)限如下:

  一般情況下合同由董事會授權(quán)總經(jīng)理審批。

  標的超過50萬元以上(含50萬元)的合同由董事會審批,并由法人代表直接簽訂或授權(quán)總經(jīng)理簽訂合同。

  第十二條合同原則上由綜合辦公室具體經(jīng)辦,擬訂初稿后經(jīng)各級主管審查并按合同審批權(quán)限審批。合同審查的要點是:

  1、合同的合法性。包括:當事人有無簽訂、履行該合同的權(quán)利能力和行為能力;合同內(nèi)容是否符合國家法律、政策和本制度規(guī)定。

  2、合同的嚴密性。包括:合同應(yīng)具備的條款是否齊全;當事人雙方的權(quán)利、義務(wù)是否具體、明確;文字表述是否確切無誤。

  3、合同的可行性。包括:當事人雙方特別是對方是否具備履行合同的能力、條件;預(yù)計取得的經(jīng)濟效益和可能承擔的風險;合同非正常履行時可能受到的經(jīng)濟損失。

  第十三條根據(jù)法律規(guī)定或?qū)嶋H需要,合同可以呈報上級主管機關(guān)鑒證、批準,或報工商行政管理部門鑒證,或請公證處公證。

  第十四條合同依法成立,既具有法律約束力。一切與合同有關(guān)的部門、人員都必須本著“重合同、守信譽”的原則,嚴格執(zhí)行合同所規(guī)定的義務(wù),確保合同的實際履行或全面履行。

  第十五條合同履行完畢的標準,應(yīng)以合同條款或法律規(guī)定為準。沒有合同條款或法律規(guī)定的,一般應(yīng)以物資交清,工程竣工并驗收合格、價款結(jié)清、無遺留交涉手續(xù)為準。

  第十六條總經(jīng)理、副總經(jīng)理、區(qū)域經(jīng)理、財務(wù)部及有關(guān)部門負責人應(yīng)隨時了解、掌握合同的履行情況,發(fā)現(xiàn)問題及時處理或匯報。否則,造成合同不能履行、不能完全履行的,要追究有關(guān)人員的責任。

  第十七條在合同履行過程中,碰到困難的,首先應(yīng)盡一切努力克服困難,盡力保障合同的履行。如實際履行或適當履行確有人力不可克服的困難而需變更,解除合同時,應(yīng)在法律規(guī)定或合理期限內(nèi)與對方當事人進行協(xié)商。

  第十八條對方當事人提出變更、解除合同的,應(yīng)從維護本公司合法權(quán)益出發(fā),從嚴控制。

  第十九條變更、解除合同,必須符合《合同法》的規(guī)定,并應(yīng)在公司內(nèi)辦理有關(guān)的手續(xù)。

  第二十條變更、解除合同的手續(xù),應(yīng)按本辦法規(guī)定的審批權(quán)限和程序執(zhí)行。

  第二十一條變更、解除合同,一律必須采用書面形式,口頭形式一律無效。

  第二十二條變更、解除合同的協(xié)議在未達成或未批準之前,原合同仍有效,仍應(yīng)履行。但特殊情況經(jīng)雙方一致同意的例外。

  第二十三條因變更、解除合同而使當事人的利益遭受損失的,除法律允許免責任的以外,均應(yīng)承擔相應(yīng)的責任,并在變更、解除合同的協(xié)議書中明確規(guī)定。

  第二十四條合同在履行過程中如與對方當事人發(fā)生糾紛的,應(yīng)按《合同法》等有關(guān)法規(guī)和本辦法規(guī)定妥善處理。

  第二十五條合同糾紛應(yīng)由分管副總經(jīng)理負責處理,經(jīng)辦人對糾紛的處理必須具體負責到底。

  第二十六條處理合同糾紛的原則是:

  1、堅持以事實為依據(jù)、以法律為準繩,法律未作規(guī)定的,以國家相關(guān)政策或合同條款為準。

  2、以雙方協(xié)商解決為基本辦法。糾紛發(fā)生后,分管部門的副總經(jīng)理及相關(guān)部門負責人應(yīng)及時與對方當事人友好協(xié)商,在既維護本公司合法權(quán)益,又不侵犯對方合法權(quán)益的基礎(chǔ)上,互諒互讓,達成協(xié)議,解決糾紛。

  3、因?qū)Ψ截熑我鸬募m紛,應(yīng)堅持原則,保障我方合法權(quán)益不受侵犯;因我方責任引起的糾紛,應(yīng)尊重對方的合法權(quán)益,主動承擔責任,并盡量采取補救措施,減少我方損失;因雙方責任引起的糾紛,應(yīng)實事求是,分清主次,合情合理解決。

  第二十七條在處理糾紛時,分管副總經(jīng)理及相關(guān)部門負責人應(yīng)加強聯(lián)系,及時溝通,積極主動地做好應(yīng)做的工作,不互相推諉,統(tǒng)一意見,統(tǒng)一行動。

  第二十八條合同糾紛的提出,加上由我方與當事人協(xié)商處理糾紛的時間,應(yīng)在法律規(guī)定的時效內(nèi)進行,并必須考慮有申請仲裁或起訴的足夠的時間。

  第二十九條凡由法律顧問處理的合同糾紛,有關(guān)部門必須主動提供有關(guān)證據(jù)材料。

  第三十條對于合同糾紛經(jīng)雙方協(xié)商達成一致意見的,應(yīng)簽訂書面協(xié)議,由雙方代表簽字并加蓋雙方單位公章或合同專用章。

  第三十一條對雙方已經(jīng)簽署的解決合同糾紛的協(xié)議書,上級主管機關(guān)或仲裁機關(guān)的調(diào)解書、仲裁書,在正式生效后,應(yīng)復(fù)印若干份,分別送與對該糾紛處理及履行有關(guān)的部門收執(zhí),各部門應(yīng)由專人負責該文書執(zhí)行的了解或履行。

  第三十二條對于當事人在規(guī)定的期限屆滿時沒有執(zhí)行上述文書中有關(guān)規(guī)定的,承辦人應(yīng)及時向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報。

  第三十三條對方當事人逾期不履行已經(jīng)發(fā)生法律效力的調(diào)解書、仲裁決定書或判決書的,可向人民法院申請執(zhí)行。

  第三十四條在向人民法院提交申請執(zhí)行書之前,有關(guān)部門應(yīng)認真檢查對方的執(zhí)行情況,防止差錯。執(zhí)行中若達成和解協(xié)議的,應(yīng)制作協(xié)議書并按協(xié)議書規(guī)定辦理。

  第三十五條合同糾紛處理或執(zhí)行完畢的,應(yīng)及時通知有關(guān)單位,并將有關(guān)資料匯總、歸檔,以備考。

  第三十六條本公司合同管理具體是:

  由總經(jīng)理總負責,歸口管理部門為綜合辦公室、財務(wù)部。副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理可以根據(jù)工作需要查閱相關(guān)合同,合同借閱須

  經(jīng)總經(jīng)理批準,并保證合同內(nèi)容不外泄。

  第三十七條公司所有合同均由綜合辦公室統(tǒng)一登記編號,按審批權(quán)限分別由董事長、總經(jīng)理或其他書面授權(quán)人簽署。

  第三十八條綜合辦公室會同有關(guān)部門認真做好合同管理的基礎(chǔ)工作。具體如下:

  1、建立合同檔案;

  2、建立合同管理臺帳;

  3、填寫“合同情況月報”。

  第三十九條其他

  本辦法經(jīng)公司董事會審議通過后執(zhí)行。

物業(yè)公司管理制度5

  一物業(yè)公司管理制度

  1、物業(yè)管理公司員工條例

 。1)勞動用工制度

 。2)員工行為規(guī)范

 。3)員工福利制度

 。4)企業(yè)獎懲制度

  2、物業(yè)管理企業(yè)各部門職責范圍。

 。1)辦公室的職責范圍

 。2)財務(wù)部門的職責范圍

 。3)管理部門的職責范圍

  (4)服務(wù)部門的職責范圍

  3、物業(yè)管理企業(yè)員工崗位責任制。

 。1)經(jīng)理室人員崗位責任

 。2)辦公室人員崗位職責

 。3)管理處人員崗位職責

  二物業(yè)管理企業(yè)外部管理制度

  1、物業(yè)的驗收與接管

  (1)選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精通,對工作負責的技術(shù)人員參加驗收

 。2)站在業(yè)主的立場上,從物業(yè)維修養(yǎng)護的角度,對即將交付使用的物業(yè)進行嚴格驗收

 。3)對驗收中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)準確記錄在案,并及時督促施工單位修整

 。4)與建設(shè)單位簽訂保修實施合同,建立物業(yè)保修制度,明確保修項目內(nèi)容、進度、原則、責任和方式

  (5)物業(yè)接管應(yīng)辦理書面移交手續(xù)

 。6)應(yīng)向建設(shè)單位索要全套圖紙技術(shù)資料,以方便對物業(yè)的維修、養(yǎng)護和管理。

 。7)明確在物業(yè)接管中接收的僅是對物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)力以及政府所賦予的有關(guān)權(quán)利。

  2、樓宇入伙手續(xù)

 。1)入伙通知書

 。2)入伙手續(xù)書

 。3)收樓須知

 。4)入住合約

  3、物業(yè)管理公約

 。1)明確業(yè)主的權(quán)益、義務(wù)和責任

 。2)明確物業(yè)開發(fā)商應(yīng)享有的權(quán)利

 。3)明確物業(yè)管理者的權(quán)利與責任

 。4)明確對物業(yè)公共部位及公用設(shè)施的管理

 。5)對物業(yè)全部或部分損壞無法正常使用的規(guī)定

 。6)管理費用的規(guī)定

 。7)法律責任

 。8)其它事項

  4、住戶手冊

 。1)居住區(qū)概況

 。2)居住區(qū)的管理

 。3)業(yè)主或住戶須知

 。4)日常管理與維修

 。5)物業(yè)管理條例

  (6)綜合服務(wù)

 。7)其它應(yīng)該注意的事項

  5住宅區(qū)房屋及有關(guān)色設(shè)施接、代管制度。制定和實施住宅區(qū)房屋及有關(guān)設(shè)施的接、代管管理制度,有助于住宅區(qū)房屋及有關(guān)附屬設(shè)施的整體綜合功能的發(fā)揮,利于城市文明住宅區(qū)的建設(shè)。包括:

 。1)對房屋及有關(guān)設(shè)施接管范圍的規(guī)定

 。2)對房屋及有關(guān)設(shè)施接管標準的規(guī)定

 。3)對房屋及有關(guān)設(shè)施接管接、代管程序的規(guī)定

 。4)被接、代管的房屋及有關(guān)設(shè)施的施工圖紙資料應(yīng)該交由物業(yè)管理公司保管使用

  (5)對房屋代管權(quán)責的規(guī)定

  6、房屋管理服務(wù)制度

 。1)房屋維修養(yǎng)護管理

 。2)房屋室內(nèi)裝修、拆改和設(shè)備管理

  7、住宅區(qū)管理制度

 。1)房屋養(yǎng)護與維修的管理規(guī)定

 。2)維護住宅區(qū)環(huán)境的管理規(guī)定

 。3)開展多層次、多形式的便民有償服務(wù)。

 。4)建設(shè)文明住宅小區(qū)

  8、業(yè)主委員會章程。主要內(nèi)容包括:

 。1)成立業(yè)主管理委員會的目的

 。2)業(yè)主管理委員會的宗旨

 。3)業(yè)主管理委員會的權(quán)利和義務(wù)

 。4)成立業(yè)主管理委員會的程序

 。5)業(yè)主管理委員會的會議及會員代表大會

 。6)會員代表大會的主要任務(wù)

 。7)業(yè)主管理委員會的任務(wù)

 。8)有關(guān)補充說明

物業(yè)公司管理制度6

 。ㄒ唬┣鍜弑嶊爢T應(yīng)熱愛本職工作,培養(yǎng)良好的職業(yè)道德和敬業(yè)精神,不怕苦、不怕臟、不怕累,用辛勤汗水贏得社會的尊重和承認。

 。ǘ﹪栏駡(zhí)行清掃保潔工作程序,按時完成各項任務(wù),并按規(guī)定質(zhì)量標準檢查驗收。

 。1)每天清掃行車道路兩次,上下午各一次。

 。2)每天早上清掃綠化帶、公共場所、人行道等各一次。

 。3)每天清運垃圾一次。電梯間、樓梯每周擦抹兩遍。

 。4)每隔三天清洗垃圾桶及其周邊一次。

 。5)每十天用藥物噴殺蚊、蠅、蟲一次,主要在垃圾桶、明溝、綠化槽、排水、排污井等處。

 。6)每季度疏通沙井一次。

 。ㄒ唬┩瓿梢(guī)定清潔任務(wù)后,應(yīng)在區(qū)內(nèi)認真巡查保潔,制止破壞環(huán)境衛(wèi)生的行為。

 。ǘI(yè)主、住戶提出預(yù)約上門衛(wèi)生清潔服務(wù)或報告管道堵塞,必須在24小時內(nèi)處理完畢。

 。ㄈ┍崋T在當班時間發(fā)現(xiàn)不衛(wèi)生現(xiàn)象時,應(yīng)立即予以清除,如工作量過大,應(yīng)向領(lǐng)導(dǎo)報告,組織保潔員進行清除。

 。ㄋ模┱J真使用、保管各種清潔工具、機具,不得隨意亂放,以免丟失、損壞。有意損壞或丟失工具者,要照價賠償。

 。ㄎ澹﹪栏褡袷貏趧蛹o律,按時上、下班,上班時不得無故離開工作崗位,不得無故曠工,請病、事假須得到上級批準。

 。┳⒁鈨x容儀表,上班時應(yīng)穿工作服、戴工牌,不得穿拖鞋、短褲上崗。

 。ㄆ撸┓舷铝袟l件之一者,將給予嘉獎、晉升:

 。1)對搞好清掃保潔隊管理,提高服務(wù)質(zhì)量有貢獻者.

 。2)在服務(wù)工作中,創(chuàng)造優(yōu)異成績者。

 。ò耍┻`反勞動紀律和嚴重違法亂紀行為者,將按規(guī)定給予警告、停職直至開除的處理。

物業(yè)公司管理制度7

  1.0目的

  規(guī)范合同的評審、簽署、履約跟進、歸檔管理工作程序,確保公司利益、信譽得到保障。

  2.0適用范圍

  適用于物業(yè)管理公司所有合同的管理工作。

  3.0職責

  3.1總經(jīng)理負責公司所有合同的簽署及重要合同的評審。

  3.2人事行政部負責本項目合同審核、監(jiān)管及歸檔(包括員工勞動合同)。

  3.3各部門負責人負責合同的履約執(zhí)行。

  4.0程序要點

  4.1合同管理的范圍:包括對外提供服務(wù)的合同和對外委托服務(wù)的合同。

  4.1.1對外提供服務(wù)的合同,包括以下幾類:

  (1)開發(fā)/建設(shè)單位或業(yè)主委員會委托進行物業(yè)管理的合同;

  (2)投標書;

  (3)對外租賃合同;

  (4)公司承諾提供的常規(guī)服務(wù)和管理合同;

  (5)顧客(業(yè)主、住戶或其他委托方)委托公司進行采購、安裝、修繕、裝修、貯存、檢修、保養(yǎng)、清潔、搬運及其他有償服務(wù)的合同;

  (6)公司車庫、車棚、車位使用或泊車合同;

  (7)其他對外提供服務(wù)的合同。

  4.1.2對外委托服務(wù)的合同,包括以下幾類:

  (1)采購合同;

  (2)招標合同;

  (3)勞動合同;

  (4)公司委托顧客(供應(yīng)商或其他受委托單位)進行采購、安裝、修繕、裝修、貯存、檢修、保養(yǎng)、清潔、搬運等合同;

  (5)其他須進行對外委托服務(wù)的合同。

  4.2合同的形式包括以下幾種形式。

  4.2.1書面的和非書面的。

  4.2.2協(xié)議或其他法規(guī)性文件的規(guī)定和要求。

  4.2.3規(guī)范合同和格式合同。

  4.2.4口頭承諾。

  4.2.5招、投標書。

  4.3合同的制定。

  4.3.1一般情況下由合同的執(zhí)行部門負責制定,其內(nèi)容包括以下條款:

  (1)標的;

  (2)數(shù)量和質(zhì)量(或工作內(nèi)容);

  (3)價款或酬金;

  (4)履約期限、地點方式及其他履約條件;

  (5)合同終止條件;

  (6)違約責任;

  (7)專用合同約定的其他必要條款。

  4.3.2各種合同若有合同范本,可依照合同范本填寫或修改各項條款。

  4.4合同的評審。

  4.4.1評審權(quán)限:

  (1)標的在10萬元以下的合同,由總經(jīng)理委托分管副總經(jīng)理組織合同執(zhí)行部門及人事行政部經(jīng)理進行評審;

  (2)標的在10萬~50萬元的合同,由總經(jīng)理組織有關(guān)人員進行評審;

  (3)標的在50萬元以上的合同,由董事會進行評審。

  4.4.2評審內(nèi)容。

  (1)對外提供服務(wù)合同的評審內(nèi)容:

  公司的履約能力;

  顧客提供的價格;

  合同的風險;

  合同的條款是否明確;

  合同是否合法;

  合同的社會效益;

  其他需要評審的內(nèi)容。

  (2)對外委托服務(wù)合同的評審內(nèi)容:

  分供方的履約能力;

  分供方提供的價格;

  分供方的信譽;

  分供方提供服務(wù)的售后服務(wù);

  合同的條款是否明確;

  合同是否違法;

  合同的風險;

  合同履約監(jiān)控能力;

  其他需要評審的內(nèi)容。

  4.5合同的簽署與生效。

  4.5.1合同經(jīng)評審合格,由總經(jīng)理簽署。非書面的合同除外。

  4.5.2經(jīng)總經(jīng)理簽署的合同按印章管理規(guī)定辦理蓋章審批手續(xù)。

  4.5.3所有書面合同均須加蓋公司印章,合同頁數(shù)在一頁以上的必須加蓋騎縫章。

  4.5.4經(jīng)簽署并加蓋公司印章的合同正式生效,須公證的合同,經(jīng)公證后生效。

  4.5.5公司承諾提供常規(guī)服務(wù)和管理的合同簽署與蓋章形式不受以上條款的限制。

  4.5.6生效的合同原則上一式四份,公司與顧客各兩份,需進行公證的須報公證機關(guān)一份備案。

  4.6合同的編號與歸檔。

  4.6.1書面合同統(tǒng)一進行編號,編號的方法按檔案管理的規(guī)定辦理。

  4.6.2一般情況下書面合同由公司人事行政部統(tǒng)一歸檔(經(jīng)總經(jīng)理審批同意,由其他部門保管的除外),歸檔方法按檔案管理的有關(guān)規(guī)定辦理。

  4.6.3公司歸檔合同原件,合同履行完畢或需分階段付款的`,報財務(wù)部存檔一份,部門需按合同條款監(jiān)督顧客履約的,按檔案管理的有關(guān)規(guī)定辦理復(fù)印審批程序后,由部門負責人保管一份復(fù)印件。合同執(zhí)行完畢后,須將合同返還公司歸檔。

  4.6.4合同條款涉及保密事項的,有關(guān)部門均承擔保密責任。

  4.7合同的履約。

  4.7.1對外提供服務(wù)的合同,由提供合同服務(wù)的部門負責履約,重要的合同由總經(jīng)理或人事行政部監(jiān)督履約。

  4.7.2對外委托服務(wù)的合同,由合同執(zhí)行部門監(jiān)督分供方履約,重要的合同由總經(jīng)理或人事行政部監(jiān)督履約。

  4.7.3合同執(zhí)行部門須將合同履約階段性情況向總經(jīng)理匯報,重要合同須以書面形式匯報。

  4.7.4公司監(jiān)控所有書面合同(員工勞動合同除外)的履約進度,對違反合同進度的及時向總經(jīng)理匯報。

  4.7.5合同履約完畢,對重要合同的執(zhí)行效果再次進行評審。

  4.8合同的變更與廢止。

  合同雙方不能履約或不能完全履約或合同中須變更廢止情況出現(xiàn)需進行合同條款變更或廢止時,由合同執(zhí)行部門向人事行政部提出合同變更申請,人事行政部按合同評審程序跟進評審變更條款或廢止合同,重要合同由總經(jīng)理直接組織變更條款或廢止合同。

  4.9合同的續(xù)約。

  合同期滿且需辦理續(xù)約的,由合同執(zhí)行部門按合同要求提前通知人事行政部,由人事行政部經(jīng)理按合同評審程序跟進評審,重要合同由總經(jīng)理直接組織合同評審。

  4.10合同的統(tǒng)計。

  每年12月31日前,由人事行政部對書面合同進行清查統(tǒng)計,寫出專題報告。專題報告內(nèi)容

  包括:合同清單,履約完成情況,存在或需跟進的問題等報總經(jīng)理審閱。總經(jīng)理給出批示意見,由人事行政部按總經(jīng)理批示意見辦理。

  5.0相關(guān)記錄表格

  5.1《合同臺帳》文件編碼:cd/jy/qr/006

  5.1《合同評審表》文件編碼:cd/jy/qr/007

  6.0相關(guān)支持性文件

物業(yè)公司管理制度8

  第一節(jié)培訓(xùn)講師的管理

  1、熟悉開展工作的環(huán)境。對于管理人員,要求他們對于公司的經(jīng)營性質(zhì)、管理制度和所分配部門的工作性質(zhì)要充分了解,只有如此才能有效的開展工作;

  2、注意團隊生活的培養(yǎng)。在團體中生活,向具有經(jīng)驗的同事或領(lǐng)導(dǎo)學習工作經(jīng)驗是最快速有效的方法。所以,培訓(xùn)各級管理人員時要讓他們先融入團體,成為團體的一分子,直接參加團體活動,加入生產(chǎn)行列,在工作中獲得經(jīng)驗。此外,工作最好由最基層干起,以使他們確切了解基層人員的工作情形、心理狀態(tài)和工作中可能發(fā)生的問題。這在將來的主管工作中是最實用的經(jīng)驗;

  3、提出工作報告。在初期的培訓(xùn)工作中要求被培訓(xùn)人員定期提出工作報告,最好以三天或一周為一期。內(nèi)容至少要包括工作日記、心得報告、專案報告和改善建議等事項。每份報告均需向其工作的主管提出并逐層詳閱,使每一級主管人員均能了解該人員的學習進度和深度,以便作必要的調(diào)整和加強培訓(xùn)。主管人員必須在對每份報告內(nèi)容了解后,對疑難問題予以解答或指示該人員如何自行發(fā)掘答案。有錯誤的要改正,有合理的建議和意見要立即實行;

  4、隨時進行工作考核。除了定期的工作報告外,主管應(yīng)以隨機測驗的方式作不定期的考核。這種測驗方式可使主管更深入了解被培訓(xùn)人員的工作績效和培訓(xùn)成果。主管人員更可藉此機會與他們進行溝通。通常工作考核可由被培訓(xùn)人員的逐層主管進行,但主管有必要自己親自了解其部門內(nèi)人員的工作能力和工作績效。這種隨機測驗的方式可以以單獨會談的方式進行,使被測驗人員不致于因緊張拘束而影響其表達。就是一般工作人員的考核也可采用隨機測驗的方式進行,測驗的結(jié)果要記錄,以便前后比較,了解被測人員在此期間的進步情形;

  5、合理的工作調(diào)配。在管理人員對某一工作熟悉后,最好能安排調(diào)動其他的工作,特別是一些能力較高、有發(fā)展前途、有潛力的新進人員尤不可使其長期做同一工作,以免浪費時間和精力,而造成士氣低落和離職他就的危險。適當調(diào)動工作,使其能在最短時間內(nèi)學習最多的工作經(jīng)驗。有了工作經(jīng)驗后要看情形許可和需要,安排職位,培養(yǎng)其領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)的能力等。(附8:萬科物業(yè)授權(quán)講師管理規(guī)定實例)

  第二節(jié)培訓(xùn)講師的自我修養(yǎng)

  一名優(yōu)秀的培訓(xùn)師除了要具備扎實的專業(yè)知識,還應(yīng)深諳各種培訓(xùn)技巧,比如:如何讀懂參訓(xùn)者的肢體語言;怎樣妥善統(tǒng)籌時間;如何讓培訓(xùn)充滿趣味等等。就像烹制一道佳肴,雞、鴨、魚等原料必不可少,而填加油鹽醬醋這些佐料更能將原料的美味發(fā)揮得淋漓盡致。

  1、制定時間表

  每個人都需要有一定計劃。時間表就好像是一幅地圖,指導(dǎo)著學習目標的完成。對時間的安排可以進行討論和展示,而且可為每一部分設(shè)定大致的時限。時間表還可以不時地提醒培訓(xùn)師工作最新進展如何。

  2、一切為了學習

  注意結(jié)合學員的培訓(xùn)需求實施培訓(xùn)。如果學習內(nèi)容與目標偏離得較遠,而且持續(xù)時間較長,將有可能使你的參與者失望。如果不能在工作中運用所學到的方法,將無法衡量學習效果,而這恰恰是培訓(xùn)成功與否最重要的指示劑。

  3、掌握成年人學習心理

  現(xiàn)在的培訓(xùn)已不僅僅以說和演示的方式進行,作為培訓(xùn)師你應(yīng)該:

  1)給予學員一定挑戰(zhàn)

  2)尊重學員

  3)使他們有可能影響或改變學習過程和某一段內(nèi)容

  4)給他們以自我發(fā)現(xiàn)的方式學習的機會

  5)提供一個安全的學習場所

  6)給予專業(yè)的反饋

  4、保證均等的參與

  讓一些性格外向的、比較自信的參與者在討論中扮演主角非常容易,但你應(yīng)該確保時間得到公平的分配:

  1)采用輪流的方式,使每人都有發(fā)言的機會

  2)避免與那些想要主導(dǎo)討論的人進行眼神交流

  3)直接向那些沉默不語的人提問

  4)私底下讓人們意識到他們想要控制討論的傾向。也可尋求他們的幫助,以引導(dǎo)其他人暢所欲言地發(fā)表觀點

  5)謝謝他們愿意將自己的想法與人分享,然后可以說:'讓我們來聽聽其他人的想法。'

  5、應(yīng)對不良表現(xiàn)

  有時會有這樣的情形,有人看上去冷淡、不友好或者比較內(nèi)向,培訓(xùn)師應(yīng)主動干預(yù)。在很多情況下,干預(yù)此類表現(xiàn)可以起到影響其他人行為的作用。培訓(xùn)師可以試圖:

  1)接近他

  2)讓他意識到你正在關(guān)注他

  3)把注意力放在問題上,不要進行人身攻擊

  4)傾聽他的任何抱怨

  5)提供幫助,在你力所能及的范圍內(nèi)

  6、拿出你的最佳狀態(tài)

  人們往往對培訓(xùn)有很高的期望。所以,培訓(xùn)師需要拿出100%的熱情和知識。如果事情并不象計劃的那樣順利,你應(yīng)試著略作調(diào)整:

  1)不要為任何不足道歉,你的學員可能并沒有意識到那是一個問題。

  2)處理問題時要有自信。軟弱和缺乏果斷將會使你的學員在過程中漸漸喪失信心。

  7、回顧

  在課程結(jié)束、或每天結(jié)束及第二天開始時,回顧一下大家已學過的內(nèi)容?梢酝ㄟ^如下方式進行:

  1)培訓(xùn)師做一個簡短的總結(jié)

  2)所有學員輪流發(fā)言,回憶到目前為止他們學到最有用的是什么

  8、善于傾聽

  千萬不要在真空中工作,否則你會為忽視參與者而付出代價。

  1)傾聽他們說什么和怎么說

  2)觀察學員的肢體語言,消極的態(tài)度通常表現(xiàn)為:

 。1)眼珠不停地轉(zhuǎn)動

  (2)極力避免眼神的交流

 。3)把胳膊和腿相互交叉

 。4)將胳膊折疊放在腦后,身體后傾

 。5)頻頻離開教室

  3)當你注意到一個問題,仔細聽清它所表達的含義,這樣你才能整地回答。運用以下技巧,你可以取得更佳的效果:

 。1)復(fù)述他們的問題,使你對問題的理解更充分

 。2)不要一味反駁

  9、 提供良好的學習氛圍

  當人們學習了某種技能,在運用之前需要有機會去實踐。你可以通過以下方式創(chuàng)造學習氣氛:

 。1)運用幽默和自我否定

 。2)強調(diào)從反饋中學習的重要

 。3)進行角色模仿,并及時進行反饋

 。4)建立學習交流,鼓勵互相學習

  10、讓培訓(xùn)更有趣

  如果有輕松的學習環(huán)境人們可以學得更好,也可以從中獲得樂趣。但這并不意味對學習的不重視。培訓(xùn)師可以通過以下方式讓學員保持輕松的心情:

 。1)講一些合適的笑話

 。2)自我解嘲

 。3)用一些奇聞、軼事來解釋枯燥的理論

 。4)進行一些簡短、有趣的游戲

 。5)保持歡快的節(jié)奏

  第三節(jié)培訓(xùn)風險管理

  1、培訓(xùn)的風險有以下幾方面:

  ■選拔外派學習員工流失的風險

  ■專業(yè)技術(shù)保密難度增大的風險

  ■培養(yǎng)競爭對手的風險

  2、培訓(xùn)風險的防范措施有以下幾方面:

  ■依法建立勞動、培訓(xùn)關(guān)系(見附表)

  ■建立有效的激勵機制

  ■鼓勵自學,加大職位培訓(xùn)力度

  ■完善培訓(xùn)制度,提高培訓(xùn)質(zhì)量

  ■運用法律手段保護公司專利技術(shù)

  第四節(jié)培訓(xùn)項目管理

  1、組建培訓(xùn)項目管理小組

  建立培訓(xùn)項目管理小組是首先要做的工作,也是培訓(xùn)項目管理中最重要的工作

  項目小組成員組成一般為:

  ■培訓(xùn)主管(組長)

  ■培訓(xùn)專員(副組長)

  ■培訓(xùn)教師

  ■相關(guān)部門主管

  ■受訓(xùn)員工代表

  一旦人員確定到位后,每人各負其責,明文確定他們在項目小組中的工作內(nèi)容和責任,并及時向項目小組成員通報,同時報分管副總經(jīng)理。

  2、制定項目小組工作計劃

 。1)由項目小組全體人員參與制定工作計劃;

 。2)讓項目小組成員自始至終參與,直到計劃完成并批準。

  3、控制培訓(xùn)項目實際進程,使之能在預(yù)算指標內(nèi)按期完成培訓(xùn)任務(wù);為使課程適合部門業(yè)務(wù)和員工需要,人力資源部在開課前預(yù)先發(fā)出《開課前意見征詢表》。做好課程情況跟蹤的第一記錄《課程簽到表》。

  4、支持員工職業(yè)生涯發(fā)展是激勵員工的一個重要方面。公司在企業(yè)發(fā)展的同時,要使員工感到有提高個人技能和得到培訓(xùn)發(fā)展的機會,有施展個人才能專長和個人晉升發(fā)展的空間。

物業(yè)公司管理制度9

  物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度指為提高管理服務(wù)質(zhì)量和工作效率,根據(jù)經(jīng)營方針和工作特點而制定的一系列在企業(yè)內(nèi)部執(zhí)行的規(guī)章和制度。

  (一)物業(yè)管理企業(yè)員工管理條例

  1、勞動用工制度:包括用工原則、員工聘用制度、勞動合同制度、工時制度和干部任免制度等。

  2、管理員工行為規(guī)范:規(guī)定員工遵守國家政策、法令,熱愛本職工作等。

  3、員工福利制度:包括享受法定假日、醫(yī)療保險勞動保護等。物業(yè)公司管理制度。

  4、企業(yè)獎懲制度。

  (二)物業(yè)管理企業(yè)各部門主要職責

  1、總經(jīng)理室:是物業(yè)管理公司的決策機構(gòu)?偨(jīng)理的主要職責是:

  (1)貫徹落實國家和地方的政策和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定。

  (2)主持公司經(jīng)營管理的全面工作。

  (3)設(shè)置內(nèi)部管理機構(gòu),制定公司章程,簽署物業(yè)管理制度。

  (4)選聘各部門經(jīng)理和關(guān)鍵崗位人員。

  (5)選聘社會、勞務(wù)服務(wù)公司分擔具體工作。物業(yè)公司管理制度。

  (6)行使董事會授予的其他職權(quán)。

  2、各部門經(jīng)理的主要職責是:

  (1)辦公室主任:

 、儇撠焸鬟_總經(jīng)理指示,安排并組織召開會議。

 、诙酱俎k公室人員及時完成上級下達的任務(wù)。

 、圬撠熑粘H耸滦姓芾,檢查各項規(guī)章制度的執(zhí)行情況。

 、茏龊脝T工考勤工作,協(xié)助培訓(xùn)員工。

  (2)財務(wù)部經(jīng)理:

 、俳M織公司財務(wù)管理工作。

  ②審核各類會議報表,撰寫財務(wù)分析報告。

 、蹤z查、督促各項費用及時收繳。

 、軐徍、控制費用的支出。

 、萏岢龊侠磉\營公司金融資產(chǎn)的有效措施。

 、藿M織擬定物業(yè)管理費用標準的預(yù)算方案。

 、咧贫ㄎ飿I(yè)管理公司財務(wù)管理和操作流程。

  (3)公共關(guān)系部經(jīng)理:

 、僦贫ㄎ飿I(yè)公司公關(guān)活動方案。

 、卟邉澒敬笮突顒。

 、劢M織召開業(yè)主、業(yè)戶大會,并處理投訴與糾紛:

 、芙M織員工和社區(qū)內(nèi)文體活動。

 、輩f(xié)助總經(jīng)理和其他部門工作。

  (4)房屋維修部經(jīng)理:

 、俾鋵嵅嵤┍静块T管理規(guī)章制度。

  ②合理確定和分配員工工作崗位,督促維修工、管理員工開展日常工作。

 、鄄贾、檢查房屋保養(yǎng)和維修工作。

  ④組織本部門員工參加業(yè)務(wù)技術(shù)培訓(xùn)。

  (5)保安部經(jīng)理:

 、俾鋵嵅嵤┍静块T管理規(guī)章制度。

 、谪撠煿芾韰^(qū)內(nèi)的治安保安工作、交通安全工作和消防工作。

 、壑贫ú块T崗位責任制度、執(zhí)行獎懲規(guī)定。

 、芏ㄆ诮M織員工進行安全保衛(wèi)、消防等技能培訓(xùn)。

 、葚撠熍c社會聯(lián)防有關(guān)方面的聯(lián)系與溝通。

  (6)清潔環(huán)衛(wèi)部經(jīng)理:

 、僦贫ú块T工作計劃與目標,合理安排清潔衛(wèi)生。

 、诙酱、檢查各項清潔環(huán)衛(wèi)工作的落實情況。

 、圬撠熯M行轄區(qū)內(nèi)庭院建設(shè)和綠化工作。

 、苤贫ú块T崗位責任制度,執(zhí)行獎懲規(guī)定。

  (7)經(jīng)營發(fā)展部經(jīng)理:

 、俅_定經(jīng)營項目與經(jīng)營發(fā)展目標。

  ②洽談經(jīng)營業(yè)務(wù),合理制定各崗位網(wǎng)點的經(jīng)營辦法,估算經(jīng)營利潤。

 、郾O(jiān)督檢查各項目的收支情況,合理確定員工崗位與工作時間。

 、苓x聘服務(wù)人員,開展各項物業(yè)管理服務(wù)。

 、荻〞r召開部門會議,評論經(jīng)營效果,開拓公司業(yè)務(wù)范圍。

  (8)計算機中心經(jīng)理:

  ①組織本部門人員使用、開發(fā)物業(yè)管理系統(tǒng)軟件。

 、谥贫ū局行牡谋O(jiān)控、保密制度。

 、蹤z查計算機的使用、信息輸入和保存等工作。

 、茏龊孟到y(tǒng)的維護、保養(yǎng)工作,確保系統(tǒng)長時間連續(xù)穩(wěn)定的工作。

  3、一般員工:指物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營和特約服務(wù)而設(shè)置的工作人員,如房屋管理人員、保安人員、清潔人員、綠化人員和服務(wù)人員等,主要職責如下:

  (1)房屋管理人員:

 、偈煜の飿I(yè)的結(jié)構(gòu)和管區(qū)使用人情況,做好有關(guān)管理費用的收取工作。

 、谵k理用戶人住手續(xù),定期回訪。

 、蹍⑴c物業(yè)的驗收接管,建立圖紙檔案。

  ④經(jīng)常與業(yè)主溝通,耐心解答業(yè)主咨詢。

  (2)房屋及設(shè)備維修人員:

 、偌皶r完成下達的維修任務(wù)。

 、诩皶r處理各類管道的跑、冒、滴、漏等故障。

 、壅莆崭鞣N設(shè)備的操作方法,及時排除出現(xiàn)的故障。

 、苎膊楣軈^(qū)市政公共設(shè)備、設(shè)施的安全運行情況,定期對設(shè)備進行保養(yǎng)。

  (3)保安人員:

 、賵(zhí)行24小時保安巡邏制度,看管好物業(yè),做好防火防盜等安全保衛(wèi)工作。

  ②做好門衛(wèi)登記,執(zhí)行機動車輛驗證制度。

 、圩龊昧鲃尤藛T監(jiān)督管理工作。

 、芏镁茸o知識和消防器材的使用方法,能夠處理好意外事故。

  (4)清潔人員:

 、儇撠煿軈^(qū)道路、樓梯的清潔與保潔工作。

 、诒3止軈^(qū)內(nèi)公共衛(wèi)生設(shè)施的清潔c

 、郾WC管區(qū)內(nèi)污水排放暢通。

  ④杜絕蟻蠅,及時外運垃圾。

  (5)綠化人員:

 、侔磿r剪枝、補種、施肥、澆水、灑藥。

 、诩皶r禁止破壞管區(qū)內(nèi)花草樹木的行為。

 、圩龊镁G化管理和草木生長情況的記錄。

 、鼙3只▓@草坪清潔。

  (6)服務(wù)人員:

 、贉蕰r到崗,按時開放小區(qū)文化娛樂設(shè)施,照章收費。

 、诟愫蒙虡I(yè)網(wǎng)點服務(wù),有禮待賓。

 、圩龊糜嫊r服務(wù)、特約服務(wù)等。

 、芄芾砗梦捏w娛樂設(shè)備、設(shè)施,及時制止違反規(guī)定的行為。

  (三)管理制度和規(guī)定

  1、工作管理制度:

  (1)上班必須穿工作裝、戴工牌;男士系領(lǐng)帶(維修工及經(jīng)批準的員工除外),穿著整潔,頭發(fā)梳理整齊,不得留長發(fā);女士應(yīng)化淡妝。

  (2)辦公區(qū)內(nèi)必須保持整齊、干凈,不得在桌面上堆放雜物。

  (3)每天上班前各管理人員需查看交接班記錄本,了解各種情況和業(yè)主意見,及時處理問題或上門尋訪。

  (4)上班期間全體人員必須精神飽滿,積極主動,熱情地投入工作,不得精神不振、上班打瞌睡或偷懶。

  (5)紀律嚴明,全體人員不得遲到、早退、無故曠工,有事要請假,獲準后方能離開。

  (6)全體人員必須具有高度的責任心,巡視、查樓必須認真負責,注意發(fā)現(xiàn)問題并做詳細記錄,及時匯報并跟蹤解決。

  (7)接待業(yè)主時態(tài)度要和藹、溫文爾雅、落落大方。不管發(fā)生什么事,絕對不能與業(yè)主發(fā)生爭吵,要態(tài)度誠懇,仔細傾聽業(yè)主的意見,能及時解決的問題馬上派單解決,無法及時解決的要向業(yè)主解釋清楚,并告知解決的時間。

  (8)接受業(yè)主電話 投訴時,要熱情耐心,語言要規(guī)范友好。

  (9)管理員派單后,一定要追蹤落實,并負責檢查。水電問題要求在12小時內(nèi)解決,其他急修項目一般在24小時內(nèi)解決,最遲不得超過72小時。把物業(yè)管理師加入收藏夾!

  (10)對接受的投訴要認真做好記錄,并到現(xiàn)場查看、了解情況,認真記錄處理的時間、人員和業(yè)主對處理的意見。

  (11)協(xié)助財務(wù)人員做好各項費用的派單和催繳工作,派單要派到各戶,催繳態(tài)度要友好。

  (12)認真管好業(yè)主檔案和業(yè)主托管的鑰匙。

  (13)認真做好裝修審批和管理工作。

  (14)不準在上班時間看書、閑聊、做私事,不準在辦公室內(nèi)高聲喧嘩。

  (15)下班后將自己保管的資料(物品)放好,將辦公桌收拾整齊。

  (16)休息時間如發(fā)生重大事故,或碰到問題要立即解決,不得推脫或不予理睬。

  (17)管理處的工作原則是服務(wù)第一,工作標準是業(yè)主滿意,工作態(tài)度是認真負責。

  2、業(yè)主回訪制度:

  (1)管理員必須經(jīng)常上門征求業(yè)主對管理工作的意見,認真做好回訪記錄,及時向管理處主任匯報。

  (2)管理處負責人也應(yīng)經(jīng)常上門訪問,了解管理和上門服務(wù)情況,并做好回訪記錄,對業(yè)主提出的要求應(yīng)及時給予答復(fù)和解決。

  (3)維修人員每次上門服務(wù)均應(yīng)讓服務(wù)對象填寫回訪單,以征求對服務(wù)的意見。

  (4)保安員在值班、巡崗時應(yīng)定時征求業(yè)主對工作的意見,并做好記錄,注意研究、改進。

  (5)回訪單、回訪記錄和保安隊的征求意見單,應(yīng)由管理處指定專人保管,每月集中裝訂存檔,不得遺失。

  3、巡崗制度:

  (1)保安領(lǐng)班在當班期間,要經(jīng)常定線或不定線地對各崗位的工作情況進行檢查。

  (2)檢查內(nèi)容包括各崗執(zhí)勤情況、有無違紀現(xiàn)象、查看值班登記等。

  (3)巡查的要求是,一邊檢查一邊觀察,做好巡查記錄,掌握各值勤點值勤情況和動態(tài)。

  (4)管理員主要負責對物業(yè)情況的定期巡查。一般每天巡查兩次,交接班各一次,發(fā)現(xiàn)問題及時向有關(guān)部門派單解決,并負責跟蹤:

  4、門衛(wèi)制度:

  (1)每位門衛(wèi)保安必須嚴格執(zhí)行各項管理規(guī)定,并對每位業(yè)主負責。

  (2)按照規(guī)定認真巡視,巡視時要掛巡視牌。

  (3)認真做好外來人員的檢查登記工作。任何外來人員在征得業(yè)主同意后方可進入。

  (4)外來施工人員要有管理處發(fā)的臨時出入證才能進入。

  (5)認真做好報紙、信件的收發(fā)工作。

  (6)嚴禁自行車進入塔樓。

  (7)業(yè)主若向外搬運東西,一般物品需在保安室辦理登記手續(xù),大件物品必須到管理處開具放行條。

  (8)電梯運貨時應(yīng)嚴格遵守管理規(guī)定;運送家具、裝修材料等大宗貨物時,必須收取一定得責任押金,在業(yè)主填寫責任承諾書后方可準運。

物業(yè)公司管理制度10

  第一節(jié)管理原則

  為保證員工的飲食安全和提供員工的生活質(zhì)量,做到在吃飽的前提下盡量吃好,杜絕浪費,把食堂管理工作有條不紊的開展下去。

  第二節(jié)食堂衛(wèi)生

  一、食堂工作人員應(yīng)保持著裝整潔,做到勤洗手、剪指甲,勤換、勤洗工作服,在工作中必須系圍裙、帶帽子,每年進行一次健康檢查,無健康合格證者,不準在食堂工作。

  二、廚房用具,按使用功能進行分類,并定期對廚房進行消毒。

  三、食品生熟分開,菜刀、按板必須消毒,避免交叉污染。

  四、餐具等必須每餐進行消毒,分開就餐,洗手后就餐。

  五、廚房和用餐場所,除每天由食堂工作保持清潔整理外,就餐者不得隨意丟棄剩飯剩菜。

  六、非食堂工作人員不得隨意進入廚房。

  第三節(jié)食物采購

  一、每天由食堂工作人員購買食品,保證食品的質(zhì)量,并且公布購買食品的數(shù)量、金額等。

  二、計劃采購,嚴禁采購腐爛、變質(zhì)食物,防止食物中毒。

  三、控制好采購金額和數(shù)量,做到不超支,不浪費。

  第四節(jié)財務(wù)管理

  一、食堂伙食費用一般采用由財務(wù)部門先預(yù)支,月底在結(jié)算的方式,由財務(wù)負責帳務(wù)處理。

  二、一般由食堂工作人員根據(jù)就餐數(shù)量每周向財務(wù)借支當周伙食費,并將上周的使用情況進行對帳,確保不超支。

  三、不包伙食費的,有財務(wù)按實際就餐數(shù)量和金額月底收取伙食費。

  四、因休息或個人原因未吃者,不退還伙食費。

  五、伙食費采用?顚S,不得挪用,保證食堂工作的正常開展。

  六、食堂伙食當日公布,帳目每月公布一次。

  第五節(jié)就參管理

  一、食堂就餐的人員僅限公司工作人員?筒捅仨毥(jīng)行政人事部報餐。(報餐時間為9:00)

  二、除保安人員外其他人員每天必須按時間報餐,未報餐者一般不得就餐。

  未

  三、外來客人如需要就餐者必須報告批準后,方可就餐,并作好就餐登記。

  四、報餐時間上午9:00,下午3:00,就餐時間上午:12:00,下午6:00,保安上班人員可視工作情況進行變動。

  五、按秩序就餐,不得擁擠喧鬧,愛護公物,相互禮讓。

  第六條其他工作

  一、食堂工作人員按時開膳。每天制定一次食譜、早、午、晚餐品種要多式樣,提高烹調(diào)技術(shù),改善員工伙食。對因工作需要不能按時就餐和臨時客餐,可事前有預(yù)約和通知。

  二、做好安全工作。使用炊事械具或用具要嚴格遵守操作規(guī)程,防止事故發(fā)生;易燃、易爆物品要嚴格按規(guī)定放置,杜絕意外事故的發(fā)生;食堂工作人員下班前,要關(guān)好門窗,檢查各類電源開關(guān)、設(shè)備等。管理員要經(jīng)常督促、檢查,做好防盜工作。

  三、當出現(xiàn)停水、停電、停氣等影響食堂工作時間,應(yīng)積極組織排除困難,盡量保證按時開餐。

物業(yè)公司管理制度11

  1)消防檢查包括對消防器材、設(shè)備、裝修、通道、易燃易爆物品及房屋用途改變的檢查,也包括用電、用氣安全和動火作業(yè)的檢查。

  2)各項目的消防責任人同時為消防檢查人。同時,消防責任人的工作必須隨時接受相關(guān)部門與公司領(lǐng)導(dǎo)的檢查。

  3)檢查項目見《消防系統(tǒng)檢查項目》。

  4)項目負責人安排保安班或機電班對滅火器每季度進行一次檢查,并按規(guī)定時間更換或補充,不允許過期存放。

  5)根據(jù)《消防系統(tǒng)檢查項目》的規(guī)定進行檢查,檢查時必須作好詳細記錄,對于不符合要求的,應(yīng)盡快整改。

  6)對物業(yè)區(qū)域(物業(yè)區(qū)域)內(nèi)的公共地方的用電、設(shè)備、線路應(yīng)每月檢查一次,并作好詳細記錄。對存在隱患的地方,要及時維修或通知有關(guān)部門處理。

  7)對任何私拉亂接管線的行為,一經(jīng)發(fā)現(xiàn),給予制止,并發(fā)出違章整改通知書,限期整改,對拒不整改者,按有關(guān)規(guī)定強制執(zhí)行和處罰。

  8)嚴格執(zhí)行裝修審批制度,凡是動火作業(yè),須得到消防機關(guān)和物業(yè)公司批準方可施工,物業(yè)公司應(yīng)做好登記和全過程的監(jiān)督工作。

  9)積極配合有關(guān)供氣、供電、消防機關(guān)做好消防檢查工作。

  10)值班人員應(yīng)每天對公共通道進行檢查,及時清理堵塞物品,和易燃易爆物品,保持通道順暢。酒樓、卡拉OK、餐廳、商場、地下室等重點防火部位應(yīng)增加巡查次數(shù)。對把房屋改變原用途的,責令業(yè)主恢復(fù)原批準用途。

  11)秩序維護員應(yīng)按規(guī)定制止人員攜帶易燃易爆物品進入物業(yè)區(qū)域。

物業(yè)公司管理制度12

  1、崗前培訓(xùn)

  上崗前向每位新入職的公共秩序維護員介紹物業(yè)轄區(qū)情況、工作紀律、操作要求和崗位職責。

 、偕蠉徢氨仨氄莆展仓刃蚓S護、通訊及消防設(shè)備器材的使用和操作;②新入職的公共秩序維護員須進行3-5天時間進行培訓(xùn)實習,掌握本職工作和基本技能,然后開始正式上崗;

  2、崗位培訓(xùn)

 、俟仓刃蚓S護培訓(xùn):根據(jù)每年制定的公共秩序維護部制定的培訓(xùn)計劃,擬訂公共秩序維護培訓(xùn)方案,通過授課與實際操作相結(jié)合的方式,分月、季定期進行培訓(xùn),從而提高公共秩序維護員的警惕性、“四防”意識、應(yīng)變能力和身體素質(zhì),使其掌握基本技能;

 、谙琅嘤(xùn):根據(jù)每年制定的公共秩序維護部內(nèi)部制定的培訓(xùn)計劃,擬訂消防培訓(xùn)方案、年度消防演習計劃安排及滅火等培訓(xùn)內(nèi)容,通過授課與實際操作相結(jié)合的方式,分月、季定期進行培訓(xùn),從而達到提高公共秩序維護員的防火意識、掌握滅火搶救能力的目的;

 、勖课还仓刃蚓S護員必須根據(jù)培訓(xùn)計劃參加公司和部門組織課程,培訓(xùn)前進行書面通知,并要求每位參加培訓(xùn)的人員在員工培訓(xùn)簽到表上簽到。

  3、培訓(xùn)課程設(shè)置

 、倥嘤(xùn)目的:

  通過培訓(xùn),提高公共秩序維護員的綜合素質(zhì)和服務(wù)水平,培養(yǎng)一支訓(xùn)練有素、紀律嚴明、文明執(zhí)勤的公共秩序維護隊伍;

 、谂嘤(xùn)項目:

  A、應(yīng)知、應(yīng)會部分

  4頁第公司制度與規(guī)定部門制度與規(guī)定公共秩序維護常識服務(wù)意識教育

  禮節(jié)、禮貌及員工的行為規(guī)范、個人修養(yǎng)轄區(qū)設(shè)施、設(shè)備介紹消防常識

  B、崗位工作規(guī)范

  崗位禮貌用語、工作方法與技巧崗位工作職責與細則轄區(qū)突發(fā)事件的處理

  C、消防培訓(xùn)

  D、法律常識

 、叟嘤(xùn)要求

  A、培訓(xùn)期間,不得遲到、早退、曠課,違者按上班同等情況處理;

  B、理論培訓(xùn)時,自帶筆和筆記本,認真做好記錄;

  C、隊列訓(xùn)練時,按正規(guī)化軍事要求操作;

  D、拳術(shù)訓(xùn)練時,不得隨便開玩笑,防止訓(xùn)練事故。

 、芸荚u方式

  A、理論培訓(xùn)在結(jié)束后采取筆試閉卷方式進行,85分以上為優(yōu),75-84為良,60-74分為中,60分以下為差;

  B、軍事培訓(xùn)由教員在一個訓(xùn)練階段結(jié)束后進行考核,成績分為優(yōu)、良、中、差四個等級,具體評分標準由培訓(xùn)教員擬定;

  C、根據(jù)考評等級給予相應(yīng)的獎勵和處罰。

物業(yè)公司管理制度13

  第一章 經(jīng)理崗位職責

  經(jīng)理是對公司負有全面服務(wù)的管理者,處于中心地位,起領(lǐng)導(dǎo)核心作用,負責公司的全盤工作。

  一,認真學習和貫徹執(zhí)行黨和國家對物業(yè)管理部門制定的方針,政策,法令和上級領(lǐng)導(dǎo)的指示決定及工作安排。

  二,充分發(fā)揮和調(diào)動手下管理人員和各職能部門的作用,建立健全強有力的管理機構(gòu)和行之有效的規(guī)章制度,不斷進行和提高公司管理水平。

  三,負責編制和審定本公司的經(jīng)營決策,年度計劃,員工培訓(xùn)計劃和員工工資調(diào)整方案,及時提出各個時期的中心工作,確保各項計劃和工作任務(wù)的順利完成,使公司得到不斷的發(fā)展。

  四,貫徹執(zhí)行安全經(jīng)營管理和勞動保護條例,保證員工生命安全和身心健康。

  五,加強財務(wù)管理和經(jīng)濟核算,不斷提高經(jīng)濟效益。

  六,抓好員工隊伍建設(shè),懂技術(shù),會管理的領(lǐng)導(dǎo)隊伍和技術(shù)骨干。

  七,認真做好工作考核,鼓勵先進,樹立典型,發(fā)揚成績,糾正錯誤,充分發(fā)揮員工的積極性和創(chuàng)造性。

  八,以公司經(jīng)營宗旨為使命,以業(yè)主滿意為目的,搞好實質(zhì)工作。

  第二章 辦公室職責

  一,認真學習貫徹相關(guān)法律,法規(guī),制定各項管理制度和工作計劃,并檢查落實。

  二,負責住戶的入住,裝修手續(xù)辦理及檔案管理,嚴格執(zhí)行文件管理程序和文檔資料的分類存檔以及報刊雜志的征訂和發(fā)放。

  三,負責員工考勤工作,建立考勤制度,搞好績效考核。

  四,做好所有實物與設(shè)備的等級與庫存管理以及所需物品的購買計劃和發(fā)放,做到"帳帳相符,帳物相投",物品存放及保管安全妥善。

  五,組織召開例會,會議,撰擬相關(guān)材料,做好會議記錄。

  六,擬訂員工培訓(xùn)計劃,并定期或不定期的對員工工作進行總結(jié),如強對員工的培訓(xùn)學習和業(yè)務(wù)考核。

  七,負責小區(qū)的環(huán)境綠化和衛(wèi)生保潔工作。

  八,負責對內(nèi)對外及對上對下的正常業(yè)務(wù),保持公司形象搞好值班工作,監(jiān)督其他部門工作。

  九,負責籌辦各種慶典及接待活動的準備工作,搞好小區(qū)文化活動。

  十,負責完成公司交辦其它各項工作任務(wù)。

  第三章 辦公室主任崗位職責

  一,在經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下,認真學習貫徹本崗位相關(guān)法律,法規(guī)和公司各項管理制度的實施。

  二,負責住戶的入住裝修手續(xù)的辦理及檔案管理,嚴格執(zhí)行文件管理程序和文檔的分類存檔以及報刊雜志的征訂和小區(qū)業(yè)主各類郵件的發(fā)放。,

  三,督促檢查辦公室人員工作,有權(quán)對違犯勞動紀律和不能按時完成任務(wù)的員工?

  本規(guī)章制度從下發(fā)之日起執(zhí)行。

物業(yè)公司管理制度14

  一、著裝儀表

  1、工作或執(zhí)勤時,必須身著制服,穿皮鞋,佩證上崗,制服不準混穿;

  2、制服要保持整潔、平整,上崗前皮鞋要擦拭干凈,打好領(lǐng)帶,戴好帽子,不得敞胸露懷、卷袖子、挽褲腿。

  二、行為規(guī)范

  1、上班時間必須精神振作、精力集中,不得袖手、插手、背手;

  2、站崗時姿態(tài)嚴整,保持立正姿勢,不得東搖西晃。不得坐臥、倚靠、打盹、吸煙、與人閑聊、吃東西、看書報、亂打電話和聽收、錄音機等;

  3、值班室內(nèi)時不得躺臥、打盹、看書報、吃零食、下棋、玩弄手機,不得聽收、錄音機,不得兩、三人聊天;

  4、巡邏中無情況處理時不得進入住戶樓內(nèi),不得邊走邊玩手機,不得聽收、錄音機,不得與無關(guān)人員閑聊;

  5、不得脫離崗位,按照規(guī)定時間、指定地點站崗;

  6、不得睡覺;

  7、對住戶要有禮有節(jié),熱情受理住戶各種問題,特別是夜間值班,對住戶提出的問題要及時解決,解決不了的作好登記,

  三、日常管理

  1、不得遲到早退,嚴格按照規(guī)定時間站崗或巡邏;

  2、認真做好交接班,做好值班記錄和實物出入登記;

  2、嚴格執(zhí)行對講機管理規(guī)定和警棍使用規(guī)定;

  4、做好本班崗?fù)さ那鍧嵭l(wèi)生,不得隨意張貼、懸掛與堆放與工作無關(guān)的物品;

  5、門崗值班室不得會客。

  四、罰則

  1、違反本規(guī)定第一條、第二條(第八點除外)、第三條的記行政批評一次,累計記批評五次(含五次)以上者作辭退處理;

  2、違反第二條第八點的,第一次記行政批評一次,第二次記行政警告一次,第三次辭退;

  3、本守則不盡之處,按《公司管理規(guī)定》相關(guān)條款執(zhí)行。

  值班管理規(guī)定

  1、公共秩序維護人員實行24小時輪流值班制度。

  2、值班人員分3個班,3個班分為早、中、晚三班,早班為:7:30-16:00,中班為:16:00-0:00,晚班:0:00-7:30。

  3、各班公共秩序維護員必須按照編排的值班表上崗工作,并嚴格履行崗位責任制的要求,堅守崗位,巡邏人員要按時巡查,提高警惕,及時處理各種突發(fā)事件。

  4、當值班人員發(fā)現(xiàn)情況時,應(yīng)做好控制工作,并及時報告當班班長、隊長或部門負責人。

 、賵蟾鏁r簡要說明事發(fā)地點、性質(zhì)、人數(shù)和特征等;

 、诩1時勸阻和處理在物業(yè)區(qū)域違法管理規(guī)定的人員和事件;

  ③遇緊急事件及重大事故應(yīng)報告相關(guān)領(lǐng)導(dǎo);

 、茉诋敯嗥陂g發(fā)生的問題及處理經(jīng)過,在《值班記錄》做好記錄。

物業(yè)公司管理制度15

  為樹立良好的企業(yè)形象,維護企業(yè)財產(chǎn)和員工的安全,加強本公司的保安勤務(wù)管理,特制定本辦法,加強對水電消防設(shè)施的巡查,發(fā)現(xiàn)問題及時報告上級處理,對因工作失誤者,追究其保安責任。

  1.目的:為樹立良好的企業(yè)形象,維護企業(yè)財產(chǎn)和員工的安全,加強本公司的保安勤務(wù)管理,特制定本辦法。

  2.范圍:本公司及物業(yè)管理公司的所有保安人員。

  3.保安部管理制度

  3.1.遵守國家和地方政府的法律法規(guī)以及公司各項規(guī)章制度。

  3.2.服從管理,聽從指揮,廉潔奉公,敢于同違法犯罪分子作斗爭。

  3.3.堅守崗位,忠于職守,嚴格執(zhí)行崗位責任制。

  3.4.儀容整潔,講究文明禮貌。

  3.5.值班時禁止喝酒、吸煙、吃零食;不準嬉笑、打鬧,不準會客、打電話、看書報;不準做其他與值班執(zhí)勤職責無關(guān)的事。

  3.6.不準包庇壞人,不準準貪污受賄,不準徇私舞弊。

  3.7.不準擅自帶人進入單位宿舍, 不準留宿客人。

  3.8.愛護各種警械器具裝備,不得丟失、損壞、轉(zhuǎn)借或隨意攜帶外出。

  4.保安部員工上班管理制度

  4.1.嚴格遵守公司的各項規(guī)章制度。

  4.2.著裝整齊、儀表端莊、精神飽滿、文明禮貌,不準便裝、制服混裝上崗。

  4.3.按時上、下班,嚴禁遲到或早退。

  4.4.服從命令,聽從指揮,完成上級交給的任務(wù)。

  4.5.堅守崗位,不擅離職守,因事離崗必須請示當值領(lǐng)班。

  4.6.不準利用工作之便無故刁難顧客、業(yè)主和賓客。

  4.7.不準利用工作之便動用公司財物。

  4.8.嚴禁睡覺、喝酒、監(jiān)守自盜。

  4 .9.加強對水電消防設(shè)施的巡查,發(fā)現(xiàn)問題及時報告上級處理,對因工作失誤者,追究其保安責任。

  5.保安部日常管理制度

  5.1.保安部依據(jù)公司的《員工守則》對保安員進行管理,同時根據(jù)“嚴格培訓(xùn)、嚴格管理”的要求,在實施具體管理時更應(yīng)強調(diào)保安工作的重要性。

  5.2.保安員應(yīng)“律人先律已”,如保安員違反公司紀律,一律從嚴處理。

  5.3.對保安員的日常管理和培訓(xùn)工作由保安部經(jīng)理負責,并向分管保安副總經(jīng)理負責。

  5.4.保安部例會每周一次,傳達上級指導(dǎo),小結(jié)工作及進行思想教育。

  6.值班查勤規(guī)定

  6.1.領(lǐng)班對保安崗哨及人員堅持不定時查崗查夜,及時糾正保安人員的不規(guī)范行為。

  6.2.查崗查夜的時間由領(lǐng)班自行安排,但白天不得少于二次,晚上不少于一次。

  6.3.查勤形式可作全面檢查也可抽查。

  6.4.在查看時發(fā)現(xiàn)有違紀行為者,應(yīng)及時記錄并作為考核的內(nèi)容。

  6.5.每日查勤情況應(yīng)詳細記錄于查勤月報告上,次月交公司領(lǐng)導(dǎo)審查。

  6.6.查勤內(nèi)容:

  6.6.1.保安儀容、儀表。

  6.6.2.當班保安日記。

  6.6.3.防盜報警監(jiān)控等系統(tǒng)是否正常。

  6.6.4.物件簽收事宜。

  6 .6.5.人、車、物出入等稽核。

  6.6.6.異常事件的處理。

  6.6.7.保安員的巡邏事項。

  7.值班交接規(guī)定

  7.1.按時交接班,詳細了解上班值班情況,做到心中有數(shù)。

  7.2.查看保安值班日記,檢查所交接的公文、信件和證件。

  7.3.檢查公司重要地點的出入人員。

  7.4.查看了解上級規(guī)定指示的事項。

  7.5.送貨或寄存物品的轉(zhuǎn)交,轉(zhuǎn)交的時間、地點、人數(shù)要詳細寫清楚,并落實好。

  7.6.交接班時,仔細檢查對講機、警棍和充電器、手電筒的使用狀態(tài)。

  7.7.接班后,警具、警械應(yīng)隨身攜帶,不得交與無關(guān)人員玩耍。

  7.8.接班時,移交物品如有人為損壞(因公損傷除外),應(yīng)追究當事人責任。

  7.9.所有交接物品,應(yīng)在當面交接時清點檢查清楚,并詳細記錄于保安日記上,以保證遇緊急情況能投入正常使用,否則,由接班保安負責。

  8.突發(fā)事件處理

  8.1.遇火災(zāi)、水災(zāi)、臺風等自然災(zāi)害時應(yīng)勇于救護,情節(jié)嚴重應(yīng)迅速向有關(guān)部門和主管匯報,如臺風警報,保安人員應(yīng)時刻準備著,加強對重點位置的保護。

  8.2.遇打劫、偷盜等危害小區(qū)、酒店、富麗達花園等區(qū)安全的行為,值班保安應(yīng)迅速與保安領(lǐng)班及其他保安聯(lián)絡(luò),并立即撥打“110”電話報警,處理完事件后,應(yīng)將事情經(jīng)過詳細記錄在保安日記上,嚴重事件應(yīng)保護好現(xiàn)場,等待公安處理。

  8.3.員工之間發(fā)生糾紛或不軌行為,保安人員應(yīng)及時勸阻,并制止事態(tài)的發(fā)展,本公司員工與外來人員發(fā)生爭吵、斗歐等行為,應(yīng)協(xié)助調(diào)解,并及時報告保安領(lǐng)班或當值領(lǐng)導(dǎo)。

  8.4.員工發(fā)生急病或工傷應(yīng)立即通知當值領(lǐng)導(dǎo)以便公司安排車輛及時送往醫(yī)院治療

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