物業(yè)公司管理制度
隨著社會不斷地進步，我們都跟制度有著直接或間接的聯(lián)系，制度對社會經(jīng)濟、科學技術(shù)、文化教育事業(yè)的發(fā)展，對社會公共秩序的維護，有著十分重要的作用。我敢肯定，大部分人都對擬定制度很是頭疼的，下面是小編幫大家整理的物業(yè)公司管理制度，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。
物業(yè)公司管理制度1
(一)意義
(二)文件檔案的類別與形式
公司文件檔案包括以下各類別的書面文字形式、磁卡和電腦存藏(硬盤存藏、磁盤存藏)形式。
1.公司法律文件:公司章程、批準證書、營業(yè)執(zhí)照、驗資報告、審計報告、企業(yè)代碼、銀行稅務登記等
2.公司董事會文件:董事會構(gòu)成、股本構(gòu)成、董事會決議、記要等
3.公司管理制度:公司運營、行政、財務、業(yè)務管理制度、文本、流程
4.公司財務資料:各類總、分帳冊、報表、單據(jù)、憑賬、報告等
5.公司人事薪資:人事結(jié)構(gòu)、錄用考核文件、薪資結(jié)構(gòu)、薪資表、獎金計劃及分配記錄、獎懲記錄、保險計劃及記錄《勞動合同》等
6.公司經(jīng)營策略規(guī)劃:客戶需求分析、市場分析、各種調(diào)查分析、營銷策略、公關(guān)網(wǎng)絡、實施計劃等
7.公司客戶名冊:客戶名冊、服務合同、協(xié)議、策略聯(lián)盟協(xié)議、客戶拓展、防談名冊及記錄等
8.公司業(yè)務文件:公司各項對外服務的內(nèi)部管理制度、流程、文本及有關(guān)方法培訓資料、報價體系等
9.公司客戶服務文件:服務過程中與客戶溝通產(chǎn)生的'往來傳真、往來函、建議書、分析底稿、調(diào)查底稿、客戶提供之資料等
10.公司客戶檔案:已結(jié)案客戶的完整檔案,包括客戶服務資料及公司各種服務文本、方案、策劃、設計成果等
11.公司專業(yè)資料:公司搜集的各種業(yè)務文本、流程、制度、企劃書、顧問服務理論、方法、同業(yè)服務成果、各類行業(yè)資料、公司由政府主管部門獲取及購買的政策法規(guī)、公司各類剪報等
12.公司圖書、雜志:公司由公開發(fā)行系統(tǒng)購買、訂購的各種圖書、雜志
13.公司日常行政文件:日常通知、備忘、報告、批復、外來文函
14.公司宣傳資料:公司對外宣傳廣告用之公司介紹、業(yè)務介紹、互聯(lián)網(wǎng)主頁介紹等。
物業(yè)公司管理制度2
一、正式聘用及試用
1、新進員工必須通過公司行政管理中心人力資源部門及用人部門兩次面試,并由行政管理中心人力資源部門通知上班。上班前必須先辦理錄用手續(xù)并簽定合同(或勞動協(xié)議)。辦手續(xù)時需填寫各類個人資料供存檔、需上交本人身份證復印件、最高學歷證書復印件及其他培訓資料證書復印件(如有),個人資料應正確無誤,如提供虛假資料,可招致辭退的嚴重后果。需攜帶好有關(guān)證件原件,有員工本人親自到公司行政管理中心人力資源部門與公司簽訂正式合同或勞務協(xié)議后方能上班。
2、新進員工自上班之日起試用期為三個月(特殊部門除外)。
3、員工對于自己所擔任之工作有任何問題,需先征詢用人部門主管或經(jīng)理意見。
4、凡與公司簽定了正式合同的.員工,請到原單位/社保中心將養(yǎng)老金帳戶轉(zhuǎn)至本公司,以便公司為您辦理養(yǎng)老金等。若原單位/社保中心從未辦過或從學校新畢業(yè)之員工,請書面向公司行政管理中心人力資源部說明并提出申請新開戶頭。到原單位轉(zhuǎn)帳戶之前必須先到公司行政管理中心人力資源部開具證明。
二、離職辦法及手續(xù)
1、凡員工欲離職者,應按合同/勞務協(xié)議之規(guī)定,提前向用人部門提出書面離職申請;試用期間則于一周前提出書面申請即可。
2、凡員工未按合同書承諾提前離職者,公司將扣除相應的薪金作為通知期以賠償公司損失(除非特殊情況,經(jīng)用人部門主管或經(jīng)理同意準予提前離職)。
物業(yè)公司管理制度3
為進一步規(guī)范對講機的使用，提高秩序部的'良好形象，保證秩序人員統(tǒng)一著裝上崗，確保服裝警械的安全，特做如下規(guī)定：
一、警械管理：
秩序人員使用警械，必須辦理領用手續(xù)。部長辦理從公司領用手續(xù)；組長與部長辦理領用手續(xù)；交接班時，辦理交接手續(xù)。如出現(xiàn)丟失，在查明原因后，除由當事人全額賠償外，還要逐級追查責任，并處以經(jīng)濟處罰20—100元。
二、對講機管理：
1．交接班時嚴格認真的檢查機體是否完好。分清責任，對損壞或丟失的按原價進行賠償。由各組組長接班時驗收。
2．不得用對講機進行與工作無關(guān)的對話，更不得用來聊天，如有違反每次處罰10元。
3．不得將對講機帶出小區(qū)或擅自外借。每發(fā)現(xiàn)一次罰款50元。
4．對講機要及時充電，在崗期間不得出現(xiàn)對講機沒電現(xiàn)象和呼不到現(xiàn)象。否則每次處罰10元。
5．使用對講機對話時要有禮貌。如：“XX收到請回答”，“收到請講”等。
6．其他事項按照安保器材管理規(guī)定進行管理。
三、服裝管理：
按照《關(guān)于員工工作服的規(guī)定》執(zhí)行。
物業(yè)公司管理制度4
第一條為樹立和保持公司良好的社會形象，進一步規(guī)范化管理，本公司轉(zhuǎn)正員工應按本規(guī)定的要求著裝。
第二條員工在上班時間內(nèi)，應著胸卡；周一至周六統(tǒng)一著正裝，周七可著非正裝，但要注意儀容儀表，總體要求是：得體、大方整潔。
第三條男職員的著裝要求：夏天著襯衣、系領帶；著襯衣時，不得挽起袖子或不系袖扣。不準穿皮鞋以外的其他鞋類（包括皮涼鞋）。
第四條女職員上班不得穿牛仔服、運動服、超短裙、低胸衫或其他有礙觀瞻的奇裝異服，并一律穿肉色絲襪。
第五條員工有外出活動或重要業(yè)務洽談時必須穿公司統(tǒng)一制服或相似款形正裝。
第六條員工上班應注意將頭發(fā)梳理整齊。男職員發(fā)不過耳，并一般不準留胡子；女職員上班提倡化淡妝，金銀或其他飾物的`佩戴應得當。
第七條員工違反本規(guī)定的，辦公室除通報批評外，還予以經(jīng)濟處罰，一個月連續(xù)違反三次以上的，扣發(fā)當月考評工資級別20%。
第八條各部門、各管理處負責人應認真配合、督促屬下員工遵守本規(guī)定。一月累計員工違反本規(guī)定人次超過三人次或該部門員工總數(shù)20%的，該負責人亦予以通報和經(jīng)濟處罰。
物業(yè)公司管理制度5
秩序部的職責
一、在公司的領導下，維護物業(yè)所轄區(qū)域治安秩序，保障所轄區(qū)域內(nèi)游客的生命財產(chǎn)安全，為游客創(chuàng)造一個安全、舒適的環(huán)境。
二、認真做好防火、防盜、防搶劫工作，確保所轄區(qū)域內(nèi)休閑椅、路燈、草坪燈、圍墻護欄、圍墻燈、消防栓、電子監(jiān)控等各種公共設施設備的完整無損，發(fā)現(xiàn)不安全因素立即查明情況，排除險情，并及時報告公司領導，需向公安部門報案的要及時報案，確保小區(qū)的安全。
三、對所轄區(qū)域內(nèi)的游客做好公司各項規(guī)章制度及治安保衛(wèi)有關(guān)規(guī)定的宣傳工作。
四、保護所轄區(qū)域內(nèi)刑事、治安案件或治安災害事故現(xiàn)場，并協(xié)助公安部門開展工作。
五、完成領導交辦的其他臨時性和特殊性任務。
秩序部長職責
一、熱愛安保工作，以身作則，帶頭遵守安保制度，遵紀守法，依法辦事，敢于同一切違法犯罪行為作斗爭，敢于管理，善于管理，正確處理個人利益與集體利益的關(guān)系，個人安全與公民人身安全的關(guān)系，不怕犧牲，做維護大局，維護群眾利益的模范。
二、在公司領導下，全面負責秩序部的工作，嚴格管理，嚴格要求，認真貫徹落實公司的各項規(guī)章制度，確保保安隊的各項任務圓滿完成。
三、加強秩序人員業(yè)務和素質(zhì)方面的培訓，做好與有關(guān)部門和基層秩序人員的協(xié)調(diào)工作，及時匯集秩序人員反映的各種信息向上級匯報，為上級領導提供建設性工作建議，根據(jù)上級指示精神和工作安排意見開展工作；制定比較完善的秩序部內(nèi)部管理規(guī)定和標準，并學習外地及其他物業(yè)公司秩序管理的先進經(jīng)驗，結(jié)合自身特點建設一支具有特色的秩序管理隊伍。
四、對秩序人員的值勤情況進行監(jiān)督檢查，白天靠上抓，每晚抽查不少于三次，將檢查情況記錄入檔，作為考核依據(jù)，并每天做好工作小結(jié)。
五、對秩序人員的思想工作隨時調(diào)查了解，全面把握，對隊員中發(fā)生的不良苗頭要及時掌握，并及時做好思想教育工作，把問題解決在萌芽中。
六、負責對秩序人員工作考核，每月底將每人的工作情況連同結(jié)果報公司經(jīng)理審批。
七、對秩序隊員中出現(xiàn)的違規(guī)違紀行為，必須在查明情況后，于當天向公司領導匯報，根據(jù)領導指示做出處理意見。
八、每周召開秩序人員例會，傳達貫徹上級指示，總結(jié)本周工作，安排下周工作，并與全體人員一起分析研究治安管理問題；同時必須搞好崗前講評。
九、熟悉掌握所轄區(qū)域內(nèi)各種安防設施的性能和操作程序，熟悉所轄區(qū)域環(huán)境，做到心中有數(shù)。
十、及時完成領導交辦的其他各項工作。
秩序組長的職責
一、對秩序部長負責，做好所轄區(qū)域安全保衛(wèi)工作。
二、以身作則，模范遵守國家法律、法規(guī)及公司、秩序部的各項規(guī)章制度，帶頭認真履行秩序隊員職責，帶領秩序組全體人員，認真嚴肅、一絲不茍地搞好安全保衛(wèi)工作。
三、突出表率作用，嚴于律己，團結(jié)一致，服從命令，聽從指揮，熱愛本職工作，努力做好值勤工作，對小區(qū)內(nèi)發(fā)生事故，必須及時向秩序部長報告。
四、發(fā)現(xiàn)組員有違規(guī)違紀行為，必須及時向部長報告，并對其批評教育，不得瞞報和遲報。
五、將組員每天出勤情況，做好登記。對隊員中的好人好事、盡職盡責、成績突出以及遲到、早退、脫崗、誤崗、失職違規(guī)等情況要搞好記錄，并及時報告部長，以便獎罰。
六、負責本組的上崗交接班工作，完善交接班管理制度，并帶領組員搞好本組分工負責區(qū)域的衛(wèi)生保潔工作。
七、及時完成領導交辦的其他各項工作。
秩序隊員職責
一、服從物業(yè)公司的領導，聽從秩序部長及組長的命令，認真執(zhí)行公司制定的各項規(guī)章制度，時刻維護秩序人員的.良好形象。
二、認真學習政治理論和法律知識，不斷提高自身素質(zhì)，做好學習筆記。
三、嚴格遵守秩序隊員獎懲制度及其他法律法規(guī)，按規(guī)定履行職責，不準超權(quán)限行使職責。
四、注重自身修養(yǎng)，提高內(nèi)在素質(zhì)，相互之間不準諷刺打擊，不準相互詆毀拆臺，不準亂加猜疑，不準在背后議論領導和同志；要互相支持，互相配合，精誠團結(jié)，共同完成工作任務。
五、依法辦事，公正執(zhí)法，自覺維護法律尊嚴和秩序部的聲譽，不準以任何理由，任何名義，對任何人進行吃、拿、卡、要。
六、樹立責任感，勇往直前，大膽與違法犯罪行為作斗爭，確保小區(qū)居民人身財產(chǎn)不受損壞。
七、嚴格請銷假制度，有事及時請假，辦完后及時銷假；不準遲到、早退，不準中途脫崗；工作時間不準辦私事。
八、要嚴格履行《秩序人員的基本要求》的規(guī)定，認真履行工作職責。
九、及時完成領導交辦的其他各項工作。
秩序人員的基本要求
一、秩序人員必須做到：
1、必須樹立“愛崗敬業(yè)”高尚的道德品質(zhì)和工作作風，為物業(yè)公司負責，為小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主、居民負責。
2、根據(jù)公安部門的有關(guān)要求，熟練掌握安保崗位知識，維護集公司利益，服從物業(yè)公司的領導，認真執(zhí)行公司制定的各項規(guī)章制度，時刻維護秩序人員的良好形象。
3、努力學習法律、科學、文化和業(yè)務知識，不斷提高政治素質(zhì)、業(yè)務素質(zhì)和工作能力。
4、嚴格遵守秩序員職責及其他規(guī)章條例，嚴格遵守請銷假制度，對工作和生活中出現(xiàn)的問題要及時匯報。
5、提高使用警械和保衛(wèi)能力，保持戰(zhàn)斗化作風，隨時制止各種違法犯罪活動，做好安全防范工作，嚴防火災、爆炸、盜竊等破壞性事故和案件的發(fā)生，同時注意自身安全。
6、注意工作方法，學會做群眾工作，提高識別處理問題的能力，堅持原則，秉公執(zhí)法，不徇私情。
7、提高獨立工作能力，根據(jù)各組擔負的具體任務，搞好安全保衛(wèi)的工作計劃，并積極組織實施。實行優(yōu)質(zhì)服務，任何情況下不得出現(xiàn)粗心大意、馬虎從事或有濫用職權(quán)、超越職權(quán)的行為。
二、日常工作：
㈠儀表著裝
1、按公司配發(fā)制服統(tǒng)一著裝和佩戴，制服須保持潔凈、平整，各項配置標志齊全規(guī)范。
2、風紀嚴整，不得敞開衣領，翻卷衣袖、褲邊；衣著整潔，必須佩帶工作證。
3、秩序人員儀表須潔凈端正，不得剃光頭、留怪異頭形，不得染發(fā)、紋身。
�、嫔蠉徸藨B(tài)
1、在崗時須精神飽滿，精力集中。
2、站崗時保持抬頭、挺胸、收腹、并腿，巡崗時須在站立的基礎上做到步伐穩(wěn)健，雙臂前后自然擺動，不得有手插衣褲口袋、手叉腰間等散漫舉止。
㈢文明禮貌
1、對待住戶或來賓須態(tài)度和藹、耐心周到，行為舉止須自然端正、落落大方。見到領導和來賓要面帶微笑，行舉手禮。
2、禮貌待人，遇住戶或外來人員需交涉或按章管理時，在開始前和完成后皆須先敬禮，當住戶或外來人員向你咨詢時，應主動問候“您好，請問您有什么事嗎？”；當你需向住戶或外來人員交涉或按章管理時，使用“對不起，打擾了，請您……”，當結(jié)束時，使用“謝謝合作，再見�！钡榷Y貌用語。
3、嚴禁把不良情緒帶到工作崗位中，做到微笑服務，禁止任何粗俗言談、污言穢語。
4、在工作中規(guī)定使用普通話，并使用要求的禮貌用語。
5、進入各級領導室前，應輕輕敲門，經(jīng)允許后進入。
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1、巡邏值勤人員每日按規(guī)定的區(qū)域及路線實施巡邏值勤。
2、認真遵守姿態(tài)、禮貌用語等方面的規(guī)定。
3、巡邏情況及時記錄并寫入值勤情況記錄表。
三、上崗時間及交接班細則
平均每天上崗8小時，當日上午8：00——16：00為早班；16：00——24：00為中班；00：00——下午8：00為夜班，每周一次輪崗，周末要有人值班，法定節(jié)假日按照《關(guān)于假期、薪酬的規(guī)定》具體安排。
1、秩序人員接班要按規(guī)定提前10分鐘上崗接班，在交接班記錄表上記錄接班時間并簽到。
2、交接班時，交班的秩序人員要把需要在值班中繼續(xù)注意的或處理的問題以及警械器具等裝備器材向接班秩序員交待、移交清楚，并記錄在交接班登記簿上。
3、接班秩序人員驗收時發(fā)現(xiàn)問題，應由交班秩序人員承擔責任；驗收完畢，交班秩序人員離開崗位后所發(fā)生的問題由接班秩序人員承擔責任。
4、所有事項交待清楚后，交班秩序人員在離開工作崗位前在登記簿上記錄下班時間并簽名。
5、接班人未到，交班人員不得下班。如果接班人員未到，交班人員下班，這期間發(fā)生的問題，兩人共同負責；即使沒有發(fā)生問題，也要分別處50元罰款并通報批評。
6、特殊情況需調(diào)換班時，必須經(jīng)部長同意，提前報經(jīng)物業(yè)公司經(jīng)理批準，未經(jīng)批準擅自換班，則視為脫崗。
四、工作紀律
1、嚴格遵守國家的法律法規(guī)及公司各項規(guī)章制度。
2、工作期間要著裝整齊配套，時刻保持良好的精神風貌。
3、堅守崗位，忠于職守，在崗期間必須保證物業(yè)公司辦公室及所轄區(qū)域所有公共設施設備等的全方位安全。
4、上崗堅決做到“五不準”，即不準喝酒，不準聊天、談情說愛，不準容留外來人員，不準擅離工作崗位，不準遲到、早退。
5、要尊老愛幼，尊重小區(qū)內(nèi)居民的風俗習慣，遵守群眾紀律。
6、愛護各種警械器具裝備，不丟失、損壞、轉(zhuǎn)借或隨意攜帶外出，如有損壞或丟失按原價賠償并處50元罰款。
7、嚴格執(zhí)行請、銷假制度，有事外出必須請假，無故不請假者，視為曠工。
8、嚴格執(zhí)行培訓制度，除正常上崗外，每周安排培訓、學習及會議時間2小時，由部長統(tǒng)一安排。
五、衛(wèi)生保潔
經(jīng)常保持好環(huán)境衛(wèi)生。編排每日衛(wèi)生值班表，宿舍要保持內(nèi)外清潔。生活日用器具要放置有序，床鋪被褥放置整齊，同時講好個人衛(wèi)生。
請銷假制度
一、秩序隊員原則上不得請假，如有特殊情況確需請假的，需經(jīng)過逐級批準后方可離崗。請假一小時至半天，提前填寫請假條，由部長審批，但不得空崗；請假一天以上的，必須提前填寫請假條，部長同意并安排好排班，由公司經(jīng)理審批，并及時銷假。
二、秩序隊員請事假，一律不準捎口信或打電話，違者按曠工論處；請病假必須有正規(guī)醫(yī)院開具病假條。
三、不請假私自離崗者，按曠工論處。
四、秩序隊員必須按規(guī)定的工作時間到達工作崗位，遲到30分鐘以上者，按曠工論處。
五、若違反上述規(guī)定，曠工不足一天罰款30元；滿一天罰款50元；滿二天罰款100元；滿三天開除。
六、各有關(guān)負責人在記錄、上報、執(zhí)行過程中，若弄虛作假，出現(xiàn)問題的，要層層追究責任，從嚴處理，對責任人視具體情況罰款50—100元。
秩序人員獎懲制度
為鼓勵秩序人員認真做好本職工作，杜絕一切不良行為，以責、權(quán)、利相結(jié)合為原則，制定秩序人員獎懲細則：
一、獎勵細則：
1、見義勇為、敢于同壞人壞事做斗爭，成績顯著者。
2、積極協(xié)助公安機關(guān)抓獲違法犯罪分子和偵破案件，成績突出者。
3、積極參加搶險救災，保衛(wèi)人民生命財產(chǎn)安全，成績顯著者。
4、為搞好所轄區(qū)域的安全保衛(wèi)工作積極出謀劃策，所提合理化建議實行后效果顯著以及工作成績突出者。
5、拾金不昧者。
以上行為視情況獎勵20—200元。
二、懲罰細則：
1、工作期間擅自離崗，進行收聽收音機、錄音機，收看電視或進行其他與工作無關(guān)的活動的，發(fā)現(xiàn)一次罰款30元。
2、工作期間接待客人，談笑聊天，玩忽職守者，發(fā)現(xiàn)一次罰款50元。
3、在崗期間有吸煙、喝酒、吃零食、睡崗及其他懈怠行為者，發(fā)現(xiàn)一次罰款20元。
4、對游客及來訪者態(tài)度惡劣、粗言穢語、不理不采者，發(fā)現(xiàn)一次罰款50元。
5、無故遲到、早退，發(fā)現(xiàn)一次罰款20元。
6、執(zhí)勤時著裝不整齊，儀表不潔凈端正（剃光頭、留怪異發(fā)型、染發(fā)等）者，發(fā)現(xiàn)一次罰款20元。
7、無故曠工，不足一天罰款30元；滿一天罰款50元；滿二天罰款100元；滿三天開除。
8、在值勤期間，不得監(jiān)守自盜，如發(fā)現(xiàn)將處以案件款3倍或3倍以上罰款，并移交司法機關(guān)追究其刑事責任。
9、上崗期間，門衛(wèi)崗見到來賓和領導要行舉手禮，站崗時保持抬頭、挺胸、收腹、并腿，不得有搖頭晃腦、交頭接耳等動作；引導車輛正常進出。上述規(guī)定如有違反者，每發(fā)現(xiàn)一次罰款20元。
10、巡邏時不得有手插衣褲口袋、手叉腰間等散漫舉止，不得聚眾聊天，上述規(guī)定如有違反者，每發(fā)現(xiàn)一次罰款20元。
12、嚴格執(zhí)行請銷假制度，無故不請假者按《秩序人員獎懲制度》第7條執(zhí)行。
13、嚴格執(zhí)行培訓制度，無故不參加培訓學習者，每發(fā)現(xiàn)一次罰款20元。
14、秩序人員要聽從指揮，不得頂撞領導，如有違反規(guī)定者，每發(fā)現(xiàn)一次罰款100元。
15、秩序人員要精誠團結(jié)，互相配合，相互之間不準諷刺打擊，不準相互詆毀拆臺，不準亂加猜疑，不準在背后議論領導和同志，如有違反規(guī)定者，每發(fā)現(xiàn)一次罰款50元；如出現(xiàn)打架者，每人處罰100元，先動手者加罰50元，經(jīng)批評教育仍不思悔改者，開除。
18、秩序部長要認真履行《秩序部長的職責》，如對工作不負責任，玩忽職守，每次視情節(jié)處罰20—100元。
19、秩序組長要認真履行《秩序組長的職責》，如對工作不負責任，玩忽職守，每次視情節(jié)處罰20—100元。
20、秩序部長對全體隊員出現(xiàn)的違規(guī)違紀行為具有處罰權(quán)，經(jīng)公司領導查實批準后實施。
21、公司領導在工作期間發(fā)現(xiàn)秩序隊員有違規(guī)違紀行為，首先處罰秩序隊長20—100元，并按規(guī)定對責任人進行處罰。
環(huán)衛(wèi)保潔工管理制度
一、保潔人員必須樹立“愛崗敬業(yè)”高尚的道德品質(zhì)和工作作風，為物業(yè)公司負責。根據(jù)公司的要求和業(yè)主的需要，為小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主居民履行環(huán)境衛(wèi)生保潔服務。服從領導、聽從指揮，認真執(zhí)行公司制定的各項規(guī)章制度。
二、堅守崗位，行為規(guī)范。嚴格遵守上下班和請銷假制度。按時上下班，不得遲到或早退，上班時間一律不得私自外出。特殊情況需提前寫出請假報告，逐級上報申請，未得到經(jīng)理批準一律不得擅自離崗。工作期間要文明禮貌，舉止大方，統(tǒng)一著裝，規(guī)范整齊。
三、工作時間：上午6：00—8：30為清掃，8；30—11；30為保潔；下午12：00—14：30為清掃，14：30—18：30為保潔，18：30—20：30為保潔。每天工作
8小時。
四、環(huán)衛(wèi)保潔工作要求：
1、所轄區(qū)域生活垃圾每天清理2次，保持垃圾桶和果皮箱清潔無異味。
2、所轄區(qū)域道路、廣場、停車場、綠地每日清掃，綠地內(nèi)不得有人為性垃圾，公共設施每月清潔1次。
五、獎懲辦法
1、遲到或早退以及擅自離崗30分鐘以下，每次處罰10—20元。
2、遲到或早退以及擅自離崗30分鐘以上、60分鐘以下，每次處罰20—50元。
3、遲到或早退以及擅自離崗60分鐘以上視為曠工，每次處罰30—100元。
4、發(fā)現(xiàn)不講文明禮貌的行為或不按規(guī)定著裝，每次處罰10—20元。
5、不按規(guī)定次數(shù)清運生活垃圾和建筑垃圾，以及垃圾桶不清潔、有異味等，每發(fā)現(xiàn)一次處罰10—50元。
6、對第四條第一至六款工作要求，進行定期或不定期檢查時，每有一項達不到要求，對責任人處罰10—30元。
7、獎勵。每月進行一次評選獎勵，連續(xù)四次檢查均達到要求，未發(fā)現(xiàn)問題且日常領導抽查也未發(fā)現(xiàn)問題者，獎勵現(xiàn)金20—100元。
9、獎勵和處罰額在當月工資中兌現(xiàn)。
六、認真完成領導交辦的其他臨時性特殊工作。
物業(yè)公司管理制度6
編制目的：
為加強人員招聘、錄用、調(diào)崗、離職管理，規(guī)范招聘、錄用、調(diào)崗、離職的各個環(huán)節(jié)，明確各環(huán)節(jié)的操作流程及職責部門。為公司的經(jīng)營發(fā)展提供充足合格的人才資源，保證公司合理的人才結(jié)構(gòu)和儲備，特制定本辦法。
適用范圍：
適用于所有到公司求職的應聘者;適用于公司內(nèi)部申請調(diào)職的人員。適用于全公司離職作業(yè)指導。
1.職責
1.1辦公室是人員招聘、錄用、調(diào)崗、離職程序的主控部門;
1.2各部門起協(xié)助配合作用;
1.3一般職務員工招聘、錄用、調(diào)崗及辭職、自動離職由副總經(jīng)理簽字批準;
1.4辭退、開除員工和經(jīng)理以上級別員工的錄用由總經(jīng)理簽字批準。
1.5員工所在部門負責：對錄用本部門員工審核，員工培訓試用階段的考核，離職審核，離職面談、辦理工作、工具、資料等交接。
1.6辦公室負責：組織招聘、面試;錄用、調(diào)崗考核;協(xié)助、督促用人部門辦理轉(zhuǎn)正程序;離職審核，收回相關(guān)物品，進行離職分析。
2.招聘
2.1招聘計劃
各部門因工作需要或人員的臨時變動，需補充人員時，應填寫《人員需求申請表》，提出人員需求計劃報公司總經(jīng)理審批同意后交辦公室辦理。
人員招聘計劃應包括：需求崗位及人數(shù)、崗位說明、招聘方式、招聘時間、招聘信息公布方式，招聘費用預算等內(nèi)容。
2.2招聘途徑
媒體廣告招聘、人才市場招聘、校園招聘、網(wǎng)絡招聘、推薦招聘等方式招聘。
錄用
3.1簡歷篩選
3.1.1辦公室收到求職資料后兩天內(nèi)，通知應聘者已經(jīng)收到資料，正在審核，將在三個工作日內(nèi)通知應聘者審核結(jié)果。
3.1.2由辦公室負責審查應聘人員提供的各種基本信息及工作經(jīng)歷是否符合應聘崗位要求，對簡歷進行篩選。
3.1.3收到求職資料后兩天內(nèi)做出是否面試的決定。無論應聘者是否進入面試，都應通知應聘者。
3.1.4通知應聘者面試時，應當簡單介紹公司情況，留下公司咨詢電話，說明面試的時間、地點。
3.2面試
3.2.1由辦公室組織面試。
3.2.2面試人應先介紹公司的基本情況、工作時間、工資待遇、提升空間等應聘者希望了解的內(nèi)容。若應聘者接受，請應聘者填寫《員工招聘登記表》。
3.2.3面試人初步考察應聘者知識、能力和身心素質(zhì)狀況，填寫《面試評價表》。
3.2.4面試結(jié)束后，再次核對《員工招聘登記表》中的聯(lián)系方式，告知應聘者將在四個工作日內(nèi)接到通知。
3.2.5用人部門對應聘者的《員工招聘登記表》、《面試評價表》進行審核，提出錄用意見后，交辦公室行政經(jīng)理審核。
3.2.6由辦公室通知應聘者是否培訓試用。應告知應聘者培訓試用的時間、地點、應攜帶的`物品、著裝、修飾等必要內(nèi)容。
3.2.7辦公室應請應聘者詳細閱讀《員工入職前培訓須知》，并針對應聘者的疑問進行解答，最后請應聘者簽名。
3.3培訓試用及轉(zhuǎn)正
3.3.1培訓按照公司相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
3.3.2辦公室將進入培訓試用階段的應聘者指紋錄入指紋考勤機，發(fā)放工作牌、辦公用品等相關(guān)物品，將其介紹給相關(guān)部門。
3.3.3培訓試用期為1-3個月。在1-3個月內(nèi)，用人部門認為應聘者已經(jīng)能夠勝任工作，可以結(jié)束培訓試用期，辦理轉(zhuǎn)正手續(xù)，正式入職。
3.3.4用人部門通知應聘者填寫《入職員工基本情況登記表》、《轉(zhuǎn)正考核表》。用人部門應對員工培訓試用的表現(xiàn)進行評分，請入職員工提供一寸照片和身份證、學歷證、資格證等相關(guān)證書的原件及復印件，用人部門進行審核后，復印件交辦公室。
3.3.5辦公室接到用人部門的資料后進行審核，然后填寫《薪資調(diào)整申請表》以便財務及時調(diào)整其薪資。
3.3.6對公司有突出貢獻的新員工可提前申請轉(zhuǎn)正。
3.3.7辦公室在員工正式入職后，將員工的各種表格及復印件存檔備查，為員工建立檔案。
3.4有以下情形者不予錄用
a.應聘者的資歷、學歷等資料明顯不符合公司要求;
b.所填資料不符實情，所帶證件造假;
c.面試結(jié)果不佳;
d.培訓試用期內(nèi)考核未通過;
e.患有精神病或傳染病，未治愈;
f.總經(jīng)理或副總經(jīng)理決定不錄用。
內(nèi)部調(diào)崗
4.1公司重視每個員工的價值，并為工作敬業(yè)、進取創(chuàng)新、業(yè)績出色、能力出眾的員工提供晉升發(fā)展的機會。在人事調(diào)任方面堅持公開、公平、公正的做法，實行能者上、平者讓、庸者下的用人原則。
4.2公司一般員工的調(diào)崗，由項目經(jīng)理提名，辦公室核準。公司一般管理崗位員工，由項目經(jīng)理提名，辦公室核準，副總經(jīng)理批準。公司中、高層管理崗位，由副總經(jīng)理提名，辦公室核準，總經(jīng)理批準。
4.3公司基于業(yè)務上的需要，可隨時調(diào)動任一員工的職務和服務地點，被調(diào)動員工如無正當理由借口推脫，公司將對員工進行相應處罰，嚴重者將做辭退處理。
4.4程序。
4.4.1奉調(diào)員工接到調(diào)任通知后，主管以上人員應于5日內(nèi)，主管以下人員應于3日內(nèi)辦妥移交手續(xù)就任新職。
4.4.2被調(diào)崗員工在新任者未到職之前，與直接領導辦理工作交接手續(xù)，暫由其直接領導代理工作。
4.4.3由員工本人提出調(diào)動的，需先提出申請，經(jīng)調(diào)出部門經(jīng)理和調(diào)入部門經(jīng)理簽字同意，而后按審批權(quán)限逐級報批。
5離職管理
5.1離職形式包括辭職、辭退、開除和自動離職。
5.1.1辭職是指員工由于自身原因而提出終止勞動關(guān)系。
5.1.2辭退是指由于公司季節(jié)性用工調(diào)整、員工不符合崗位要求或違反公司規(guī)章制度，由公司提出終止勞動關(guān)系。
5.1.3開除是指由于員工觸犯國家法律法規(guī)或嚴重違反公司規(guī)章制度，由公司提出終止勞動關(guān)系。
5.1.4自動離職是指員工連續(xù)曠工三天(含)以上，視為自行終止勞動關(guān)系。
5.2離職管理工作流程：
5.2.1離職申請：辭職由員工本人填寫《員工離職申請表》，其他離職形式由其直接主管填寫。正式員工辭職需提前1個月申請(以部門負責人簽署后的《員工離職申請表》提交到辦公室之日起算)。
5.2.2離職審批：
5.2.2.1離職員工的主管領導接到員工提交的《員工離職申請表》后，須與辭職員工溝通，填寫《員工離職談話紀要》，簽署意見并送辦公室相關(guān)負責人。辦公室負責人需再次與離職員工面談，保證談話內(nèi)容不外泄，并簽署意見。問清離職人員的離職原因，看看企業(yè)是否存在問題，能否挽留員工，并且為今后企業(yè)更好的發(fā)展進行改進。
5.2.2.2自動離職員工，由主管領導在員工自動離職第二天，填寫《員工離職申請表》，交辦公室。主管領導應及時通知自動離職員工辦理交接事項及離職手續(xù)。
5.2.3離職交接：離職到期之日，主管部門與離職員工辦理離職交接，離職交接主要包括以下內(nèi)容：
5.2.3.1所在部門：工作、工具、資料等交接，由經(jīng)辦人及部門負責人進行，班長級以上應有交接清單，其他員工如交接事項較多應另附清單。
5.2.3.2財務部：對離職員工借支狀況進行審核，由財務部負責人簽名確認。
5.2.3.3辦公室：收回離職員工鑰匙、員工證、等公司物品，計算工作服折舊、統(tǒng)計員工考勤(實際工作日截止到通知離職日前一天)。
5.2.3.4離職員工在《員工離職結(jié)算單》上，對離職交接等各項內(nèi)容簽名確認。
5.2.3.5以上內(nèi)容如有交接不清，造成公司損失，應追究相關(guān)人員責任。
5.3薪資結(jié)算：
5.3.1辭退、開除人員和辭職人員統(tǒng)一在每月實際發(fā)薪日結(jié)清所有薪資。
5.3.2員工在離職手續(xù)辦理前，若無故曠工、工作馬虎、消極怠工，影響工作，公司將視情節(jié)輕重給予處罰，在薪資中扣除。由部門經(jīng)理在《員工離職結(jié)算單》注明并簽字，報給財務部，由財務部統(tǒng)一造冊發(fā)放。
5.3.3自動離職人員在辦理完交接、離職手續(xù)后在每月實際發(fā)薪日結(jié)清所有薪資。
5.4離職分析：
5.4.1辦公室應將離職員工人事檔案與在職人員人事檔案分離。自離職生效之日起，離職員工人事檔案保存時間為一年。
5.4.2辦公室每季度應做一次離職員工分析報告，主要從離職員工結(jié)構(gòu)、離職原因等方面進行分析，并提出改進措施，為使員工流失率控制在合理的范圍提供依據(jù)。
6.附則：
6.1本制度自公布之日起生效，凡以前有與本制度相抵觸者，均以本制度為準。
6.2本制度由辦公室負責解釋、督促執(zhí)行和修訂。
物業(yè)公司管理制度7
一、負責管理處各項款費的收取工作;在業(yè)務上接受財務部門的指導和監(jiān)督，保證做到日清月結(jié)，賬表相符，錢據(jù)相符，對拖欠款費應及時催收，使費用收繳率達到規(guī)定標準以上。
二、熟悉管轄區(qū)內(nèi)的單元戶數(shù)、面積，以及管理費、水電費等收費標準的`計算方法，收繳各種管理費并開具發(fā)票及收據(jù)，做好收費的統(tǒng)計、核算、流入工作，做到及時，準確無誤，不重不漏。
三、嚴格執(zhí)行收費制度，對繳費情況隨時進行統(tǒng)計，定期向主任匯報;對拖欠款費的業(yè)主，及時以電話聯(lián)系、上門催收等方式使拖欠款盡早收回。
四、熟練計算機運用和操作，做好現(xiàn)金日記帳和臺帳。
五、負責管理處固定資產(chǎn)和物資的登記工作。
六、負責做好考勤工作，核實各班組上交考勤和加班記錄，并上報項目區(qū)域。
七、完成上級分派的其他工作任務。
物業(yè)公司管理制度8
1、所有鑰匙均應放置在鑰匙柜內(nèi)對應的.號位上,由辦公室文員統(tǒng)一管理。
2、值班人員在上班時,都要與上一班一同核對、清點鑰匙柜內(nèi)的鑰匙,并在交接班本上簽字。
3、如需要使用空房鑰匙,須到鑰匙管理人員處登記領取。
4、領取鑰匙時,領用人及借出人須在領用表上登記以下內(nèi)容:
(1)鑰匙領用時領用者本人簽字;
(2)領用鑰匙數(shù)量;
(3)領用鑰匙數(shù)量;
(4)領用鑰匙目的;
(5)鑰匙借出時借出人員簽字;
(6)鑰匙使用完畢,領用人員歸還鑰匙并簽字;
(7)鑰匙歸還時間;
(8)鑰匙歸還時借出人簽字。
5、發(fā)放鑰匙完畢后,要將發(fā)放的鑰匙與簽發(fā)本上的記錄相核對,確保沒有誤簽、錯簽和漏簽。
6、鑰匙在領取后,不可轉(zhuǎn)借他人。
7、鑰匙歸還后,如果仍需使用,必須重新簽字領取。
8、鑰匙丟失或損壞要立即通知部門負責人。
物業(yè)公司管理制度9
為進一步規(guī)范公司文件檔案管理工作，提高文檔管理水平，逐步實現(xiàn)公司文檔管理工作的規(guī)范化、制度化、科學化，結(jié)合工作實際，特制定本辦法。
一、本辦法所指的文件檔案為：
1.學校下發(fā)的相關(guān)文件、通知、公告等文檔;
2.公司形成的各種規(guī)章制度、報告、通知、紀要等文檔;
3.政策類文檔及各部門搜集匯總的有保存價值的.各類業(yè)務資料等文檔。
二、文件檔案管理辦法
(一)立卷歸檔
1.各類文檔以簽署或者下發(fā)日期按順序進行分類、編號、統(tǒng)計、歸檔和管理。
2.學校類文檔：編號規(guī)則為學校首字母-部門首字母-文件簽署年月份(六位)-順序號。學校下發(fā)的原文件，直接根據(jù)類別進行編號登記歸檔，根據(jù)學校相關(guān)文件要求形成的報告等文檔需留存副本至公司類文件進行歸檔，電子版文檔需轉(zhuǎn)化成紙質(zhì)性文檔后進行編號登記歸檔。
3.公司類文檔：編號規(guī)則為公司首字母-所屬類別首字母-簽署年月份(六位)-順序號(三位)。所屬類別即指規(guī)章制度類、人事類、合同類、物資設備類、財務類等，紙質(zhì)文檔和電子文檔根據(jù)編號規(guī)則同步進行編號登記歸檔。
4.公司各部門文檔：編號規(guī)則為公司部門首字母-簽署年月份(六位)-順序號(三位)。各部門需要移交的文檔必須到辦公室進行移交備案，移交的文檔須保證完整、層次分明，文檔移交時，須當面填寫移交清單并簽字認可后方完成交接手續(xù)。
5.歸檔文件材料應完整齊全，質(zhì)地優(yōu)良，格式規(guī)范，文字清楚，手續(xù)完備且具有保存價值。
(二)文檔管理
1.辦公室指定專人負責文檔分類、編號、鑒定、立卷、歸檔、排架和保存管理，要以原始記錄為依據(jù)，編制文檔存放清單，以有效開展文檔的查詢、利用工作。
2.文檔的保存條件有防火、防潮、防有害生物等措施，以確保文檔的安全。
3.任何人不得擅自將存檔文件對外公開，做好文檔安全保密工作。
4.未經(jīng)公司授權(quán)，其他任何組織或者個人無權(quán)公布涉及公司秘密、涉及個人隱私的、規(guī)定限制利用的公司檔案材料內(nèi)容。
(三)文檔查閱
1.公司職工查閱利用檔案，須經(jīng)主管領導批準，并說明查閱目的，辦理查閱登記。公司檔案原則上不外借，如必須借出，須經(jīng)主管部門領導批準并及時歸還。
2.外單位查閱利用檔案，應持單位介紹信、身份證、經(jīng)公司總經(jīng)理批準后查閱。
3.凡需從檔案中取證或辦理公證，必須由辦公室辦理。
4.利用者須對檔案的安全、完整負責，違反查閱規(guī)定的要追究責任。
本辦法由公司辦公室負責解釋。
本辦法自頒布之日起執(zhí)行。
物業(yè)公司管理制度10
第一部分崗位職責
公司總經(jīng)理崗位職責
1、嚴格執(zhí)行國家、省、市有關(guān)物業(yè)管理的方針、政策。
2、帶領全體員工對物業(yè)轄區(qū)實行全方位管理，保證物業(yè)完好狀態(tài)，提高使用效益。
3、注意經(jīng)濟效益，精心理財，開源節(jié)流，滿足業(yè)主需求。
4、抓好精神文明建設，維護業(yè)主合法權(quán)益，樹立良好的企業(yè)形象。
5、制訂和完善公司各項規(guī)章制度，建立良好的工作秩序。
6、制訂年度工作計劃，明確目標、任務，督促所屬部門履行崗位職責，堅持年終考核。
7、重視人才，合理使用干部，按照德、勤、能、績定期進行考核。
8、調(diào)動各方積極因素，共同管好物業(yè)。定期向總公司匯報工作及經(jīng)營收支情況，以各種方式聽取業(yè)主和使用人的建議、意見和要求，并及時答復，認真解決。
9、關(guān)心員工生活，努力提高員工工資福利，改善工作條件。
10經(jīng)常與上級公司和政府相關(guān)部門溝通，理順關(guān)系，創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。
公司副總經(jīng)理崗位職責
1、在總經(jīng)理領導下，協(xié)助經(jīng)理抓好全面工作。
2、主要抓好設備設施維修、保養(yǎng)計劃的制訂和落實工作。帶領全體員工對物業(yè)轄區(qū)實行全方位管理，保證物業(yè)完好狀態(tài)，提高使用效益。
3、制訂和完善公司各項規(guī)章制度，建立良好的工作秩序。
4、制訂年度工作計劃，明確目標、任務，督促所屬部門履行崗位職責，堅持年終考核。
5、調(diào)動各方積極因素、共同管好物業(yè)。定期向總經(jīng)理匯報分管理工作情況，以各種方式聽取業(yè)主和使用的建議、意見和要求，并及時答復、認真解決。
6、關(guān)心員工生活，努力提高員工工資福利，改善工作條件。
7、經(jīng)濟與上級公司和政府相關(guān)部門順關(guān)系，創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。
職能部門經(jīng)理崗位職責
1、在公司總經(jīng)理室的領導下，全面實施本部門的各項工作。
2、負責制定本部門的工作計劃，組織各項工作的開展。
3、負責配合辦公室進行本部門員工的招聘。
4、負責制定本部門員工的業(yè)務培訓計劃，定期開展員工培訓。
5、負責指導、監(jiān)督、檢查本部門各項工作，定期對本部門員工進行考核。
管理處主任崗位職責
在總經(jīng)理直接領導下，貫徹執(zhí)行公司各項方針、政策，全面負責負責管理處的日常事務和管理工作。
1、建立、健全各項規(guī)章制度，檢查督促崗位責任制的執(zhí)行情況，不斷提高服務質(zhì)量，落實獎懲制度；
2、安排和調(diào)整本部門人員工作，負責制定本部門的工作計劃，并組織編寫管理報告和各種通知、公函；
3、負責傳達公司文件、通知及會議精神；
4、檢查監(jiān)督本轄區(qū)工程維修、保安清衛(wèi)人員以及管理員工作情況并進行考核，按《員工手冊》的要求抓好管理；
5、熟悉國家有關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定，掌握各業(yè)主情況，檢查督促各責任區(qū)管理的實際操作；
6、隨時掌握租金、管理費、水電費等交納情況，及時做好物業(yè)管理費催交的組織工作，并組織解決好有關(guān)投訴，不斷改進服務質(zhì)量；
7、抓好本部門的組織工作和思想工作，主持日常和定期工作會議，研究擬定下一步工作計劃；
8、加強各班的團結(jié)合作，樹立整體思想，密切與其他部門的聯(lián)系，互相溝通、協(xié)調(diào)；
9、認真完成公司交給的其他任務。
內(nèi)勤員崗位職責
內(nèi)勤員在管理處主任統(tǒng)一安排下，負責文檔資料的保存和管理，做好各項基礎性工作。
1、按照物業(yè)服務的需要，編制采購計劃，并實施采購；
2、對倉庫物資和其他物資進行管理，建立物資臺帳；
3、協(xié)助主任組織開展社區(qū)文化服務；
4、做好本部門員工的考勤、考核管理；
5、負責管理轄區(qū)內(nèi)業(yè)主檔案和物業(yè)檔案，做好保密工作，防止遺失、損壞；
6、負責本部門各類通知、公函、報告的收發(fā)；
7、負責接聽服務電話，屬于業(yè)主投訴及報修的要做好記錄，并及時轉(zhuǎn)交處理，對于緊急突發(fā)事件及時向本部門負責人或公司領導匯報；
8、熟悉各種收費程序，負責接待上門的交費的業(yè)主，并做好收費記錄；
9、熱情接待來訪的業(yè)主及其他人士，對他們的咨詢事項給予熱情、周到的答復和解釋；
10、完成本部門安排的其他工作。
管理員崗位職責
在管理處主任的直接領導下開展日常管理服務工作。
1、熟悉掌握物業(yè)轄區(qū)業(yè)主和物業(yè)的基本情況；
2、建立收費臺帳，掌握收費動態(tài)，及時收取、催交各項應收費用；
3、負責辦理業(yè)主入住、遷出手續(xù)，監(jiān)督管理裝修事務；
4、負責巡視物業(yè)使用情況，以及保安、清潔、維修人員的工作情況；
5、負責對外包服務過程進行監(jiān)督管理；
6、負責與業(yè)主溝通、回訪，有效處理業(yè)主的投訴。
文員崗位職責
1、負責部門的文件撰寫、整理工作；
2、負責員工考勤、收發(fā)傳達文件等日常工作，妥善保管管理處的各類來文；
3、負責辦理各類外來人員的出入證件；
4、協(xié)助主任組織由管理處發(fā)起的會議，并做好會議記錄；
5、接待來訪的業(yè)主，對其提出的問題及意見，予以解釋解答，并將詳細內(nèi)容記錄在案；
6、負責做好文件、記錄、卡的管理工作，并保證檔案完整、齊全、保密；
7、向各業(yè)主發(fā)出書面繳交各項費用的通知書；
8、通過各種媒介做好宣傳工作；
9、負責組織業(yè)主意見征詢活動和社區(qū)文化活動；
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出納崗位職責
1、清點匯總部門交來的款項；
2、審核原始憑證是否完整；
3、發(fā)放工資、獎金，支付符合手續(xù)的費用；
4、處理銀行存款收入和支出業(yè)務；
5、填制記帳憑證，交會計記帳；
6、正確使用發(fā)票，保證現(xiàn)金和銀行支票使用安全。
保安人員崗位職責
�。ㄒ唬⒖倓t
1、貫徹執(zhí)行公安機關(guān)和上級部門制訂的各項法規(guī)和制度，努力維護好物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的治安安全；
2、遵守公司規(guī)章制度和《員工手冊》，服從領導，完成公司交給的其它工作任務；
3、負責做好對轄區(qū)內(nèi)的巡邏、值班工作，做好大宗物品出物業(yè)轄區(qū)的登記工作；
4、負責做好機動車輛的管理和收費工作；
5、負責做好綜合管理費收取工作；
6、熟悉樓宇情況、以動態(tài)、巡查等方式預防、發(fā)現(xiàn)、制止各類事故如：打架斗毆、盜竊等事件，提高應急處理能力；
7、按規(guī)定著裝，文明值勤，嚴格交接班手續(xù)，認真做好值班記錄和交接班記錄；
8、講究文明、禮貌待人，耐心說服、教育住戶遵守物業(yè)轄區(qū)各項管理規(guī)定。
（二）、保安隊隊長崗位職責
保安隊長在管理處主任的直接領導下，全面負責保安隊的各項管理工作。
1、了解和掌握保安隊的情況，根據(jù)管理處領導的要求和意圖，結(jié)合實際，建立和健全各項工作細則的獎懲條例，抓好實施組織和監(jiān)督工作，對物業(yè)轄區(qū)的治安、消防、車輛交通工作全面實施管理；
2、主持保安業(yè)務工作會議，督促檢查各項規(guī)章制度的落實，重點是《員工手冊》及保安相關(guān)規(guī)定的落實情況，組織隊員學習業(yè)務知識和形體儀表訓練，認真做好培養(yǎng)和業(yè)務訓練，提高全體隊員的整體素質(zhì)。；
3、經(jīng)常定期不定期檢查保安隊員的工作情況，做好監(jiān)督、檢查和考評工作，落實崗位責任制和獎懲條例；
4、掌握隊員的思想動態(tài)，認真做好思想工作，抓好保安隊伍的思想建設，關(guān)心隊員的生活狀況和業(yè)務水平，做好全體隊員的思想教育、法制教育和職業(yè)精神教育，幫助下屬正確處理好工作中的各種問題，為下屬解決實際問題；
5、教育培養(yǎng)所屬班長，不斷培養(yǎng)他們的組織指揮能力和管理水平；
6、處理有關(guān)保安方面的事務，重大治安問題和事故及時向領導匯報，并采取果斷措施，控制事態(tài)發(fā)展。
7、完成公司交辦的收費等其它工作任務。
（三）、保安班長崗位職責
保安班長在保安隊長的直接領導下，負責保安隊日常事務的實施工作。
1、負責組織當班的保安工作，監(jiān)督和指導認真做好執(zhí)勤工作，及時糾正和登記違紀違章現(xiàn)象；
2、檢查本班人員的著裝儀容、內(nèi)務衛(wèi)生，保管好配備的通訊器材、保安設施、自衛(wèi)武器等物品；
3、負責填寫《值班記錄》，登記本班獎罰情況，檢查各巡邏點情況；
4、按照保安部（隊）制定的培訓計劃搞好組織實施工作，定期召開班務會，經(jīng)常對隊員進行具體的業(yè)務指導和崗位培訓，提高本人和全班的整體素質(zhì)和業(yè)務水平，能及時解決當班時間內(nèi)的各種突發(fā)事件。
5、及時做好上傳下達和請示匯報工作，與轄區(qū)業(yè)主搞好關(guān)系；
6、熟悉在緊急情況下本班的組織指揮，處理好一般性的治安事件和業(yè)主的投訴，落實安全措施，預防各種事故，工作中有處理不當?shù)氖聭皶r向上級請示匯報；
7、團結(jié)本班人員，堅持做好經(jīng)常性思想工作，熟悉和掌握隊員的思想動態(tài)、工作表現(xiàn)和工作能力。
8、完成公司下達的其他任務。
�。ㄋ模┍０矄T崗位職責
1、門崗
�、偈煜の飿I(yè)轄區(qū)的概況、平面布局及樓幢分布情況；
�、诒３滞䥽揽删吹膬x表儀容，樹立良好的精神風貌；
�、圬撠熥龊么笞谖锲烦鑫飿I(yè)轄區(qū)的管理工作，對住戶裝修人員及裝修物品的出入進行管理，制止閑雜人員隨意進入物業(yè)轄區(qū)；
�、茇撠熥龊脤C動車輛的出入管理和收費工作。
�、菔煜け０苍O施設備的操作規(guī)程及報警設施的使用方法；
�、拮龊帽緧徫坏那鍧嵭l(wèi)生和交接班工作。
�、哓撠熁卮鸾鉀Q住戶及來訪人員提出屬于本崗職責內(nèi)的'問題；
�、鄬θ魏斡袚p物業(yè)轄區(qū)物業(yè)管理的行為，及時進行規(guī)勸和制止。
2、巡邏崗
�、賴栏褡袷毓疽�(guī)章制度，實行24巡視巡邏制度，嚴格執(zhí)行隊列行走標準，樹立公司良好形象和個人道德風范；
②樹立強烈的責任感，全面做好物業(yè)轄區(qū)的治安、消防、車輛、收費、以及住戶求援、報警等工作，確保物業(yè)轄區(qū)治安安全，秩序井然；
�、凼熘救素熑螀^(qū)域內(nèi)住戶情況，了解物業(yè)轄區(qū)內(nèi)其它區(qū)域房屋的地形以及各條通道的布局，做到勤巡邏、勤檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理；
④熟悉物業(yè)轄區(qū)消防設施的配置，并能熟練使用各種消防器材，掌握防火自救知識；
⑤巡查公共設備設施使用和公共衛(wèi)生保潔情況，發(fā)現(xiàn)設施受損及時上報，對任何有損物業(yè)轄區(qū)物業(yè)管理的行為，及時進行規(guī)勸和制止；
⑥加強對物業(yè)轄區(qū)的機動車輛管理，維持車輛停放秩序；
⑦積極參加職業(yè)道德和業(yè)務、消防培訓，努力提高自身素質(zhì)。
消防員（保安員兼）崗位職責
1、切實貫徹“預防為主，防消結(jié)合”的指導方針，認真學習有關(guān)消防知識，掌握各種滅火器的使用方法；
2、積極做好防火宣傳和教育，建立消防值班和消防設施臺帳定期進行安全檢查，一旦發(fā)現(xiàn)火警即可投入使用；
3、物業(yè)轄區(qū)一旦發(fā)生火警，全體員工必須全力投入搶險工作，履行義務消防員的職責，不得臨陣借故逃避；
4、發(fā)生火警事故時，迅速報告有關(guān)領導，撥打火警電話119，向消防部門報警，組織人員搶救險情，組織住戶撤離危險地帶，并做好妥善安排，做好現(xiàn)場安全保衛(wèi)工作，嚴防趁火打劫撈取不義之財，協(xié)助有關(guān)部門查清起火原因；
監(jiān)控值班員崗位職責
1、嚴密監(jiān)視保安對象的各種情況，發(fā)現(xiàn)可疑或不安全跡象，及時通知值班保安處理，并及時通過對講機或電話向隊長報告，且隨時匯報變動情況直到問題處理完畢。
2、熟悉所管理設備的性能、操作程序，能獨立進行操作，并能進行簡單的維修；
3、出現(xiàn)異常情況時，堅持、確認、匯報，并做好情況記錄；
4、負責設備的日常巡視、情況記錄；
5、保持機房干凈、整潔；做好交接班工作。
維修人員崗位職責
1、執(zhí)行公司決定，服從管理、遵守紀律，樹立良好的服務意識；
2、熟悉物業(yè)轄區(qū)內(nèi)樓宇的樓幢號、單元、戶數(shù)和房屋結(jié)構(gòu)、水施、電施等管線走向；
3、嚴格遵守服務內(nèi)容與服務標準，及時受理業(yè)主提出的各種報修；
4、積極為業(yè)主提供多項便民服務，并做到服務周到、熱情、規(guī)范，無投訴；
5、工作時間按規(guī)定著裝，佩戴工作牌，嚴格遵守操作規(guī)程以確保安全，預防意外事故的發(fā)生；
6、工作完畢及時清理施工現(xiàn)場雜物，服務過程須請業(yè)主簽字認可；
7、愛護工具，杜絕浪費，按規(guī)定領用工具和維修材料。
8、負責對共用部位設施的巡視和保養(yǎng)。
9、按月做好報修、維修記錄的匯總和材料采購的計劃編制。
清衛(wèi)工崗位職責
1、遵守公司制定的各類規(guī)章制度和《員工手冊》；
2、尊重領導，服從分配，及時完成工作任務；
3、上崗佩戴好工作證，穿戴好服裝，并保持整潔；
4、文明服務，作風廉潔，拾金不昧；
5、按照服務內(nèi)容和服務標準對物業(yè)轄區(qū)進行清潔衛(wèi)生打掃，維護物業(yè)轄區(qū)的良好的衛(wèi)生環(huán)境秩序；
6、及時清洗公共部位的亂涂、亂畫、亂張貼的廣告、標語等；
7、對保潔范圍內(nèi)物業(yè)的異常情況及時行保安員或管理員匯報；
8、對亂扔廢棄物的現(xiàn)象應予以制止，并及時清除；
9、妥善使用并保管好清掃、保潔的工具，做到勤儉節(jié)約、以舊換新，對無故損壞的酌情賠償。
綠化工崗位職責
1、遵守公司的規(guī)章制度和《員工手冊》；
2、服從公司領導和管理人員的檢查監(jiān)督，工作時佩戴好上崗證；
3、綠化養(yǎng)護操作場地及道路兩旁整潔有序，無危及車輛、行人的現(xiàn)象；
4、對住戶說話和勸阻有損綠化的行為要溫和有禮；
5、正確并熟練操作使用園林器械，妥善保管好綠化工具設施、農(nóng)藥、化肥及其他用品，嚴格使用化肥和農(nóng)藥；
6、花草樹木及時澆水，防止過旱和過澇；
7、對花草樹木定期培土、施肥、除雜草和除病蟲害，對新栽的花草樹木要及時修剪、補苗、澆水，保證成活率達90%以上；
8、熟悉物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的綠化概況，充分利用綠地面積，合理布局、種植花草、樹木；
9、對工作過程中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)轄區(qū)的異常情況及時向保安或管理員匯報。
第二部分公共制度
全體員工均為公司物業(yè)轄區(qū)的管理人員，無論其工作崗位、分工，需共同遵循以下制度。
接待來信來訪來電投訴制度
為了實現(xiàn)“管理無盲點，服務無挑剔，業(yè)主無怨言”的管理目標，不斷完善管理體系，提高員工素質(zhì)，不斷改進服務質(zhì)量，嚴格認真對待業(yè)主（住戶）反饋的每一信息，特制定本制度：
1、實行“首問責任制”，公司每一位員工，無論其部門分工，均有義務接受業(yè)主的任何來訪來電、投訴，屬于自己職權(quán)范圍內(nèi)或能夠給予解決的，應當場予以解決；不屬于自己職權(quán)范圍內(nèi)或不能予以解決的，不得任何理由推托、回避，應將業(yè)主（住戶）反應的問題當場予以接待，而后轉(zhuǎn)告相應部門。
2、每一位員工都有責任收集來自業(yè)主（住戶）關(guān)于小區(qū)管理的看法、建議、意見等。
3、公司員工接聽所有來電時，第一句必須為：“您好，某某物業(yè)”。
4、受理投訴時，必須熱情接待，主動詢問，面帶微笑，不得推諉、無理拒絕，并做到一視同仁。
5、當被投訴者受理投訴時，受理者必須如實記錄，不得提出回避。
6、對投訴內(nèi)容要認真記錄，及時派人處理或向主管匯報并在24小時內(nèi)予以解決或答復，做到事事有著落，件件有回音。
7、凡由市政設施如水、電、氣、道路、郵電、通訊等所引起的住戶投訴，應努力做好解釋工作，積極同市政有關(guān)部門辦理交涉，盡早為業(yè)主排憂解難，決不允許推托了事。
8、員工應認真做好本職工作，積極為業(yè)主提供滿意管理服務，減小投訴，把矛盾消滅在投訴之前。
9、對業(yè)主的投訴應及時進行分析總結(jié)，對反復出現(xiàn)的問題，應組織有關(guān)部門進行深入探討并找出解決辦法，防止重復發(fā)生。
10、對投訴要記錄，投訴資料要存檔。
管理人員文明服務標準
1、熱愛本職工作，努力學習管理技術(shù)，提高管理水平，樹立“業(yè)主至上，服務第一”理念。
2、上班時間統(tǒng)一著裝，佩戴工作牌，保持儀表端莊，精神飽滿，不得有不雅觀的舉止。
3、主動向來訪客人問好，待人彬彬有禮，端莊大方，解答提問掌握適度。
4、工作中堅持原則，秉公辦事，不徇私情，自覺抵制不正之風，嚴守法紀，不謀私。
5、遵守制度，精簡辦事程序，團結(jié)協(xié)作，互相配合，互相監(jiān)督，按質(zhì)按量完成本職工作。
6、對業(yè)主應熱情，遇個別業(yè)主無理言行時，做到耐心說服，曉之以理，動之以情，不以惡言相待，不得與業(yè)主發(fā)生打罵行為。
7、真熱情處理業(yè)主來信、來訪，積極為他們排憂解難。對業(yè)主的投訴、批評、建議，要及時進行調(diào)查處理或向上級匯報。做到事事有著落，件件有回音。不推諉、扯皮、更不允許有打擊報復的現(xiàn)象發(fā)生。
員工文明服務要求
1、熱愛本職工作：
�、僖獦淞⒏珊梅⻊展ぷ鞯穆殬I(yè)志向，熱愛本職工作。
②刻苦學習，不斷完善和提高管理和專業(yè)技術(shù)水平。
�、鄞龢I(yè)主如親人，熱情服務，盡職盡責做好工作。
2、文明管理：
�、賰x態(tài)端莊：衣著打扮端莊、整潔，給業(yè)主有一個美的感覺，使人感到親切、和藹。
�、谡Z言謙遜：在接待業(yè)主過程中，語言要力求文雅、謙恭準確，務必做到“四個不講”即：“不講低級庸俗的口頭語、不講臟話、不講諷刺挖苦話、不講與管理無關(guān)的閑話”。不能取笑人、不能訓斥人、不報復人。
�、壑鲃訜崆椋涸诜⻊者^程中要做到：“三個一樣”即：“對待生人與熟人一個樣，大人與小孩一個樣，忙時閑時一個樣”。
�、軆�(yōu)質(zhì)服務：對業(yè)主負責就是對公司負責，處處應多為業(yè)主著想，為業(yè)主提供各種便民服務。
�、葜v誠信：誠信無欺是公司每一位員工應有的工作作風，也是我們經(jīng)營管理中職業(yè)道德的一個重要內(nèi)容，為此在工作中要實事求是，做到言而有信，嚴守信用。
員工廉潔工作制度
1、在工作中堅持原則，秉公辦事，不徇私情。
2、自覺抵制不正之風，嚴守法紀。
3、不謀私，不利用工作之便占公司和業(yè)主的便宜。
4、不在上班時間干私活，不用公司通訊設備進行私人活動和聊天等。
5、業(yè)余時間，不利用公司機具、材料向業(yè)主承攬私活。
6、不亂收費或收費不開收據(jù)。
7、不利用工作的特殊性質(zhì)，對流動、外來人員進行敲詐勒索。
8、不以次充好，弄虛作假，欺騙業(yè)主，賺取物價差額。
9、維護公司利益，遵守公司機密。
10、不利用公款拉私人關(guān)系請、吃、喝。
11、不挪用、拖欠和侵吞公款。
12、不索取或收賄賂、好處，要潔身自好。
13、節(jié)約用水、用電，不浪費公司用品，堅持勤儉節(jié)約。
14、不得利用工作之便，要求享受商業(yè)網(wǎng)點提供優(yōu)惠服務和物價。
15、不在報銷憑據(jù)中作假、謊報、多報。
16、不利用工作之便和業(yè)主對公司的信任，私下向業(yè)主推銷產(chǎn)品，賺取外快。
對外服務工作管理制度
1、思想面貌：細心、周到，要體現(xiàn)本公司高尚的精神面貌。
2、上班紀律：上班時間根據(jù)公司工作安排，每天必須先到公司報到，然后外出工作；工作結(jié)束后，必須及時到公司簽到；上班時必須佩戴工作證，以便接受業(yè)主、住戶監(jiān)督。
3、服務質(zhì)量：根據(jù)客戶的要求，按質(zhì)、按量、按時完成，以保證業(yè)主、住戶滿意。在工作中嚴禁向住戶索取財物、吃、拿等不良行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即作辭退處理，情節(jié)嚴重者還將追究法律責任。
4、工作檢查：公司將不定期的進行工作檢查，聽取業(yè)主、住戶反映，如業(yè)主、住戶反映該工作人員不能勝任時，公司通過核實后，將作辭退處理。
5、工作人員如損壞住戶財產(chǎn)，視損壞程度，扣獎金或照價賠償。
6、凡業(yè)主、住戶付給服務費一律交公司，并開具發(fā)票，若私自收取小費者，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，扣工資或獎金，情節(jié)嚴重者作辭退處理。
鼓勵員工和業(yè)主參與管理制度
1、為了改進服務質(zhì)量，提高工作效率，公司鼓勵各級員工和業(yè)主、住戶提出各種合理化建議，建議采納后視施行效果對建議人進行物資獎勵。
2、員工和業(yè)主、住戶的建議范圍包括物業(yè)管理方法和手段，改進服務質(zhì)量的措施，各種設備的使用與養(yǎng)護方法，節(jié)約能源與原材料的方式和如何增加經(jīng)濟收益等方面，所有建議均可直接遞交公司經(jīng)理或上級主管領導。
3、公司適時召集有關(guān)人員開會講座各項建議，如有合理化建議即由相關(guān)部門負責人定出試行方案，并交公司領導審批后執(zhí)行。
4、合理化建議試行期根據(jù)具體情況分別定為15天和30天，期滿后由公司領導會同各部門負責人共同考證該項建議的實際運用效果，并核定獎勵等級，確定獎金數(shù)額。如合理化建議有明顯的建設性和實際效果，可不經(jīng)試行期直接獎勵建議人。
5、獎勵等級分300元、200元、100元、50元、30元五個等級，考證結(jié)束后立即發(fā)放，并記入員工檔案。
6、員工的合理化建議記錄為員工晉級、年終評比和獎勵的重要依據(jù)，多次提出優(yōu)質(zhì)合理化建議的員工將被晉升提拔或給予特別獎勵。
第三部分管理處類制度
管理員工作責任監(jiān)督區(qū)日巡視制度
1、各管理處必須為每個管理崗位員工劃分一定范圍的工作責任監(jiān)督區(qū)。
2、每個工作日必須到各自的監(jiān)督區(qū)域巡視兩遍，并做好巡視記錄，無紀錄視作未巡視。
3、巡視監(jiān)督要求：
�、贆z查小區(qū)保安員、衛(wèi)生員在崗位工作情況（著裝、佩證及有無其他違反有關(guān)規(guī)章制度的行為）；
�、跈z查小區(qū)是否有違章行為（有無亂搭建、違章裝修、墻面有無亂涂、亂畫、張貼廣告，小區(qū)內(nèi)有無亂設攤及跨門營業(yè)）；
�、坌^(qū)是否有不安全隱患（窨井蓋是否完好，消防通道是否被堵，室外輸電線路是否完好，小區(qū)內(nèi)有無可疑人員活動）；
�、苄^(qū)內(nèi)環(huán)境管理是否符合要求（樹木花草有無損壞，公共場所、綠化帶、樓梯道衛(wèi)生情況，垃圾亭管理是否符合要求，道路上是否有亂停車輛，亂曬衣物等、小區(qū)內(nèi)是否有影響正常休息的噪聲源）；
�、莼A設施是否完整（路面有無破損，室外上下管道是否滲漏，路口、欄桿是否完好）；
�、蘖粢鈨A聽業(yè)主對物業(yè)管理的意見反映。
4、在巡視過程中，做好記錄。發(fā)現(xiàn)問題，能處理的應及時處理，對重大問題和不能處理的事項應向主管匯報。
管理處走（回）訪制度
為加強物業(yè)管理處與廣大業(yè)主（住戶）的聯(lián)系，使管理處各項工作置身于業(yè)主（住戶）監(jiān)督之中，從而集思廣益，及時總結(jié)經(jīng)驗、教訓，不斷改進管理工作，提高服務質(zhì)量，特制定對住戶走（回）訪制度。
1、走（回）訪要求
�、傥飿I(yè)管理處正、副主任把對業(yè)主（住戶）的走（回）訪列入職責范圍，并落實到每年的工作計劃和總結(jié)評比中；
�、谧撸ɑ兀┰L時，虛心聽取意見，誠懇接受批評，采納合理化建議，作好走（回）訪記錄；
�、圩撸ɑ兀┰L中，對業(yè)主（住戶）的詢問、意見，如不能當即答復，應告知預約時間回復；
�、茏撸ɑ兀┰L后反饋的意見、要求、建議、投訴，及時逐條整理綜合、研究、妥善解決，重大問題向上級領導請示解決，業(yè)主（住戶）反映的問題，做到件件有著落，事事有回音。走（回）訪處理率達100%，投訴率力爭控制在1%以下。
2、走（回）訪時間及形式
�、俟芾硖幹魅�、管理員每月登門走（回）訪4次；
�、诿考径葏⒓右淮尉游瘯匍_的墻門組長會議，廣泛征求意見；
③有針對性地對業(yè)主（住戶）作專題調(diào)查，聽取意見；
�、芪飿I(yè)管理處設立投訴信箱，投訴電話；
�、蓦S時熱情接待來訪，作好登記。
第四部分安全、消防、車輛管理制度
第一章安全管理制度
保安人員守則
一、著裝儀表
1、工作或執(zhí)勤時，必須身著制服，穿皮鞋，佩證上崗，制服不準混穿；
2、制服要保持整潔、平整，上崗前皮鞋要擦拭干凈，打好領帶，戴好帽子，不得敞胸露懷、卷袖子、挽褲腿。
二、行為規(guī)范
1、上班時間必須精神振作、精力集中，不得袖手、插手、背手；
2、站崗時姿態(tài)嚴整，保持立正姿勢，不得東搖西晃。不得坐臥、倚靠、打盹、吸煙、與人閑聊、吃東西、看書報、亂打電話和聽收、錄音機等；
3、值班室內(nèi)時不得躺臥、打盹、看書報、吃零食、下棋、玩弄手機，不得聽收、錄音機，不得兩、三人聊天；
4、巡邏中無情況處理時不得進入住戶樓內(nèi)，不得邊走邊玩手機，不得聽收、錄音機，不得與無關(guān)人員閑聊；
5、上班人員必須提前十五分鐘達到各執(zhí)勤點，做好交接班手續(xù)；不得遲到早退，不得擅自離開崗位；
6、值班人員就餐必須在值班室內(nèi)就餐，不得離開崗位到快餐店就餐；
7、不得脫離崗位，按照規(guī)定時間、指定地點站崗；
8、不得睡覺；
9、對住戶要有禮有節(jié)，熱情受理住戶各種問題，特別是夜間值班，對住戶提出的問題要及時解決，解決不了的作好登記，三、日常管理
1、不得遲到早退，嚴格按照規(guī)定時間站崗或巡邏；
2、認真做好交接班，做好值班記錄和實物出入登記；
2、嚴格執(zhí)行對講機管理規(guī)定和警棍使用規(guī)定；
4、做好本班崗亭的清潔衛(wèi)生，不得隨意張貼、懸掛與堆放與工作無關(guān)的物品；
5、門崗值班室不得會客。
四、罰則
1、違反本規(guī)定第一條、第二條（第八點除外）、第三條的記行政批評一次，累計記批評五次以上者作辭退處理；
2、違反第二條第八點的，第一次記行政批評一次，第二次記行政警告一次，第三次辭退；
3、本守則不盡之處，按《公司管理規(guī)定》相關(guān)條款執(zhí)行。
值班管理規(guī)定
1、保安人員實行24小時輪流值班制度。
2、值班人員分3個班，3個班分為早、中、晚三班，早班為：7：30—16：00，中班為：16：00—0：00，晚班：0：00—7：30。
3、各班保安員必須按照編排的值班表上崗工作，并嚴格履行崗位責任制的要求，堅守崗位，巡邏人員要按時巡查，提高警惕，及時處理各種突發(fā)事件。
4、當值班人員發(fā)現(xiàn)情況時，應做好控制工作，并及時報告當班班長、隊長或部門負責人。
�、賵蟾鏁r簡要說明事發(fā)地點、性質(zhì)、人數(shù)和特征等；
�、诩皶r勸阻和處理在物業(yè)區(qū)域違法管理規(guī)定的人員和事件；
�、塾鼍o急事件及重大事故應報告相關(guān)領導；
�、茉诋敯嗥陂g發(fā)生的問題及處理經(jīng)過，在《值班記錄》做好記錄。
保安人員值班制度
1、三星級小區(qū)保安人員實行24小時值班室值班制度，定時或不定時進行巡邏。
2、二星級小區(qū)站崗時間分為三個時段，分別為：
早間段：6：00（夏季為05：00）—8：00；
午間段：11：00—13：00
晚間段：16：00—19：00（夏季為20：00）
5：00—22：00期間，不站崗時，保安人員采取在門口游動方式進行值班，不得進入值班室，違者按脫崗處理。
3、一星級小區(qū)站崗時間為：06：00（夏季為05：00）—21：00（夏季為22：00）
05：00—23：00期間，不站崗時，保安人員采取在門口游動方式進行值班，不得進入值班室，違者按脫崗處理。
4、本規(guī)定以上所指的夏季為每年的5月1日—10月31日。
5、各管理處必須為巡邏人員劃分責任片區(qū)，實行24小時不間斷巡邏。
交接班制度
為認真做好崗位的工作交接和保安器材交接，減少因交接不清引起的工作失誤及保安器材損失，特制定本制度。
1、本班相互轉(zhuǎn)換崗位時，須認真做好崗位交接。
2、接班人須提前15分鐘簽到上班，接班人未到，交班人不得離崗，否則由此產(chǎn)生的一切后果由交班人負責。
3、接班班長在正點時組織全班人員集合，講明注意事項，然后各保安員到各自崗位換班；
2、本班與下班交接時，要將本班工作情況詳細交待給下一班，以便下一班開展工作；
3、保安人員交接班時，必須認真填寫《寧波某某物業(yè)有限公司保安交接班登記表》，并簽名確認，發(fā)現(xiàn)問題，交接雙方必須當面說明，如果交班人離開后，接班人才發(fā)現(xiàn)屬于上一班的問題，應立即報告領班或部門負責人處理；
4、交接班須正點、守時，非特殊情況，不得超時接班；
保安員培訓制度
1、崗前培訓
上崗前向每位新入職的保安員介紹物業(yè)轄區(qū)情況、工作紀律、操作要求和崗位職責。
�、偕蠉徢氨仨氄莆毡０病⑼ㄓ嵓跋涝O備器材的使用和操作；
�、谛氯肼毜谋０矄T須進行3—5天時間進行培訓實習，掌握本職工作和基本技能，然后開始正式上崗；
2、崗位培訓
�、俦０才嘤枺焊鶕�(jù)每年制定的保安部制定的培訓計劃，擬訂保安培訓方案，通過授課與實際操作相結(jié)合的方式，分月、季定期進行培訓，從而提高保安員的警惕性、“四防”意識、應變能力和身體素質(zhì)，使其掌握基本技能；
②消防培訓：根據(jù)每年制定的保安部內(nèi)部制定的培訓計劃，擬訂消防培訓方案、年度消防演習計劃安排及滅火等培訓內(nèi)容，通過授課與實際操作相結(jié)合的方式，分月、季定期進行培訓，從而達到提高保安員的防火意識、掌握滅火搶救能力的目的；
�、勖课槐０矄T必須根據(jù)培訓計劃參加公司和部門組織課程，培訓前進行書面通知，并要求每位參加培訓的人員在員工培訓簽到表上簽到。
3、培訓課程設置
�、倥嘤柲康模和ㄟ^培訓，提高保安員的綜合素質(zhì)和服務水平，培養(yǎng)一支訓練有素、紀律嚴明、文明執(zhí)勤的保安隊伍；
②培訓項目：
A、應知、應會部分
公司制度與規(guī)定
部門制度與規(guī)定
保安常識
服務意識教育
禮節(jié)、禮貌及員工的行為規(guī)范、個人修養(yǎng)
轄區(qū)設施、設備介紹
消防常識
B、崗位工作規(guī)范
崗位禮貌用語、工作方法與技巧
崗位工作職責與細則
轄區(qū)突發(fā)事件的處理
C、消防培訓
D、法律常識
�、叟嘤栆�
A、培訓期間，不得遲到、早退、曠課，違者按上班同等情況處理；
B、理論培訓時，自帶筆和筆記本，認真做好記錄；
C、隊列訓練時，按正規(guī)化軍事要求操作；
D、拳術(shù)訓練時，不得隨便開玩笑，防止訓練事故。
�、芸荚u方式
A、理論培訓在結(jié)束后采取筆試閉卷方式進行，85分以上為優(yōu)，75—84為良，60—74分為中，60分以下為差；
B、軍事培訓由教員在一個訓練階段結(jié)束后進行考核，成績分為優(yōu)、良、中、差四個等級，具體評分標準由培訓教員擬定；
C、根據(jù)考評等級給予相應的獎勵和處罰。
警棍使用制度
為嚴格規(guī)范警棍使用，特制定如下規(guī)定：
1、警棍是保安人員執(zhí)行公務時佩戴的自衛(wèi)防暴器械，保安員應嚴格保管和使用，不得將警棍轉(zhuǎn)借給他人。
2、當班保安員應將警棍掛在腰帶后右側(cè)。
3、不得在崗位上隨便玩�；驌]舞警棍。
4、處理一般問題時，不得手持警棍或用警棍指著住戶或來人講話。
5、非緊急情況或人身安全未受到威脅的情況下，保安員不得以任何借口或理由使用警棍攻擊他人。
6、當班保安員要妥善保管所佩戴的警棍，如有意識或損壞，要照價賠償。
7、交接班時要檢查清除后再交接，接受人發(fā)現(xiàn)警棍被損壞而不報告，應負責賠償。
對講機使用制度
對講機是保安人員必備的重要通訊工具，全體人員必須執(zhí)行對講機使用規(guī)定，熟悉對講機的使用功能，愛護并熟練使用對講機。
1、使用規(guī)定
�、偈褂脤χv機要本著“愛護設備、小心輕放，妥善保管、正確操作”的原則，不得磕、碰、扔、摔以及玩弄對講機，保持對講機清潔，定期進行擦拭、維護；
�、诔謾C人負責保管和使用對講機，禁止轉(zhuǎn)借他人或拆卸機器，各治安人員的對講機一律掛在腰帶右后側(cè)，站崗、巡邏時不得拿在手中；
�、郯l(fā)現(xiàn)對講機有損壞或通訊失靈，持機人應立即向直屬上級報告，由部門主管檢查后進行處理，嚴禁自行拆修；
�、車栏癜匆�(guī)定頻率使用，嚴禁亂按或亂調(diào)其他頻率（平常使用1頻道，停電時使用2頻道）；
�、輫栏癜凑諏χv機充電程序充電，不得待機充電，電池使用完畢后方可進行充電，以保障電池的性能、壽命和使用效果；
⑥交接班時，交機人要講明對講機當班使用狀況，接機者當場檢查，發(fā)現(xiàn)損壞或通訊失靈，立即報告當班班長。
2、對話要求
�、俸艚袑Ψ�，先報自己崗位，再呼對方，為：“我是×××，呼叫×××，收到請回話”；
②收接方回話后，呼方要簡明扼要地情況講清除，收接方收到情況或信號后，應回答“清楚”或“明白”；
�、蹖χv機僅限于進行公事聯(lián)絡，用對講機講話應使用規(guī)范禮貌用語，嚴禁用對講機講粗言穢語、開玩笑或談工作無關(guān)的事情；
凡違反以上規(guī)定者將嚴肅處理。對講機丟失、損壞的，視情節(jié)追究相關(guān)人員的責任，賠償損失，并處以相應的經(jīng)濟處罰。
監(jiān)控系統(tǒng)操作制度
1、加強學習，不斷提高業(yè)務技能，熟練掌握監(jiān)控系統(tǒng)的操作。
2、值班員必須嚴格按照操作規(guī)程監(jiān)控錄像，愛護設備，不得擅自修改系統(tǒng)各種設置、刪除資料和進行非法操作，嚴禁私自在電腦上安裝各種軟件，不得進行玩游戲、打字等其他操作，確保其正常運作，違者從嚴處理，并承擔所造成的一切后果。
3、未經(jīng)上級部門主管批準，不得隨意播放監(jiān)控錄像的錄像內(nèi)容；
4、未經(jīng)上級部門主管批準，無關(guān)人員不得進入監(jiān)控室；
5、保持監(jiān)控設備的清潔，定期進行擦拭、維護；
6、確保監(jiān)控室的衛(wèi)生和秩序，營造良好的工作環(huán)境；
背景音樂播放制度
1、加強學習，不斷提高業(yè)務技能，熟練掌握背景音樂系統(tǒng)的操作；
2、值班員必須嚴格按照操作背景音樂系統(tǒng)，不得私自拆卸或更改設置，確保其正常運作；
3、嚴格按照規(guī)定的時間和規(guī)定的內(nèi)容播放音樂；
4、非公司制定的操作人員不得擅自動用設備，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將追究當班人員相關(guān)責任；
4、保持背景音樂設備的清潔，定期進行擦拭、維護，營造良好的工作環(huán)境。
物品出入登記制度
1、為維護物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的財產(chǎn)安全，確保轄區(qū)的公共秩序，轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主或住用人攜帶物品出入轄區(qū)時必須進行登記；
2、值班人員對攜帶進入物業(yè)轄區(qū)的可疑物品應進行盤查、詢問，屬于易燃、易爆、劇毒等危險性物品嚴禁進入轄區(qū)；
3、值班人員對攜帶大件物品出物業(yè)轄區(qū)的：
�、賹贅I(yè)主的，值班人員確屬熟悉、認識的登記其情況，并承擔由此可能引發(fā)的后果后放行；
�、趯ψ苑Q是業(yè)主，值班人員不熟悉、認識的，必須核對其業(yè)主資料或登記其身份證件后方可放行；
�、蹖偻鈦砣藛T的必須登記其身份證件號碼等相關(guān)內(nèi)容，進行相關(guān)的聯(lián)系，認證其攜帶物品合法后方可放行；
4、值班人員應嚴格檢查所攜帶物品的性質(zhì)，可以進行適當?shù)谋P問，對未能執(zhí)行物品出入登記，將給予相應的處罰，造成后果的視情節(jié)追究相關(guān)責任。
重大事件報告制度
一、重大事件報告制度
為及時妥善處理重大事件或突發(fā)事件，避免和控制事件發(fā)生，特制定重大事件處理報告制度。
1、重大或突發(fā)事件包括：火災、電梯困人、爆炸、突發(fā)停電、水浸、盜竊、械斗等破壞性行為；刑事案件：用戶集體投訴（5戶）；中央空調(diào)主機、發(fā)電機、高低壓電柜、通訊設備等大廈主要設備施舍故障；房屋主體結(jié)構(gòu)遭受破壞等；
2、發(fā)生重大或突發(fā)事件，參與事件處理的部門或當值主管立即到現(xiàn)場處理，同時盡快口頭向公司領導報告，并根據(jù)事發(fā)情節(jié)決定是否報告公安、消防等機構(gòu)協(xié)助處理；
3、參與事件處理的部門經(jīng)理（管理處主任）在事件處理后立即填寫重大事件報告表，于12小時內(nèi)以書面形式遞交公司領導，詳細記錄事件發(fā)生的時間、地點、經(jīng)過，以及事件發(fā)生的初步原因和處理經(jīng)過；
4、重大事件報告表由部門經(jīng)理簽名后上報，入部門經(jīng)理不在而事情緊急時，可由當值主管簽名上報；
5、參與事件處理的部門應在事件處理完畢后24小時填寫重大事件總結(jié)表上報公司領導，如實匯報事件的詳細處理過程及結(jié)果，找出事件發(fā)生的主要原因，提出避免類似情況發(fā)生的預防措施。
二、緊急事件處理程序
1、突發(fā)事件處理程序
�、俜灿鐾话l(fā)事件（指兇殺、搶劫、盜竊、勒索、打架、鬧事、傷亡或重大糾紛等），必須保持冷靜，立即采取措施，并報告管理處負責人、保安部；
�、诤喴f明事發(fā)的地點、性質(zhì)、人數(shù)、特征及損失價值；
�、垓�(qū)散無關(guān)人員，保護好現(xiàn)場，留意現(xiàn)場周圍的情況；
�、懿榭幢据爡^(qū)各類記錄、出入登記和監(jiān)控錄像，檢查有無可疑情況和人員；
�、輰账�、打架事件，監(jiān)控中心應密切注意事發(fā)現(xiàn)場的情況變化；
�、迣m紛事件應及時了解具體原因，積極協(xié)調(diào)，勸阻爭吵，平息事態(tài)；
�、邔鍪录龊矛F(xiàn)場保護和通知搶救工作，對明確死亡的，應報告派出所處理；
�、鄬ι婕靶淌录爸卮筘熑问鹿驶蛞蛑伟�、刑事案件導致的傷亡事故，應立即報告管理處負責人、保安部，并由公安機關(guān)調(diào)查處理；
�、嵯嚓P(guān)責任人在接到突發(fā)事件后應立即趕到現(xiàn)場，做好疏通控制工作，防止事態(tài)擴大；
�、獗０膊拷M織人員除維護現(xiàn)場外，還需負責指揮調(diào)派人員做好布控堵截，根據(jù)事態(tài)的大小程度報公安機關(guān)、有關(guān)部門及公司總經(jīng)理。
2、斗毆等暴力事件的處理程序
�、偬幚矶窔缺┝κ录３挚陀^、克制的態(tài)度，除正當防衛(wèi)，一般情況下應盡量避免與人發(fā)生武力沖突或爭吵；
�、谘膊榘l(fā)現(xiàn)或接報有斗毆等暴力事件，應馬上用對講機、電話或其他方式報告保安部，簡要說明現(xiàn)場的情況（地點、人數(shù)、斗毆程度、有無使用武器等），入能處理的，及時處理，否則監(jiān)視現(xiàn)場，等待保安部指令；
�、郾０膊拷訄蠛笠暻闆r派適當數(shù)量的保安員立即到現(xiàn)場制止，將肇事者帶往保安部接受調(diào)查，如場面無法控制，應盡快報告公安機關(guān)；
�、芏窔录形飿I(yè)轄區(qū)的財產(chǎn)或人員受到損害，應保護好現(xiàn)場，并留下目擊者，扣下肇事者，作詳細調(diào)查以明確責任和落實賠償；
�、萑缟婕靶淌掳讣�，應交公安機關(guān)處理；
�、奘录腥缬腥藛T受傷要及時組織搶救，并盡快送醫(yī)院搶救；
�、呷缦右扇颂优�，應跟蹤截擊追捕，隨時報告罪犯犯動向
3、盜竊等破壞事件的處理程序
�、傺膊榘l(fā)現(xiàn)或接報物業(yè)轄區(qū)有人盜竊，應馬上抓獲現(xiàn)場嫌疑人，如人力不夠，用對講機、電話或其他方式盡快向其他值班人員求助，簡要說明情況，并監(jiān)視現(xiàn)場等待保安部的指令；
�、诒０膊拷訄蠛�，應迅速排適當數(shù)量保安人員到現(xiàn)場制止，設法抓獲肇事者，帶往保安部接受調(diào)查；
�、凼录缬胸敭a(chǎn)或人員受到損害，應保護現(xiàn)場，留下目擊者，不要觸動現(xiàn)場一切物品，特別是罪犯留下來的指印、腳印、煙頭等物品；做好詳細記錄，以明確責任、落實賠償；
�、苋缟婕靶淌仑熑�，應交公安機關(guān)處理。
4、電梯困人的處理程序
�、僦蛋嗳藛T接到電梯應急電話或巡查發(fā)現(xiàn)電梯，立即報告主管，組織相關(guān)人員到現(xiàn)場協(xié)助控制和解救被困人員，同時將被困電梯的具體方位、停留樓層通知過程維修部；
�、诒O(jiān)控中心通過電視監(jiān)控觀察電梯內(nèi)人員情況，使用電梯應急電話與被困者聯(lián)系，做好解釋安慰工作；
�、廴缬鎏厥馇闆r無法消除故障或被困人員有嚴重不適時，應立即報消防部門或求助有關(guān)部門解決；
�、懿块T經(jīng)理填寫重大事件報告表，詳細記錄故障及處理經(jīng)過。
5、停電停水的處理程序
�、俳油ㄖ飿I(yè)轄區(qū)在短時間停電停水，應在停電前通知轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主；
�、谖搭A知的情況下物業(yè)轄區(qū)內(nèi)突然發(fā)生停電停水，立即聯(lián)系工程維修部，啟動應急水源，盡快采取措施恢復供電供水，并對業(yè)主做好解釋工作；
�、郾０膊颗沙鲞m當?shù)谋０踩藛T維護秩序，以防有人趁機制造事端。
6、發(fā)現(xiàn)有人觸電的處理
�、倭⒓蹿s赴現(xiàn)場，切斷電源；
�、谠谖辞袛嚯娫粗�，切不可用人體接觸電源，以防自己也觸電，要用絕緣的東西把人拉開；
�、哿⒓催M行人工急救，并送醫(yī)院急救。
第二章消防管理制度
消防安全檢查制度
為規(guī)范物業(yè)轄區(qū)的消防工作，檢查和防止消防隱患，特制定如下制度：
1、每月末及節(jié)日前，結(jié)合綜合管理考評對物業(yè)轄區(qū)公共區(qū)域、設施進行安全檢查；
2、檢查工作由公司組織，工程、保安、管理處主任參與；
3、檢查項目：
①各部門（管理處）配備的消防器材、消防栓設施是否齊全、有效；
�、诜块g所使用的電器是否符合安全規(guī)定；
�、墼O有消防報警系統(tǒng)的物業(yè)轄區(qū)指示燈、煙感及報警系統(tǒng)是否正常。
3、檢查中發(fā)現(xiàn)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)各種設施設備有變異，或違反消防規(guī)定的問題，要立即查明原因，及時處理，不能立即解決的，由公司出具整改通知書，限期整改。
消防培訓制度
為貫徹落實“預防為主、防消結(jié)合”的消防工作方針，特制定本制度。
1、公司對在職員工的消防知識培訓每年不少于一次；
2、公司對新入職的員工的消防培訓，培訓率要達到100%；
3、培訓內(nèi)容包括：
�、賹W習消防理論知識
�、谑煜な褂贸Ｓ脺缁鹌鞑�
③開展消防綜合演練
4、公司每年至少對業(yè)主開展消防宣傳教育培訓，包括：
�、傥飿I(yè)轄區(qū)防火的各種規(guī)定
�、谙缿蓖ǖ赖奈恢眉熬o急情況的疏散方法
滅火器管理規(guī)定
1、滅火器是物業(yè)轄區(qū)內(nèi)消防器材之一，在緊急情況及消防狀態(tài)下使用；
2、保安部負責滅火器的管理工作；
3、員工不得亂動、辦理或非緊急情況下使用存放的滅火器；
4、滅火器購回后，保安部應滅火器上貼明購入時間或充氣日期；
5、在每次的消防檢查中，要滅火器進行檢查，及時更換失效或損壞的滅火器，并在瓶身標簽上注明失效日期。
火災處理制度
1、發(fā)現(xiàn)初期火警，在場人員應該：
�、偌皶r報告物業(yè)轄區(qū)當值主管，報告內(nèi)容包括火警具體地點、燃燒物性質(zhì)、火勢蔓延方向；
②立即利用附近的滅火器器械撲救，盡量控制火勢發(fā)展；
2、物業(yè)轄區(qū)當值主管接到現(xiàn)場報告后：
�、賻ьI消防人員，攜帶消防人員以最快速度到達火警現(xiàn)場；
�、诹⒓粗笓]在場人員進行滅火撲救；
�、壑笓]火警現(xiàn)場及可能受影響范圍的人員疏散；
3、當撲救無效，當值主管及時決定：
�、賹缁鹑藛T撤離至安全距離內(nèi)；
�、诹⒓聪蛏霞墔R報；
�、矍闆r如本部門或本公司無法處理，火情失去控制，應立即報告消防部門。
第三章車輛管理制度
停車管理制度
1、凡裝有易燃、易爆、劇毒等危險性物品的車輛，以及2噸位以上的貨車，嚴禁進入小區(qū)。
2、非小區(qū)住戶的車輛進入小區(qū)時，門衛(wèi)應嚴格檢查其證件，問清進入原因，符合條件的方可放行，并作好登記。出小區(qū)時，應對其進行檢查，并按規(guī)定收取停車費。
3、管理人員對在小區(qū)內(nèi)超速行駛、鳴號、不按指定位置停放的車輛要及時糾正。
4、提高責任意識，加強責任心。對出入本小區(qū)的可疑車輛要進行盤查，防止車輛的丟失、損壞。對損壞小區(qū)路面和公共設施的車輛要令其賠償損失，并視情節(jié)處以罰款。對沖闖大門的要記下車牌號碼，記清去向，及時報告上級。
5、管理人員必須堅持原則，嚴格執(zhí)行車輛出入、停放規(guī)定和收費標準，不得舞弊，不得利用工作之便與車主亂拉關(guān)系，收賄賂，放松管理，違者從嚴處理。
小區(qū)車輛停放、出入管理規(guī)定
為加強對出入、停放本小區(qū)車輛的管理，維護小區(qū)正常生活秩序，確保住戶的生命財產(chǎn)安全，特對出入、停放本小區(qū)的車輛作如下規(guī)定：
1、凡裝有易燃、易爆、劇毒等危險性物品的車輛，嚴禁駛?cè)胄^(qū)。2噸以上的卡車一律不得進入小區(qū)，特殊情況除外。
2、本小區(qū)有車輛的住戶，應向本公司申請辦理通行IC卡，憑IC卡通行大門，及在小區(qū)停放，按規(guī)定收取IC卡工本費、停車費。
3、本小區(qū)住戶車輛進入小區(qū)后，有車庫的住戶必須將車停放在車庫內(nèi)，無車庫住戶必須將車停放在指定停車位置，嚴禁亂停亂放。
4、非本小區(qū)住戶的車輛，進入大門時應主動向門衛(wèi)出示證件，講明進入原因，符合進入條件的領取臨時通行IC卡，并做好登記，方可進入小區(qū)，嚴禁沖闖大門。出小區(qū)時收回IC卡，并按停車時間收取停車費。遺失、損壞IC卡，照價賠償（每卡30元）。
5、進入本小區(qū)的貨車，卸完貨物后應及時離開小區(qū)，因故不能離開的，應將車停放在指定停車位置。
6、進出、停放車輛必須服從小區(qū)管理人員的管理。駛?cè)胄^(qū)的車輛應減速行駛，時速不得超過5公里，不得鳴號。如車輛損壞路面或公用設施，應照價賠償損失，并視情節(jié)處以罰款。
7、管理人員必須堅持原則，嚴格執(zhí)行車輛出入、停放管理規(guī)定，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時報告。不得利用工作之便與車主拉關(guān)系，收賄賂，放松管理，違者從嚴處理。
8、違反以上規(guī)定者，除按《中華人民共和國交通管理條例》處罰外，并按小區(qū)有關(guān)規(guī)定辦理，情節(jié)特別嚴重的，移交公安部門處理。
車輛停放收費標準
根據(jù)鄞價（20xx）93號文件，對停放車輛的收費標準作如下規(guī)定：
1、本小區(qū)有車庫的住戶的車輛，每輛收取IC卡工本費、管理費80元/年，每年辦理一次，不收取停車費。
2、本小區(qū)無車庫的住戶的車輛，包年：1200元/年，包月：120元/月，包半月：70元/半月，包星期：40元/星期，并收取IC卡押金30元。
3、臨時出入本小區(qū)的車輛，自進入小區(qū)起，1小時內(nèi)不收費；1小時以上至4小時內(nèi)，每輛（次）2元；四小時以上，每四小時加收2元。每天（連續(xù)時間24小時）收費超過每輛10元的，按10元收取。
收費人員管理制度
1、舉止文明，姿態(tài)端正；熱情服務，禮貌待人，耐心解釋用戶提出的各種問題，樹立公司的良好形象。
2、加強學習，不斷提高業(yè)務技能，熟練掌握收費系統(tǒng)的操作。
3、堅守崗位，認真履行職責，做好車輛出入登記，尤其對臨時出入本小區(qū)的車輛要嚴格進行對比檢查，收回IC卡后方可放行。若IC卡丟失，值班人員要照價賠償；如遇車輛丟失，根據(jù)電腦資料要追究當班值班人員的責任。
4、堅持原則，嚴格執(zhí)行收費標準，按照票額開具發(fā)票，不得徇私，不得利用工作之便與車主亂拉關(guān)系，收賄賂，放松管理，嚴格控制出口人工抬閘，違者從嚴處理。
5、愛護設備，不得擅自修改系統(tǒng)各種設置、刪除資料和進行非法操作，嚴禁私自在電腦上安裝各種軟件，不得進行玩游戲、打字等其他操作，違者從嚴處理，并承擔所造成的一切后果。
6、如遇停電或設備出現(xiàn)故障，應及時報告上級，維持好車輛出入秩序，認真做好登記，防止IC卡丟失。對此期間所收回的未付款IC卡應分類保管，交收費管理員處理。
7、認真交接班，如實做好各項登記。
8、維持收費崗亭良好秩序，保持收費崗亭及出入車道的衛(wèi)生整潔。
出口人工抬閘管理制度
1、當車主持月租卡、貴賓卡不能自動抬閘時，收費員應檢查該卡資料與其車輛牌號是否相符，資料相符的人工抬閘放行；持時租卡不能讀取數(shù)據(jù)時，應檢查其駕駛證、身份證，并做好登記后方可人工抬閘放行。
2、其他特殊情況需要進行人工抬閘時，須經(jīng)當班班長或管理處負責人同意后方可人工抬閘放行。
3、出小區(qū)的車輛無卡時應詳細詢問原因，如確屬丟失停車卡的，應出示其駕駛證、身份證等相關(guān)證件，登記后方可出小區(qū)，以免造成車輛丟失。
3、每次人工抬閘，須做好《人工抬閘登記表》的記錄。
4、未執(zhí)行以上規(guī)定，造成車輛丟失等事故，將追究當事人相關(guān)責任。
月租卡管理規(guī)定
1、月租卡為月租車輛出入小區(qū)的憑證，持卡人須妥善保存，因持卡人使用或保存不善造成月租卡失效、丟失的，由公司補辦，并由原持有人交納制作工本費。
2、月租卡僅限本車使用，不得轉(zhuǎn)借，如發(fā)現(xiàn)使用月租卡的車號與登記在冊的月租車輛牌號不符的，公司有權(quán)將IC卡收回，借用IC卡者須按停車時長交納停車費，該月租卡持有者須到管理處申請補辦，并交納制作工本費。
3、月租卡用戶應在月租卡到期前3日內(nèi)到管理處續(xù)交停車費，交回月租卡，發(fā)給臨時通行卡，月租卡續(xù)費發(fā)放時收回臨時通行卡。逾期未交，按臨時停車收取停車費。
4、月租卡在車輛在出入小區(qū)時應隨身攜帶，因忘記帶月租卡或丟失月租卡而不能出小區(qū)的車輛應提供身份證明材料方可出小區(qū)。不能入場時，應在入場前同管理處聯(lián)系，并服從保安收費人員的指揮，不得阻塞車道。
車輛免費制度
1、本公司的車輛可免費，但駕駛員必須在《車輛免費登記表》簽名，以備財務部查核。
2、軍警車輛除執(zhí)行公務時免費外，其他一律不得免費。
3、如遇特殊情況需免費的，必須經(jīng)管理處主任以上級別人員批準后方可免費，并做好相關(guān)登記。
收費人員交接班制度
1、交接班時，交班人員應按照《收費人員交接班登記表》如實填寫相關(guān)內(nèi)容，并在交班人一欄簽名，接班人核對無誤后在接班人一欄簽名確認。
2、接班人接班時，應當面點清發(fā)票號碼、收費金額、時租卡數(shù)量、設備運行狀況等，交班后發(fā)現(xiàn)錯誤，由接班人負責。
收費人員財務結(jié)算制度
1、每周五為收費管理員收取停車費時間。
2、財務部指定專人負責核算收費員收費情況。
特殊事件制度
1、停電處理制度
�、偃缬鐾ｋ�，收費員應立即關(guān)閉入口，打開出口，設立相關(guān)警示并做好解釋工作。
�、谕ｋ娖陂g，收費員應對進入小區(qū)的車輛進行人工登記，填寫《車輛出入登記表》，按照時長收取停車費，做好停電前所發(fā)放的時租卡的回收工作，免收停車費，該時租卡另行放置，由收費系統(tǒng)管理員處理。
�、弁ｋ娖陂g應嚴防時租卡流失，如時租卡丟失，其損失按照30元張由全體收費人員共同均攤。
④電力供應后，應立即恢復停車收費系統(tǒng)的正常使用，對在停電期間進入小區(qū)的車輛根據(jù)《車輛出入登記表》按照停車時長收取停車費，人工抬閘出小區(qū)，做好《人工抬閘登記表》的記錄。
�、萃ｋ娖陂g如遇交接班，交班人應向接班人做好相關(guān)交接。
2、設備故障
�、偃鐚僮陨矶虝r間能夠排除的，應向受阻車輛做好解釋工作，請其稍候，迅速恢復設備正常使用狀態(tài)。
�、谌鐚僮陨頍o法排除或短時間無法排除的，應立即通知收費系統(tǒng)管理員處理，同時執(zhí)行按照《停電處理制度》，做好車輛出入。
3、盜竊等破壞事件
�、倭⒓聪蚬芾硖庁撠熑嘶虮０膊繄蟾�，簡要說明現(xiàn)場情況（地點、人員數(shù)量、人員財產(chǎn)損失等）。
�、诒３掷潇o，如能處理可將有關(guān)人員帶往管理處協(xié)助調(diào)查，如不能及時處理，應嚴密監(jiān)視現(xiàn)場，等候上級處理。
�、郾Ｗo現(xiàn)場不受破壞，以待有關(guān)單位取證。
4、拒不交費或失卡、卡損壞車輛
�、倌托南蚱浣忉層嘘P(guān)文件和公司規(guī)定。
�、谌缙湫U不講理，應通知當班班長或管理處負責人處理。
③做好期間車道的疏通工作。
5、車道堵塞
�、僭诓贿`背公司原則的情況下，以最快捷的方式疏通車道。
�、谌缬觥皢栴}車輛”應將車輛安排到不堵塞車道的地方再進行處理。
6、軍警車輛不按規(guī)定停放或不交停車費
�、傧蝰{駛員解釋公司的規(guī)定。
�、谌珉y以獨自處理，應盡快通知當班班長或管理處負責人處理，或向上級請示處理。
�、郾M力將駕駛員留在現(xiàn)場。
�、鼙３掷潇o、克制、有禮，不使用過激的語言及不禮貌的行為與駕駛員發(fā)生爭執(zhí)。
第五部分工程維修類制度
工程維修管理制度
1、工程部門人員按照規(guī)定進行例行巡查，在例行巡查中發(fā)現(xiàn)物業(yè)維修有關(guān)問題，記錄在案，及時匯報，以便維修。
2、每一維修工程，事先應分析原因，區(qū)分責任，做好解釋工作。
3、每一維修工程，工程部門應在區(qū)分責任之后，及時制定維修方案，指定專人負責，并明確修復時間，不得無故拖延。
4、工程部門在確定每件維修工作時，應填寫物業(yè)維修申報單，做好維修存檔工作。
5、每逢中大雨以上，工程部門人員應及時檢查排水、排污設施狀況，以防止意外。
6、每年汛期期間（5―10月），應每月安排一次排水、排污設施例行清理檢查，以防堵塞。
7、住戶的房屋裝修工作，工程部門要做好施工監(jiān)督，嚴禁違章裝修行為。
8、工程部門應在年初做好年度維修預算、季度維修計劃及年底維修物業(yè)專題報告。
維修材料管理制度
1、為加強維修材料的管理，使維修材料在維修過程中得到合理的使用，避免材料的浪費，特制訂本規(guī)定。
2、采購員根據(jù)工程維修部的材料計劃單采購材料，所采購的材料必須合乎維修使用的要求。
3、倉庫材料必須分類堆放，并做好材料入賬登記，以便備查。
4、發(fā)放材料時，材料保管員應審核維修單的項目要求，合理發(fā)放材料，作好簽領記錄。
5、維修工領到材料后，必須如實按申報單使用，維修完畢后將實際耗用材料的名稱及數(shù)量，填報進維修單，并要求住戶簽證，對未用完的材料必須退還材料庫。
6、材料保管員必須對材料的出、入庫負責，不能私自轉(zhuǎn)賣材料，不能將材料轉(zhuǎn)送給他人，一經(jīng)查實，按情節(jié)給予罰款或辭退處理。
7、工程維修部經(jīng)理每周要對維修過的住戶進行材料的使用抽查回訪，檢核材料使用情況，回訪中如發(fā)現(xiàn)維修工虛報領取材料，必須向主任及上級領導匯報，按其情節(jié)輕重將給予罰款、警告或辭退處理。
8、當月的維修材料采購情況以及材料的耗用情況，由材料保管員以表格的形式，在當月底送交辦公室及財務部。
上門維修服務的規(guī)范要求
1、敲門
有門鈴時，輕按門鈴，按鈴時間不要過長，無人應答再次按鈴，按鈴時間加長。沒有門鈴時，則輕叩門三響，無人應答再次叩門，叩門節(jié)奏漸快、力度漸強。若無人應答，等候三分鐘，若主人仍未返回，寫留言條塞入用戶門內(nèi)。
2、介紹
主人聞聲開門或在門內(nèi)詢問時，首先自我介紹：“對不起，打擾了，我是某某物業(yè)有限公司維修人員XX，前來為您服務�！�
3、進門
如進入十分整潔的房間，員工應將鞋子脫在門外，赤腳進入、或穿好自備鞋套，經(jīng)主人許可，進門可不必套鞋套，進入室內(nèi)步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中，則應高于地面一定距離，不能在地上拖著工具袋。走到工作地點后，將干凈的帆布或塑料布鋪在主人選定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能將工具和拆卸下來的零件直接放在地上。
4、維修
維修工作中手腳要輕，盡可能不發(fā)出噪聲。實在無法避免時，應事先向房間主人打招呼。
5、整理
修理完畢，做到工完場清。
6、收費
按規(guī)定標準收費。
7、填單
如實填寫《某某物業(yè)有限公司維修單》，請用戶對修理質(zhì)量、服務態(tài)度與行為進行評價并簽名。
8、辭別
向用戶告辭，走出房間，步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中，則應離開地面一定距離，止門口時，應轉(zhuǎn)身面對房間主人說：“今后有問題，請隨時聯(lián)系，再見�！�
9、整個工作期間不得收受業(yè)主送的物品，盡量不借用主人家里的工具、抹布等。
有償服務收費制度
1、公司開展有償服務活動，以提高服務水平，便民利民為宗旨，不以贏利為目的。
2、收費的原則是保本微利、略有盈余，其收入能保證維持服務機構(gòu)正常動作，在條件許可的情況下添置設備，增強企業(yè)發(fā)展后勁，提高服務水平和檔次。
3、做到服務項目、收費標準、服務質(zhì)量“三公開”自覺接受住戶監(jiān)督和上級檢查。
4、服務人員在收取各項費用時，必須開具統(tǒng)一的發(fā)票，嚴禁收錢不開票或打白條，所收款項最遲在次周周一上午繳財務部，不得挪用。
5、接受有償服務的業(yè)主，有權(quán)監(jiān)督公司收費標準的執(zhí)行，如果交款后不開發(fā)票的，業(yè)主有權(quán)拒絕交費或向公司投訴。
6、嚴禁服務人員直接或變相索要小費，嚴禁收受紅包、禮品，否則一經(jīng)發(fā)現(xiàn)嚴肅處理。
7、業(yè)主提出有關(guān)服務的要求時，如果是屬于有償服務方面的，公司必須向業(yè)主解釋清楚收費的原則，避免服務后因收費而產(chǎn)生不必要的麻煩。
8、公司設立投訴電話和投訴信箱，接受業(yè)主舉報或投訴。
維修回訪工作制度
1、維修回訪由辦公室、工程負責人及維修責任人擔任。其中辦公室回訪率不低于5%，工程維修部負責人回訪率不低于10%，維修責任人回訪率不低于20%，并做好相關(guān)登記。
2、回訪時間安排在維修后一星期之內(nèi)。其中：安全設施維修兩天內(nèi)回訪；漏水項目維修三天內(nèi)回訪。
3、回訪內(nèi)容
�、賹嵉夭榭淳S修項目；
�、谙蛟诰S修現(xiàn)場的業(yè)主（住戶）或家人了解維修人員服務情況；
�、壅髟兏倪M意見；
�、芎藢κ召M情況；
�、菡埍换卦L人簽名。
4、對回訪中發(fā)現(xiàn)的問題，24小時內(nèi)書面通知維修人員進行整改。
第六部分清衛(wèi)、綠化類制度
清潔衛(wèi)生實施細則
1、小區(qū)內(nèi)的主干道、支道、人行道每天保潔，不定時循環(huán)打掃，確保整潔，無污垢、雜物、積水。
2、散水及排水溝每天不定時循環(huán)打掃，確保干凈、無雜物、積灰。
3、垃圾筒每天清理至少1次，筒外每天至少一次用抹布擦洗干凈，確保筒外觀清潔、內(nèi)無異味。
4、清運垃圾每天至少2次，上、下午至少各一次；
5、墻門及車棚走廊每周至少清掃一次，確保干凈、無垃圾、積灰、堆放雜物。
6、廣場、停車場及其通道每天保潔，不定時循環(huán)打掃，確保整潔、無污垢、無雜物、無垃圾、無積水、無明顯沙石。
7、公共衛(wèi)生間務必每天清潔，確保無污漬、積灰、雜物、無嚴重臭味，地面無積水。
8、草坪、綠化帶務必每天清掃，確保綠化帶無明顯果殼紙屑、大片樹葉、垃圾袋等雜物及明顯雜石。
9、噴水池、水（魚）池每天至少清理一次，確保水面無漂浮物、蟲子，無明顯沉淀；應定期更換池水，確保池水不變色、不產(chǎn)生異味。
10、樓道梯級清潔每周一次，三星級小區(qū)每周拖洗一次，確保無雜物、明顯積灰、污漬、明顯紙屑。
11、梯級扶手、樓道玻璃窗、窗平臺，每周至少清掃、清抹一次，確保干凈、無積灰、污漬、亂張貼。
12、電子防盜門、信箱、電表箱、電信箱、宣傳欄（玻璃及其周邊）、消防櫥，每半月清潔一次，確保無污漬、無明顯積灰、無亂張貼。
13、樓道墻面、天花板及一樓前后陽臺底部，每三個月清刷一次（三星級小區(qū)每兩個月清刷一次），確保無蜘蛛網(wǎng)、積灰。
14、標識牌、路燈確保無積灰、污漬、亂張貼。
15、公共通道、樓道燈具、開關(guān)每月清抹一次，確保無積塵、透明度好。
16、露天健身休閑器材每月清抹一次，保持干凈，無積灰、亂張貼。
17、雕飾每月清潔一次，確保無污漬、明顯積灰、亂張貼；
18、雨蓬、落水溝每兩個月清掃一次，特殊情況（如臺風、梅雨季節(jié)）可另行增加，確保無雜物、垃圾、污垢、排水暢通。
19、消殺工作：
�。�1）滅鼠工作應上下半年各進行一次，期間應注意：
A、操作人員必須帶上手套，口罩，禁止裸手作業(yè)；
B、事先務必作好宣傳工作，必要時在投擲地掛上明顯的標識；
C、投放鼠藥盡量放在隱蔽或角落處；
（2）滅蚊蠅工作在5—10月份應每月一次，注意事項：
A、使用高效低毒消殺品，按比例配制，用背式噴霧器按要求噴灑；
B、噴灑時應作好自身安全措施，穿長衣褲，帶口罩；
C、在公共場所噴藥時，盡量在順風處噴藥，以減少對行人的影響。
（3）消殺工作如遇特殊情況可增加次數(shù)，每次消殺及事后的檢查都應記錄在《消殺記錄表》上。
病蟲害防治規(guī)范
1、綠化負責人應根據(jù)季節(jié)、氣候及病蟲活動規(guī)律制定出詳細的防治計劃，防治計劃應包括：
A、年度及季度的病蟲害預防計劃；
B、病蟲害發(fā)生時的治療計劃及用藥計劃；
C、病蟲害防治的費用預算計劃。
2、應堅持預防為主防治結(jié)合的原則。當病蟲害發(fā)生時應及時給予有效治療，盡可能的防止其蔓延和擴散。
3、綠化負責人應熟悉小區(qū)中經(jīng)常出現(xiàn)蟲類和病原菌。
4、對園林植物病蟲害的防治方法應采用減少病蟲來源，選用抗蟲性品種、選擇化學藥劑防治等；
5、綠化工在噴農(nóng)藥時必須穿長衣、長褲、戴手套及口罩，站在上風口嚴格按說明書規(guī)定進行操作，噴農(nóng)藥時要求均勻，以防多次出現(xiàn)藥害、少藥處病蟲未除，噴藥時低壓并壓低槍口，農(nóng)花必須妥善保管，以防出現(xiàn)意外事故。
6、植物用藥后，不要定期觀察防治效果，對于出現(xiàn)藥害或無效的治療結(jié)果，應歸結(jié)原因并作相應的補救措施，同時做好相關(guān)記錄，見《病蟲害防治登記表》，并上交檔案科管理。
7、質(zhì)監(jiān)部應每月一次檢查小區(qū)內(nèi)植物病蟲害防治情況，并對防治結(jié)果作相應評價，見《病蟲害防治檢查表》。
花木養(yǎng)護規(guī)范
1、綠化工每天上班后巡查一遍室內(nèi)外花草，及時清除殘花黃葉、斷枝、盆內(nèi)雜物，并調(diào)整好花盆，對個別提前謝的花草要及時抽換，以保護整個花壇的整體效果；對室外種地的花應每周修一次邊，以防邊上的草坪侵入，并且每半個月松一次土及除雜草。
2、室內(nèi)花淋水應視盆泥的濕度而定，淋水時應注意不能溢出盆外；室外花夏秋季一般要求早晚各淋一次水，春冬季視天氣情況每1至2天淋水一次。
3、花擺放應先噴一次廣譜性殺蟲、殺菌劑殺死花盆泥內(nèi)的蚊蟲，對擺出去的花要注意巡查，發(fā)現(xiàn)病蟲害應及時噴藥，沒有特別病蟲害時，花壇要求每周噴一次藥。
4、對花應每年施肥3—4次，肥料由綠化負責人定。
5、盆花擺放后期，若花盆內(nèi)時花處于最佳觀賞狀態(tài)的花朵不超過最佳觀賞期的1/3時應定為待換花，若某個花壇中待換花的比例超過1/2時要求全部更換。
6、應做好愛花工作，如有損壞的現(xiàn)象應責成其照價賠償。
草坪養(yǎng)護規(guī)范
1、草坪淋水視天氣情況而定，以不出現(xiàn)缺水枯萎為原則。
2、當草坪需要改良時，應在鏟去草坪的地方松土，施土地改良肥，鋪上同等面積、同一品種的好草坪塊并淋水。
3、按施肥周期、施肥方法根據(jù)草種、肥料不同進行施肥，為草坪提供必要的養(yǎng)料。
4、在雨停、草干的情況下對草坪進行修剪，一般春夏季3個月剪一次，秋冬季4個月剪一次，同時作好記錄。
5、視草坪的生長情況，對草坪進行噴灑農(nóng)藥（對突發(fā)性的病蟲害應及時噴農(nóng)藥），用何種農(nóng)藥應由綠化化視實際情況再作決定，綠化工作在進行噴藥時要戴好保護裝置，以防出現(xiàn)事故。
6、通過人工除草和除草器除草，定期對草坪進行除蟲，使整塊草坪沒有明顯的雜草。
7、每年應對草坪打孔一次，并視草坪生長密度每1—2年疏草一次，同時清除土地雜物及草渣。
8、草坪上嚴禁車輛停放和嬉戲打鬧。
9、嚴禁在草坪上潑污水、倒垃圾及焚燒物品。
喬灌木養(yǎng)護規(guī)范
1、運用枝剪、綠籬剪等工具于每年12月—2月對喬木進行修剪，剪除徒長枝、并生枝、下垂枝、枯枝等，并對樹冠適當?shù)恼我员３中螤�，對造型樹應每兩個月修剪一次外形以保持外形。
2、運用綠籬機、綠籬剪等工具在每年冬季進行一次枯枝、弱枝、徒長枝清剪及枝型修剪工作；對造型灌木生長季應每25天進行一次修剪以保持樹冠豐滿、枝型美觀。
3、喬木應每年施有機肥或復合肥一次；觀賞用的小灌木每年冬季應施肥一次，每年5—6月應追施一次復合肥。
4、小區(qū)內(nèi)喬灌木每月應噴一次殺蟲劑（對突發(fā)性病蟲害應及時針對性地噴農(nóng)藥），噴農(nóng)藥時應注意噴在樹木的葉背面和根莖部位，噴藥時應注意風向，保護員工及周圍人員安全。
5、不得在喬灌木上晾曬衣物等東西即壓垮樹枝又影響小區(qū)的容貌。
�、谌缬觥皢栴}車輛”應將車輛安排到不堵塞車道的地方再進行處理。
6、軍警車輛不按規(guī)定停放或不交停車費
①向駕駛員解釋公司的規(guī)定。
�、谌珉y以獨自處理，應盡快通知當班班長或管理處負責人處理，或向上級請示處理。
�、郾M力將駕駛員留在現(xiàn)場。
�、鼙３掷潇o、克制、有禮，不使用過激的語言及不禮貌的行為與駕駛員發(fā)生爭執(zhí)。
第五部分工程維修類制度
工程維修管理制度
1、工程部門人員按照規(guī)定進行例行巡查，在例行巡查中發(fā)現(xiàn)物業(yè)維修有關(guān)問題，記錄在案，及時匯報，以便維修。
2、每一維修工程，事先應分析原因，區(qū)分責任，做好解釋工作。
3、每一維修工程，工程部門應在區(qū)分責任之后，及時制定維修方案，指定專人負責，并明確修復時間，不得無故拖延。
4、工程部門在確定每件維修工作時，應填寫物業(yè)維修申報單，做好維修存檔工作。
5、每逢中大雨以上，工程部門人員應及時檢查排水、排污設施狀況，以防止意外。
6、每年汛期期間（5―10月），應每月安排一次排水、排污設施例行清理檢查，以防堵塞。
7、住戶的房屋裝修工作，工程部門要做好施工監(jiān)督，嚴禁違章裝修行為。
8、工程部門應在年初做好年度維修預算、季度維修計劃及年底維修物業(yè)專題報告。
維修材料管理制度
1、為加強維修材料的管理，使維修材料在維修過程中得到合理的使用，避免材料的浪費，特制訂本規(guī)定。
2、采購員根據(jù)工程維修部的材料計劃單采購材料，所采購的材料必須合乎維修使用的要求。
3、倉庫材料必須分類堆放，并做好材料入賬登記，以便備查。
4、發(fā)放材料時，材料保管員應審核維修單的項目要求，合理發(fā)放材料，作好簽領記錄。
5、維修工領到材料后，必須如實按申報單使用，維修完畢后將實際耗用材料的名稱及數(shù)量，填報進維修單，并要求住戶簽證，對未用完的材料必須退還材料庫。
6、材料保管員必須對材料的出、入庫負責，不能私自轉(zhuǎn)賣材料，不能將材料轉(zhuǎn)送給他人，一經(jīng)查實，按情節(jié)給予罰款或辭退處理。
7、工程維修部經(jīng)理每周要對維修過的住戶進行材料的使用抽查回訪，檢核材料使用情況，回訪中如發(fā)現(xiàn)維修工虛報領取材料，必須向主任及上級領導匯報，按其情節(jié)輕重將給予罰款、警告或辭退處理。
8、當月的維修材料采購情況以及材料的耗用情況，由材料保管員以表格的形式，在當月底送交辦公室及財務部。
上門維修服務的規(guī)范要求
1、敲門
有門鈴時，輕按門鈴，按鈴時間不要過長，無人應答再次按鈴，按鈴時間加長。沒有門鈴時，則輕叩門三響，無人應答再次叩門，叩門節(jié)奏漸快、力度漸強。若無人應答，等候三分鐘，若主人仍未返回，寫留言條塞入用戶門內(nèi)。
2、介紹
主人聞聲開門或在門內(nèi)詢問時，首先自我介紹：“對不起，打擾了，我是某某物業(yè)有限公司維修人員ⅩⅩⅩ，前來為您服務�！�
3、進門
如進入十分整潔的房間，員工應將鞋子脫在門外，赤腳進入、或穿好自備鞋套，經(jīng)主人許可，進門可不必套鞋套，進入室內(nèi)步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中，則應高于地面一定距離，不能在地上拖著工具袋。走到工作地點后，將干凈的帆布或塑料布鋪在主人選定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能將工具和拆卸下來的零件直接放在地上。
4、維修
維修工作中手腳要輕，盡可能不發(fā)出噪聲。實在無法避免時，應事先向房間主人打招呼。
5、整理
修理完畢，做到工完場清。
6、收費
按規(guī)定標準收費。
7、填單
如實填寫《某某物業(yè)有限公司維修單》，請用戶對修理質(zhì)量、服務態(tài)度與行為進行評價并簽名。
8、辭別
向用戶告辭，走出房間，步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中，則應離開地面一定距離，止門口時，應轉(zhuǎn)身面對房間主人說：“今后有問題，請隨時聯(lián)系，再見�！�
9、整個工作期間不得收受業(yè)主送的物品，盡量不借用主人家里的工具、抹布等。
有償服務收費制度
1、公司開展有償服務活動，以提高服務水平，便民利民為宗旨，不以贏利為目的。
2、收費的原則是保本微利、略有盈余，其收入能保證維持服務機構(gòu)正常動作，在條件許可的情況下添置設備，增強企業(yè)發(fā)展后勁，提高服務水平和檔次。
3、做到服務項目、收費標準、服務質(zhì)量“三公開”自覺接受住戶監(jiān)督和上級檢查。
4、服務人員在收取各項費用時，必須開具統(tǒng)一的發(fā)票，嚴禁收錢不開票或打白條，所收款項最遲在次周周一上午繳財務部，不得挪用。
5、接受有償服務的業(yè)主，有權(quán)監(jiān)督公司收費標準的執(zhí)行，如果交款后不開發(fā)票的，業(yè)主有權(quán)拒絕交費或向公司投訴。
6、嚴禁服務人員直接或變相索要小費，嚴禁收受紅包、禮品，否則一經(jīng)發(fā)現(xiàn)嚴肅處理。
7、業(yè)主提出有關(guān)服務的要求時，如果是屬于有償服務方面的，公司必須向業(yè)主解釋清楚收費的原則，避免服務后因收費而產(chǎn)生不必要的麻煩。
8、公司設立投訴電話和投訴信箱，接受業(yè)主舉報或投訴。
維修回訪工作制度
1、維修回訪由辦公室、工程負責人及維修責任人擔任。其中辦公室回訪率不低于5%，工程維修部負責人回訪率不低于10%，維修責任人回訪率不低于20%，并做好相關(guān)登記。
2、回訪時間安排在維修后一星期之內(nèi)。其中：安全設施維修兩天內(nèi)回訪；漏水項目維修三天內(nèi)回訪。
3、回訪內(nèi)容
�、賹嵉夭榭淳S修項目；
②向在維修現(xiàn)場的業(yè)主（住戶）或家人了解維修人員服務情況；
�、壅髟兏倪M意見；
�、芎藢κ召M情況；
�、菡埍换卦L人簽名。
4、對回訪中發(fā)現(xiàn)的問題，24小時內(nèi)書面通知維修人員進行整改。
第六部分清衛(wèi)、綠化類制度
清潔衛(wèi)生實施細則
1、小區(qū)內(nèi)的主干道、支道、人行道每天保潔，不定時循環(huán)打掃，確保整潔，無污垢、雜物、積水。
2、散水及排水溝每天不定時循環(huán)打掃，確保干凈、無雜物、積灰。
3、垃圾筒每天清理至少1次，筒外每天至少一次用抹布擦洗干凈，確保筒外觀清潔、內(nèi)無異味。
4、清運垃圾每天至少2次，上、下午至少各一次；
5、墻門及車棚走廊每周至少清掃一次，確保干凈、無垃圾、積灰、堆放雜物。
6、廣場、停車場及其通道每天保潔，不定時循環(huán)打掃，確保整潔、無污垢、無雜物、無垃圾、無積水、無明顯沙石。
7、公共衛(wèi)生間務必每天清潔，確保無污漬、積灰、雜物、無嚴重臭味，地面無積水。
8、草坪、綠化帶務必每天清掃，確保綠化帶無明顯果殼紙屑、大片樹葉、垃圾袋等雜物及明顯雜石。
9、噴水池、水（魚）池每天至少清理一次，確保水面無漂浮物、蟲子，無明顯沉淀；應定期更換池水，確保池水不變色、不產(chǎn)生異味。
10、樓道梯級清潔每周一次，三星級小區(qū)每周拖洗一次，確保無雜物、明顯積灰、污漬、明顯紙屑。
11、梯級扶手、樓道玻璃窗、窗平臺，每周至少清掃、清抹一次，確保干凈、無積灰、污漬、亂張貼。
12、電子防盜門、信箱、電表箱、電信箱、宣傳欄（玻璃及其周邊）、消防櫥，每半月清潔一次，確保無污漬、無明顯積灰、無亂張貼。
13、樓道墻面、天花板及一樓前后陽臺底部，每三個月清刷一次（三星級小區(qū)每兩個月清刷一次），確保無蜘蛛網(wǎng)、積灰。
14、標識牌、路燈確保無積灰、污漬、亂張貼。
15、公共通道、樓道燈具、開關(guān)每月清抹一次，確保無積塵、透明度好。
16、露天健身休閑器材每月清抹一次，保持干凈，無積灰、亂張貼。
17、雕飾每月清潔一次，確保無污漬、明顯積灰、亂張貼；
18、雨蓬、落水溝每兩個月清掃一次，特殊情況（如臺風、梅雨季節(jié)）可另行增加，確保無雜物、垃圾、污垢、排水暢通。
19、消殺工作：
�。�1）滅鼠工作應上下半年各進行一次，期間應注意：
A、操作人員必須帶上手套，口罩，禁止裸手作業(yè)；
B、事先務必作好宣傳工作，必要時在投擲地掛上明顯的標識；
C、投放鼠藥盡量放在隱蔽或角落處；
�。�2）滅蚊蠅工作在5—10月份應每月一次，注意事項：
A、使用高效低毒消殺品，按比例配制，用背式噴霧器按要求噴灑；
B、噴灑時應作好自身安全措施，穿長衣褲，帶口罩；
C、在公共場所噴藥時，盡量在順風處噴藥，以減少對行人的影響。
�。�3）消殺工作如遇特殊情況可增加次數(shù)，每次消殺及事后的檢查都應記錄在《消殺記錄表》上。
病蟲害防治規(guī)范
1、綠化負責人應根據(jù)季節(jié)、氣候及病蟲活動規(guī)律制定出詳細的防治計劃，防治計劃應包括：
A、年度及季度的病蟲害預防計劃；
B、病蟲害發(fā)生時的治療計劃及用藥計劃；
C、病蟲害防治的費用預算計劃。
2、應堅持預防為主防治結(jié)合的原則。當病蟲害發(fā)生時應及時給予有效治療，盡可能的防止其蔓延和擴散。
3、綠化負責人應熟悉小區(qū)中經(jīng)常出現(xiàn)蟲類和病原菌。
4、對園林植物病蟲害的防治方法應采用減少病蟲來源，選用抗蟲性品種、選擇化學藥劑防治等；
5、綠化工在噴農(nóng)藥時必須穿長衣、長褲、戴手套及口罩，站在上風口嚴格按說明書規(guī)定進行操作，噴農(nóng)藥時要求均勻，以防多次出現(xiàn)藥害、少藥處病蟲未除，噴藥時低壓并壓低槍口，農(nóng)花必須妥善保管，以防出現(xiàn)意外事故。
6、植物用藥后，不要定期觀察防治效果，對于出現(xiàn)藥害或無效的治療結(jié)果，應歸結(jié)原因并作相應的補救措施，同時做好相關(guān)記錄，見《病蟲害防治登記表》，并上交檔案科管理。
7、質(zhì)監(jiān)部應每月一次檢查小區(qū)內(nèi)植物病蟲害防治情況，并對防治結(jié)果作相應評價，見《病蟲害防治檢查表》。
花木養(yǎng)護規(guī)范
1、綠化工每天上班后巡查一遍室內(nèi)外花草，及時清除殘花黃葉、斷枝、盆內(nèi)雜物，并調(diào)整好花盆，對個別提前謝的花草要及時抽換，以保護整個花壇的整體效果；對室外種地的花應每周修一次邊，以防邊上的草坪侵入，并且每半個月松一次土及除雜草。
2、室內(nèi)花淋水應視盆泥的濕度而定，淋水時應注意不能溢出盆外；室外花夏秋季一般要求早晚各淋一次水，春冬季視天氣情況每1至2天淋水一次。
3、花擺放應先噴一次廣譜性殺蟲、殺菌劑殺死花盆泥內(nèi)的蚊蟲，對擺出去的花要注意巡查，發(fā)現(xiàn)病蟲害應及時噴藥，沒有特別病蟲害時，花壇要求每周噴一次藥。
4、對花應每年施肥3—4次，肥料由綠化負責人定。
5、盆花擺放后期，若花盆內(nèi)時花處于最佳觀賞狀態(tài)的花朵不超過最佳觀賞期的1/3時應定為待換花，若某個花壇中待換花的比例超過1/2時要求全部更換。
6、應做好愛花工作，如有損壞的現(xiàn)象應責成其照價賠償。
草坪養(yǎng)護規(guī)范
1、草坪淋水視天氣情況而定，以不出現(xiàn)缺水枯萎為原則。
2、當草坪需要改良時，應在鏟去草坪的地方松土，施土地改良肥，鋪上同等面積、同一品種的好草坪塊并淋水。
3、按施肥周期、施肥方法根據(jù)草種、肥料不同進行施肥，為草坪提供必要的養(yǎng)料。
4、在雨停、草干的情況下對草坪進行修剪，一般春夏季3個月剪一次，秋冬季4個月剪一次，同時作好記錄。
5、視草坪的生長情況，對草坪進行噴灑農(nóng)藥（對突發(fā)性的病蟲害應及時噴農(nóng)藥），用何種農(nóng)藥應由綠化化視實際情況再作決定，綠化工作在進行噴藥時要戴好保護裝置，以防出現(xiàn)事故。
6、通過人工除草和除草器除草，定期對草坪進行除蟲，使整塊草坪沒有明顯的雜草。
7、每年應對草坪打孔一次，并視草坪生長密度每1—2年疏草一次，同時清除土地雜物及草渣。
8、草坪上嚴禁車輛停放和嬉戲打鬧。
9、嚴禁在草坪上潑污水、倒垃圾及焚燒物品。
喬灌木養(yǎng)護規(guī)范
1、運用枝剪、綠籬剪等工具于每年12月—2月對喬木進行修剪，剪除徒長枝、并生枝、下垂枝、枯枝等，并對樹冠適當?shù)恼我员３中螤�，對造型樹應每兩個月修剪一次外形以保持外形。
2、運用綠籬機、綠籬剪等工具在每年冬季進行一次枯枝、弱枝、徒長枝清剪及枝型修剪工作；對造型灌木生長季應每25天進行一次修剪以保持樹冠豐滿、枝型美觀。
3、喬木應每年施有機肥或復合肥一次；觀賞用的小灌木每年冬季應施肥一次，每年5—6月應追施一次復合肥。
4、小區(qū)內(nèi)喬灌木每月應噴一次殺蟲劑（對突發(fā)性病蟲害應及時針對性地噴農(nóng)藥），噴農(nóng)藥時應注意噴在樹木的葉背面和根莖部位，噴藥時應注意風向，保護員工及周圍人員安全。
5、不得在喬灌木上晾曬衣物等東西即壓垮樹枝又影響小區(qū)的容貌。
物業(yè)公司管理制度11
第一章 服務中心主管巡檢執(zhí)行標準
為完成物業(yè)公司下達的目標管理責任制，加強部門內(nèi)部各項管理工作，指導和協(xié)調(diào)內(nèi)部人員工作要求和工作關(guān)系；服務中心主管對各項工作有必要進行檢查和監(jiān)督，使小區(qū)樓宇管理工作更加富有成效。
一、服務中心主管負責服務中心的大局，同時也巡查分管住宅區(qū)樓區(qū)域公共設施，清潔，衛(wèi)生，殺蟲滅鼠，綠化美化、日常維修等管理工作。
二、服務中心主管每月必須對上述管理工作范疇全面檢查一次，并進行認真記錄，每月對各項管理工作的實施情況進行評價，并填寫相應表格。
三、服務中心主管負責制定每月管理工作實施計劃，并對工作計劃逐項進行檢查、指導和落實，抓住管理工作中的薄弱環(huán)節(jié)，統(tǒng)籌安排，合理布置。
四、服務中心主管應對住宅樓公共設施管轄范圍、衛(wèi)生區(qū)域責任、消殺范圍和重點部位、綠化責任區(qū)做到心中有數(shù)，在每次全面檢查過程中要針對存在的問題找出原因和解決辦法，及時督促責任人前去處理，并將處理結(jié)果記錄下來，事后檢查完成情況。
五、服務中心主管應對各項管理工作高標準，嚴要求，除每個月定期檢查以外，還采取不定期的抽查，突出重點，兼顧全面。在抽查過程中可走訪部分業(yè)主，虛心聽取業(yè)主意見和建議，增強與業(yè)主之間的良好關(guān)系，努力改進工作要求和提高質(zhì)量標準，取得業(yè)主的理解、支持和配合、信賴。
六、服務中心主管負責制定各項管理工作的整改措施，對檢查出來問題較為嚴重的，應發(fā)出書面的'糾正和預防措施，要求責任人限期整改，使存在的問題得到根本解決。
七、服務中心主管每月對各項管理工作完成情況做出評價，評價結(jié)果與樓管員，清潔工，綠化工，維修工的獎金或工資直接掛鉤，獎勤罰懶，獎優(yōu)罰劣。
第二章 衛(wèi)生管理員執(zhí)行標準
衛(wèi)生管理員執(zhí)行標準如下：
一、做好物業(yè)管理公共區(qū)域的衛(wèi)生。
二、督促廠家、商鋪執(zhí)行好門前“三包”合同，發(fā)現(xiàn)問題，及時聯(lián)系解決，原則上必須當天完成。
三、每月安排半天大掃除，提前一周報辦公室安排。
四、環(huán)境衛(wèi)生涉及商家與有關(guān)職能部門的關(guān)系時，應及時向環(huán)衛(wèi)所、公司口頭或書面報告，提出解決辦法。
五、對商鋪的門面衛(wèi)生應以嚴抓緊，發(fā)現(xiàn)問題及時督促解決。
六、惡劣天氣造成影響環(huán)境衛(wèi)生，應采取突擊清理辦法解決，不得無故拖延。
七、凡裝修工程造成環(huán)境衛(wèi)生破壞，必須及時督促清理，必要時采取非常措施。
第三章 樓管員衛(wèi)生檢查監(jiān)督執(zhí)行標準
一、管理員應具備良好的思想素質(zhì)和嚴肅認真的工作態(tài)度，熱愛樓宇管理工作，熱心為業(yè)主服務，團結(jié)全體員工齊心完成工作任務。
二、樓管員應對管轄區(qū)域的業(yè)主情況和樓層公共區(qū)域設施的使用情況了如指掌，對環(huán)境清潔衛(wèi)生、綠化區(qū)域長期負全面責任。
三、樓管員應不定期走訪業(yè)主，虛心聽取業(yè)主意見和建議，做好業(yè)主走訪記錄，增強與業(yè)主之間的良好關(guān)系，努力改進工作，取得用戶的理解、支持和配合。
四、樓管員每天例行巡視檢查制度，對管轄樓宇的各個樓層，公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生和設施的狀態(tài)情況做到心中有數(shù)，發(fā)現(xiàn)問題及時報告監(jiān)控總值班，并督促及時解決。
五、妥善保管業(yè)主登記表、裝修報告及各類檔案資料，建立健全業(yè)主檔案。
六、為保持轄區(qū)的清潔衛(wèi)生始終處于良好狀態(tài)，樓管員每天應全面檢查兩次，填寫檢查登記表。將結(jié)果填入考核表格內(nèi)，每月總結(jié)一次，報服務中心主管評定，考核結(jié)果與月份工資掛鉤，做到“獎勤罰懶，獎優(yōu)罰劣”。
七、每月發(fā)放衛(wèi)生工具和清潔材料，工具和材料的領用應本著滿足工作實際需要，努力減低消耗，節(jié)余成本，從嚴控制的原則。
八、組織員工參觀學習先進單位在清潔、衛(wèi)生、綠化方面的做法和經(jīng)驗，取長補短，不斷改進日常工作中的不足和缺陷，提高管理水平和清潔標準。
第四章 公共衛(wèi)生管理員工作執(zhí)行標準
物業(yè)公司管理制度12
物業(yè)公司收費管理規(guī)范
1、目的
加強公司內(nèi)部控制,規(guī)范公司的收費行為,保證公司資金安全,維護公司利益,保護好公司員工。
2、適用范圍
適用于公司各一線管理處、經(jīng)營業(yè)務口。
3、職責
公司財務管理部負責督促、檢查各管理處、經(jīng)營業(yè)務口遵守資金方面相關(guān)法律法規(guī)、規(guī)章制度及執(zhí)行情況。
4、內(nèi)容
4.1崗位分工
除出納人員以及授權(quán)的收款員、值班收費人員以外,任何人不得經(jīng)手現(xiàn)金。
出納員:
負責現(xiàn)金的日常管理,并對收款員和值班收費人員的工作進行監(jiān)督。
建立收據(jù)、發(fā)票的領用、發(fā)放、繳銷記錄,繳銷前詳細標明每本票據(jù)的開出份數(shù),作廢份數(shù),起訖時間,收款總金額(分現(xiàn)金、支票),與上繳公司的金額是否相符,確保錢、單相符。 (適用無會計或會計助理的項目)
公司出納負責與項目出納款項的交接。
收款員(值班收費人員)主要包含前臺收費人員、車輛崗安全員、xx會所收銀員、吉普吧收銀員、家政班長。
收款員負責業(yè)務口資金的直接收取、繳交以及票據(jù)領用,繳交。
出納員、收款(費)員應具有高技能鑒別假鈔真?zhèn)文芰?一旦收取假鈔后果自負;公司應為收款員配備必要的驗鈔設備。
票據(jù)管理員:票據(jù)管理員由公司財務管理部會計兼任。票據(jù)管理員負責:
公司票據(jù)的購進;
票據(jù)保管;
票據(jù)注銷;
票據(jù)稽核檢查;
xx會計助理兼任漢口區(qū)域票據(jù)的領用、保管及注銷。
辦理收款業(yè)務的人員必須具備良好的職業(yè)道德,忠于職守,廉潔奉公,遵紀守法,客觀公正。收款人員不得挪用或侵占公司錢款,一經(jīng)查實,公司將予以嚴肅處理,并視情節(jié)嚴重,保留向司法機關(guān)起訴的權(quán)利。
收款崗位人員根據(jù)公司具體情況進行崗位輪換。
財務管理部定期(每季度)對資金業(yè)務經(jīng)辦人員進行相關(guān)制度和崗位職責的培訓,保證所有人員確認已接受培訓并清楚國家、集團、公司的財務制度和個人的職責。
4.2票據(jù)管理
公司對各項收費的管理和控制是以票據(jù)的管理和控制為基礎的,主要責任部門為公司財務管理部,公司目前的票據(jù)主要包含服務業(yè)統(tǒng)一發(fā)票、停車場專用定額發(fā)票、餐飲定額發(fā)票企業(yè)統(tǒng)一收據(jù),公司內(nèi)部各種代用券(如游泳卡、餐卡)等。
票據(jù)環(huán)節(jié)控制
a票據(jù)的購進:必須由財務管理部的票據(jù)管理員憑《發(fā)票領用證》統(tǒng)一到稅務部門購進稅務票據(jù)、內(nèi)部代用券則到指定廠家印刷,購進回來的票據(jù)由公司票據(jù)管理員統(tǒng)一保管,并登記造冊,票據(jù)管理員必須對票據(jù)嚴格管理,對其安全性負責。
b.票據(jù)的領用:漢口區(qū)域的票據(jù)領用由xx管理處出納統(tǒng)一到公司票據(jù)管理員辦理登記領取手續(xù),武昌區(qū)域的票據(jù)領用由使用部門統(tǒng)一到公司票據(jù)管理員辦理登記領用手續(xù)。票據(jù)管理員應根據(jù)收費崗位情況掌握發(fā)放的數(shù)量及品種,一次一般不超出一個月的用量,并采用以舊換新制度。漢口區(qū)域的票據(jù)使用部門統(tǒng)一到xx管理處出納領取,一次一般不超過兩個星期的用量。
c.票據(jù)的保管:包括未使用票據(jù)及票據(jù)的存根;各收費崗位的零散票據(jù)及出納庫存票據(jù)的保管;對使用完的票據(jù)存根,必須與公司票據(jù)管理員結(jié)算,統(tǒng)一由公司票據(jù)管理員保管,各收費崗位不應自存自留,對正在使用或尚未使用的票據(jù),按誰領用誰負責處理,應視同現(xiàn)金、存放于最安全的地方。
d.票據(jù)的填寫:公司任何一項收費都必須出示正式票據(jù)與客戶,任何人或部門利用非公司財務監(jiān)控的票據(jù)對外進行收費,都是公司財務制度不允許的,其責任由當事人或部門責任人承擔。票據(jù)的填寫必須做到內(nèi)容完整,數(shù)據(jù)準確,字跡工整,手續(xù)要齊備,一次性頂格填寫,任何票據(jù)都不得外借或填寫與公司收費無關(guān)的內(nèi)容。對于通過銀行托收收款需開具發(fā)票的,應在發(fā)票備注欄中注明銀行托收。
e票據(jù)稽核檢查:財務管理部及各收費崗位的部門負責人應對各收費開票崗位認真進行督促、檢查、內(nèi)容包括票據(jù)的填寫情況、保管情況、安全情況等。
4.3收費環(huán)節(jié)的控制規(guī)定
主要是指收費的環(huán)節(jié)、收費的標準、收費減免的控制。公司重申任何部門,任何人收到現(xiàn)金或支票(支票需到帳),或者轉(zhuǎn)帳的收入必須開具公司的正式收據(jù)或發(fā)票給客戶;對外或?qū)?nèi)發(fā)放的任何代用券(如用餐卡、游泳券等)必須到財務登記,并蓋發(fā)票專用章。這是公司控制收入的核心環(huán)節(jié),公司所有人員必須認真執(zhí)行,如有違反,公司將予以嚴肅處理,各部門責任人要監(jiān)督本部門人員和業(yè)務人員執(zhí)行。
a.收費環(huán)節(jié)上控制:有標準(明碼)的按標準,有計算依據(jù)的按依據(jù)收費。各收款管理人員必須按照批準后的明碼標價的價格進行收取。嚴禁向客戶多收取或少收取。
b.收費標準的控制:各部門的收費項目必須進行測算、報批、公布,做到明碼收費,對暫無明碼的收費應由當事人與部門經(jīng)理根據(jù)情況確定并及時知會財務管理部,對經(jīng)常發(fā)生或數(shù)額較大的報公司領導審定。
c.收費減免的控制:
城市花園吉普吧、xx會所以及管理處中介項目考慮到靈活經(jīng)營的需要,部門負責人有20%以內(nèi)折扣的權(quán)利。部門負責人進行折扣后必須形成備案交予財務管理部,超出上述限額必須提前報公司財務管理部和總經(jīng)理審批。對于其他項目,有明碼標價或公司經(jīng)常性收費為公司主要經(jīng)營收入,公司各部門、管理處任何人都無權(quán)減免,如遇十分意外,必須報公司財務管理部和總經(jīng)理審批�？蛻暨`約金的減免可見相關(guān)規(guī)定。
d.收費項目的報批
公司各部門(管理處)必須對本部門新發(fā)生收費項目必須填寫專門表格報公司會簽。
4.4收費結(jié)算的管理規(guī)定
a、結(jié)算的起點和時間:每一個收費崗位或人員每天必須與管理處財務出納結(jié)算一次,同時如收費人員無保險柜的,應將錢款寄存公司出納處或送存銀行,有保險柜的人員現(xiàn)金超過20xx元的也應交公司出納處或送存銀行。管理處出納每周三與公司本部出納結(jié)算一次.
b、結(jié)算地點:財務管理部根據(jù)公司實際情況和便于結(jié)算,設置2名出納員,負責各個收款崗位的工作:城市花園出納(目前公司本部出納兼)負責與城市花園各收費崗位人員結(jié)算;xx出納負責與xx及漢口區(qū)域各收費崗位人員結(jié)算,公司本部出納負責與各管理處出納人員的費用結(jié)算。
c、結(jié)算事項:各收費崗位對填的票據(jù),當時只能撕下發(fā)票聯(lián)或收據(jù)聯(lián)交給客戶,記帳聯(lián)及存根聯(lián)交出納結(jié)算時,由出納核對后(出納所填寫票據(jù)則由其它人員核對),再將記帳聯(lián)撕下用于會計記帳,存根聯(lián)不動,并根據(jù)結(jié)算情況,同時填寫《現(xiàn)金繳收記錄單》,雙方簽字認可;如果錯開票據(jù),則將所有聯(lián)保留并作廢,并另開一份。各管理處的收款人員與出納、出納與公司財務管理部的款項交接必須以票據(jù)的領用及核銷為依據(jù),并由收款方開具收據(jù)或在收款日報表上簽收。收款日報表必須詳細列明收款金額、收款日期、收款票據(jù)號等內(nèi)容。
d、收費記帳:出納在與各收費人員結(jié)算后,及時將錢款保存好或送存銀行,并將《繳款記錄單》及記帳聯(lián)等單據(jù),傳遞至會計記帳,如無特殊情況,會計人員必須在當月內(nèi)填寫記帳憑證并登記入帳(電腦)。各收銀員應及時將現(xiàn)款送到銀行或交公司出納,每天進行日報表的結(jié)算。
4.5 xx會所收款結(jié)算規(guī)定
由于xx會所業(yè)務日趨頻繁,消費筆數(shù)多,金額小,具有較多的特殊性,為了加強這方面的管理,確保公司現(xiàn)款的`安全,特提出如下幾點要求:
a.客戶至xx會所進行消費時,首先到各活動項目的總臺登記并由總臺填制活動登記單。
b.總臺根據(jù)客戶活動登記單的消費情況結(jié)算收費,如遇客戶需要發(fā)票時,開具公司的統(tǒng)一發(fā)票。
c.每天營業(yè)結(jié)束時,將當天營業(yè)款存入xx會所的保險柜內(nèi),并于第二天下班前定時與xx管理處出納結(jié)算,并對未開正式發(fā)票部分營業(yè)款開具發(fā)票。
d.所有活動登記單的印制,領用、結(jié)存、退回必須由公司財務登記、監(jiān)管。
e.xx管理處出納必須加強對各總臺(收銀臺)的監(jiān)管(如活動登記單的填制情況及是否按單收費及發(fā)票的開具情況等)。
4.6食堂收款結(jié)算補充規(guī)定食堂收款分為公司內(nèi)部客戶和外部客戶。
4.6.1食堂內(nèi)部客戶是指物業(yè)公司在冊員工(包含試用期人員)。其余就餐人員為外部客戶。(包含地產(chǎn)公司人員)。
4.6.2 xx食堂內(nèi)部餐券統(tǒng)一由管理處出納統(tǒng)一發(fā)售,城市花園食堂內(nèi)部餐券由城花管理處出納統(tǒng)一發(fā)售。周六、周日不予以出售餐券。
4.6.3食堂內(nèi)部餐券由公司負責統(tǒng)一制作,在物業(yè)公司的食堂可以通用。出售完餐券,必須向買餐卡人員開具收據(jù)。管理處項目人事行政部門負責人為食堂直接對外出售餐券的負責人,人事行政部門負責人可以授權(quán)食堂工作人員進行出售餐券。劃票員為內(nèi)部員工劃票后才能提供餐券,食堂工作人員見餐券后才能為對方提供飯菜。詳細規(guī)定可以參考食堂內(nèi)部管理規(guī)定。
4.6.4食堂收款員繳交款項以及票據(jù)每周不得少于兩次。
4.7車輛崗收款結(jié)算補充規(guī)定
4.7.1車輛崗安全員兼任車輛收款員。項目負責人為項目車輛崗收款負責人,承擔項目收款的直接責任。項目負責人可以授權(quán)安全班長負責車輛崗票據(jù)的領用、繳交、注銷以及錢款的繳交。車輛崗收款負責人或授權(quán)負責人不得經(jīng)辦現(xiàn)場現(xiàn)金收款。
4.7.2車輛崗的收款負責人在票據(jù)的派發(fā)、收繳、注銷以及錢款的收繳、上繳必須做好內(nèi)部的交接記錄。
4.7.3車輛崗收款員在每一班交接班時務必在《安全員交接班記錄表》上詳細記錄車輛票據(jù)的起迄號碼,本崗的開具票據(jù)的起迄號碼、貨幣金額。雙方交接人必須在記錄本上簽字。
4.6.4車輛崗收款負責人繳接款項以及票據(jù)每周不得少于兩次。
4.8有償服務收款結(jié)算補充規(guī)定
4.8.1本規(guī)范的有償服務,特指家政保潔、家政維修上門服務類、租賃中介。
4.8.2有償服務的派工單必須接受財務管理部的監(jiān)督控制,有償服務的派工單必須在財務管理部領用、登記、注銷。
4.8.3在提供有償服務中,安排工作、提供服務、收費三項工作是不相容崗位,不得由一人辦理其中兩項或以上的業(yè)務。工作安排即下發(fā)家政服務單由管理處前臺進行安排,提供服務由家政服務員完成,收費工作確定由家政服務班長來操作。家政班長收費后當日須及時將款項交給管理處前臺工作人員。
4.8.4在有償服務回訪中,必須包含對收費金額的回訪。
4.8.5在有償服務中,工作人員不得接受客戶小費或禮品。在特殊情況下若有發(fā)生須及時向上級領導和財務管理部匯報。
4.8.6租售業(yè)務經(jīng)辦人不得經(jīng)手現(xiàn)款。
4.9收款保管
4.9.1各管理處取得的貨幣資金收入必須及時入賬,不得私設小金庫,不得賬外設賬,嚴禁收款不入賬。嚴禁白條抵充庫存現(xiàn)金,更不得挪用現(xiàn)金。
4.9.2各管理處以現(xiàn)金方式獲取的收入,應及時送存銀行,原則上應當天送存。在銀行營業(yè)時間結(jié)束后收進的現(xiàn)金,應當采取妥善保管措施,于第二天送存銀行。
4.9.3各管理處的業(yè)務部門在業(yè)務活動中收取的現(xiàn)金必須及時上交出納處,不得自行用于任何開支。
4.9.4收款員每日營業(yè)終了,將款項交管理處出納,非工作時間收款于第一個工作日上班前兩小時交出納處。不能及時交給出納或存入銀行的現(xiàn)金,收款員應存入管理處指定的保險柜,嚴禁私自存放。管理處必須采取措施保證保險柜的安全和正常使用。
4.9.5對于現(xiàn)金和各種有價代用券,經(jīng)辦人要確保其安全和完整無缺,因保管責任造成的短缺,當事人要負賠償責任。
4.9.6公司及管理處的財務保險柜由出納保管,嚴禁與其他部門或人員共用財務保險柜。出納必須嚴守保險柜密碼;保險柜鑰匙由出納妥善保管,不得隨意亂放或任意轉(zhuǎn)交他人。
4.9.7財務保險柜內(nèi)不允許存放私人物品(含現(xiàn)金及其它物品),也不允許存放代業(yè)主保管的現(xiàn)金及物品。確需承辦代業(yè)主保管現(xiàn)金及物品業(yè)務的,應單獨使用專門的保險柜。
4.10收款監(jiān)督檢查
4.10..1財務管理部為收款業(yè)務的監(jiān)督部門,財務管理部有權(quán)對各收費崗位及收款人員進行定期或不定期的檢查。
4.10.2公司財務管理部門應每季度至少一次對下屬各部門的資金收、付款情況進行全面檢查,以確保各項財務制度全面得到執(zhí)行,款項及時回收入賬。公司財務人員每月至少一次對部門各收費點進行突擊檢查并保留有記錄。收費現(xiàn)場必須保證票款相符。
4.10.3監(jiān)督檢查的內(nèi)容主要包括:
票據(jù)的保管情況。重點檢查票據(jù)的購買、領用、保管、核銷手續(xù)是否健全,票據(jù)保管是否存在漏洞。
收款業(yè)務相關(guān)崗位及人員的設置情況。重點檢查是否存在收款業(yè)務不相容職務混崗的現(xiàn)象。
檢查是否存在未經(jīng)審批的隨意多收、少收費用、減免的情況。
4.10.4對監(jiān)督檢查過程中發(fā)現(xiàn)的收款內(nèi)部控制中的薄弱環(huán)節(jié),應當采取措施,及時加以糾正和完善。
5、生效日
此制度自公布之日起試運行。
6、解釋權(quán)
此規(guī)范的解釋及修訂權(quán)歸公司財務管理部。
物業(yè)公司管理制度13
1.總則
1.1目的
為保障公司正常經(jīng)營的連續(xù)性和秩序,使倉庫作業(yè)合理化,避免浪費,降低成本,控制物
資,減少庫存資金占用,結(jié)合公司實際情況特制定本制度。
1.2適用范圍
本制度適用于xx物業(yè)管理有限公司正常經(jīng)營、辦公所需各種原輔材料、零配件、外協(xié)加工件、工具、辦公、清潔用品等物料的庫存管理規(guī)定。
2.管理原則
2.1倉庫管理應保證滿足公司正常經(jīng)營所需的物資需要,不缺貨斷檔,并使庫存物資、采購成本總額資金費用最小化。
3. 辦理領料時間:
3.1根據(jù)公司經(jīng)營時間特點以及倉庫人員工作安排,制定倉庫領料工作時間為:除星期一(倉庫人員休息日)每天下午14:00-18:00。(特殊情況除外)
4.入庫
4.1物資入庫,倉管人員要親自同送貨人員辦理交接手續(xù),按照申購單核對清點物資名稱、規(guī)格型號、數(shù)量、單價,按要求在送貨單上簽字,應當認識到簽收是經(jīng)濟責任的轉(zhuǎn)移。
4.2物資入庫時應先檢驗,未經(jīng)檢驗合格的,禁止放入倉庫,更不能投入使用。
4.3驗收合格后,根據(jù)發(fā)票(送貨單)上的名稱、規(guī)格型號、數(shù)量開具相應的入庫單,交財務記帳。
4.4驗收不合格,或者發(fā)現(xiàn)問題應當及時通知相關(guān)經(jīng)辦人員處理。
4.5一切物料的::購入都必須用增值稅專用發(fā)票方可入庫報銷,無稅票的,其物料價格必須下浮到能補足扣稅額為止。同時要注意審查發(fā)票的正確性和有效性。
5.物資儲存保管
5.1物資的儲存保管,原則上應以物資的屬性、特點和用途規(guī)劃設置倉庫,并根據(jù)倉庫條件考慮分區(qū)保管。
5.2物資擺放原則:在擺放合理安全可靠的前提下,必須做到過目見數(shù),檢點方便,成行成列,整齊美觀。
6.出庫
6.1物資出庫堅持'先進先出,按規(guī)定供應,節(jié)約用料'的.原則發(fā)料。
6.2各部門要指定專人領取和專人管理使用物資。
6.3常備用料,凡屬可分割折零的,本著節(jié)約的原則,都應折零領用,不準一次性領用。
6.4辦公用品領料程序:使用人填寫領料單(物品名稱、規(guī)格型號、數(shù)量)→部門主管審批簽字→倉庫發(fā)料。
6.5水電工程配件領料程序:填寫領料單(物品名稱、規(guī)格型號、數(shù)量、并注明用途)→部門主管審批簽字→憑領料單并同《委托工作單》或《工作維修單》→倉庫發(fā)料。
6.6清潔、綠化用品領料程序:填寫領料單(物品名稱、規(guī)格型號、數(shù)量、并注明用途)→部門主管審批簽字→憑領料單并同《委托工作單》→倉庫發(fā)料。
6.7所有領用物料要求以舊(壞)換新,否則倉庫有權(quán)拒絕發(fā)料。
(附:以舊換新物料明細:a、辦公用品:打印機用墨盒、訂書機、計算器、辦公設備及電腦配件等;b、水電配件類:所有工具、燈具、水表、電表、開關(guān)類、閉門器、鎖類、設備工具配件、軸承類等;c、清潔、綠化類:所有工具、設備工具配件、膠桶、水管等。
7.倉庫賬目管理
7.1嚴格按照要求及時做好送貨單、入倉單、領料單等各種單據(jù)、票據(jù)的填寫倉工作,每次認真填寫各種單據(jù)、票據(jù)。
7.2做好物資盤點工作
7.2.1小盤點,每月底一次。主要查核是否帳實相符情況。
7.2.2中盤點,每半年一次。倉庫查核是否帳實相符,并矯正成本。
7.2.3大盤點,每年一次。公司資產(chǎn)全面盤存。
7.2.4每年年終,倉管部門會同財務、使用部門總盤存。對盤點情況,填寫庫存物資統(tǒng)計表,各方在清冊上簽名。
7.2.5對盤點出的過期、變質(zhì)不能使用物品及時處理;對盤盈、盤虧情況,報主管批準后調(diào)整賬目。
7.3每月月底做好倉庫月報表并做好電子賬的工作:認真輸入資料,做好備份文件的管理。
8.倉庫防火、防潮、防盜、防蟲管理
8.1做好倉庫防火、防潮、防盜、防蟲工作,確保倉庫物品的質(zhì)量和安全,配備好必要的滅火器材。
8.2保持適當::的溫度、濕度、通風、照明等條件,倉管員加強對倉庫日常防火、防潮、防蟲工作,注意清潔衛(wèi)生,定期實施安全檢查。
8.3倉庫嚴禁吸煙,非倉庫人員,未經(jīng)同意,不準入內(nèi)。
9.廢舊物資管理
9.1所有廢舊物資統(tǒng)一交回倉庫,使用人員不得自行處理。
9.2廢舊物資嚴格按照《廢舊物資報廢處理申請表》要求處理。
10.其它有關(guān)事項
10.1倉庫人員工作調(diào)動時一定要辦理移交手續(xù),列明移交物資清單(一式三份),經(jīng)三方確認后,要求各方簽字確認,以免發(fā)生糾紛。
10.2倉庫的盈虧反映出倉庫人員的工作質(zhì)量,力求做到不出差錯。
10.3對倉庫人員由于工作失誤造成的虧損,要進
行處理以及賠償。
10.4及時了解各部門使用物資確保庫存量,及時補倉;及時了解采購情況,保障采購物品及時到位順利開展工作;努力協(xié)調(diào)好與各部門的工作。
11.附則
11.1本制度由公司辦公室負責解釋;
11.2本制度報總經(jīng)理審批備案后生效。
物業(yè)公司管理制度14
一、管理標準
1、 受理投訴耐心，處理投訴及時，事后應有回訪；
2、有處理記錄，有住戶對投訴處理意見的`反饋。
二、處理投訴工作流程
1、 工作人員接到投訴后，應首先向住戶表示歉意，并在《投訴記錄》上做好登記。
2、 工作人員根據(jù)投訴內(nèi)容進行核實之后通知相關(guān)人員限期解決，特殊情況應向物業(yè)經(jīng)理匯報。
3、 針對較嚴重的投訴，工作人員應及時向物業(yè)經(jīng)理匯報，由經(jīng)理組織相關(guān)人員進行檢討，落實解決措施及責任人，限期進行處理。
4、相關(guān)人員在處理完投訴后，要迅速將處理結(jié)果上報， 由管理員及時回訪。
5、管理員負責將投訴處理結(jié)果填寫在《投訴記錄》中，并由具體解決部門的負責人簽字認可。
6、對住戶的惡意投訴，做到堅持原則并耐心解釋。
7、投訴記錄由管理員進行統(tǒng)一管理。
三、投訴受理
1、 開通投訴熱線。
2、詳盡記錄投訴人姓名、公司名稱、單元號碼、投訴內(nèi)容及聯(lián)系電話。
3、 耐心聽取住戶投訴，禁止以任何理由或借口推卸責任。即使錯誤在本身，亦不可當面指出，住戶態(tài)度即使很壞，亦不可頂撞客戶，并記下投訴內(nèi)容。
物業(yè)公司管理制度15
目的適用范圍職責
1.1為了做好節(jié)能降耗工作，降低物業(yè)經(jīng)營成本，提供經(jīng)濟效益。
2.1適用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的節(jié)能降耗工作
3.1項目經(jīng)理負責整個項目的能源管理工作。
3.2工程維保部負責整個項目的能源使用控制工作和節(jié)能措施實施工作。
3.3項目其他員工積極響應和參與各項能源節(jié)約工作。
4.0制度內(nèi)容
4.1節(jié)能工作的指導思想：領導重視，全員參加，管理從嚴，措施扎實，重在實效，以節(jié)電、節(jié)水為基礎、合理使用為重點，做好節(jié)能工作。
4.2項目經(jīng)理負責編制項目的節(jié)能計劃，檢查督促用能部門各項節(jié)能措施的落實情況。
4.3工程維保部負責日常節(jié)能管理，實施各項節(jié)能措施，嚴格執(zhí)行《二級計量管理制度》按時把項目各項能耗數(shù)據(jù)統(tǒng)計出來，隨時掌握項目的能源消耗情況。
4.3節(jié)能包括：總能耗，會所、園林水景、園林灌溉、噴泉、景觀射燈、泛光照明、電梯、生活水泵、小區(qū)路燈、單元大堂照明、消防樓梯燈、地下車庫照明、排風機、集水井等能耗，節(jié)能量、節(jié)能措施等。
4.4電力管理：
4.4.1實行用電部門和重要用電設備分表能耗統(tǒng)計管理，及時掌握部門和設施設備的用電情況。
4.4.2提高用電設備的功率因數(shù)，合理操作無功補償設備，功率因數(shù)應達0.9以上。
4.4.3照明系統(tǒng)在保證合理照度的`情況下，優(yōu)先選用光效高的節(jié)能新光源和高效節(jié)能燈具，光源分多路控制和光聲控開關(guān)，合理安裝時間控制器做到人機結(jié)合管理。
4.4.4大能耗的水景、噴泉，一般在節(jié)假日和國家法定節(jié)假日定時開放，并嚴格執(zhí)行開關(guān)時間，不得隨意變更。
4.4.5臨時用電由使用部門提出申請，經(jīng)工程維保部審批后，方能按排安裝使用（外來單位申請使用水電要收取費用），用畢應立即拆除。
4.5用水管理：
4.5.1主要用水部門實行分類管理，各級人員樹立節(jié)約用水觀念，時刻注意節(jié)約用水。
4.5.2建立用水計劃制度，嚴格控制用水量，防止超計劃用水。
4.5.3用水人員發(fā)現(xiàn)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象應及時報修。
4.5.4綠化澆灌用水及共公衛(wèi)生間用水，應加強巡查管理，嚴防跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。
4.5.5嚴禁私接、私拆用水設施。
4.6定期組織節(jié)能培訓，培訓內(nèi)容主要包括：能源法規(guī)教育、用能現(xiàn)狀、節(jié)能任務,能源計量管理及統(tǒng)計；節(jié)能途徑及技術(shù)改造措施等。
4.7項目經(jīng)理需定期召開節(jié)能會議，及時貫徹國家有關(guān)節(jié)能法規(guī)、政策和條例，研究和部署節(jié)能計劃和實施方案。
5.0相關(guān)文件
5.1《二級計量管理制度》
6.0相關(guān)記錄
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