房產(chǎn)原值在財務核算上的變遷及差異

房產(chǎn)原值在財務核算上的變遷及差異

第一階段：1986年，《房產(chǎn)稅暫行條例》制定時，企業(yè)形式主要是國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)等，擁有的土地使用權一般為無償劃撥，或由集體無償提供，或者租用國家、集體的土地，計入房產(chǎn)原值的土地成本很小。這時《房產(chǎn)稅暫行條例》上的房產(chǎn)原值內(nèi)容與當時會計核算上的房產(chǎn)原值內(nèi)容是一致的，對所有征收房產(chǎn)稅的企業(yè)而言，稅收負擔基本相同，充分體現(xiàn)了稅收的公平原則。

第二階段，隨著改革的不斷深入，企業(yè)公司化，集體企業(yè)轉(zhuǎn)制，促使企業(yè)投資方將投入企業(yè)的土地確權，確定土地價值。根據(jù)2001年實施的新《企業(yè)會計制度》及原會計準則的有關規(guī)定，這時財務核算出現(xiàn)兩種分化：一種是將土地價值確認為無形資產(chǎn)，但因無新建項目，企業(yè)無法將土地價值補確認為房產(chǎn)原值；另一種是有新項目的企業(yè)，將土地價值先確認為無形資產(chǎn)，待利用土地建造自用某項目時，將土地使用權的賬面價值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本，完工后轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)——房產(chǎn)原值。上述兩種情況的出現(xiàn)，致使房產(chǎn)原值出現(xiàn)差異。同時，由于土地取得來源不同，有的按評估作價入賬，有的按補繳的土地出讓金入賬，由此產(chǎn)生同地段同類房產(chǎn)原值可能出現(xiàn)巨大差異。

第三階段，2007年國家修訂了《企業(yè)會計準則》，新《企業(yè)會計準則》及應用指南明確規(guī)定，1.對企業(yè)購置、自建房產(chǎn)，土地價值不再計入房產(chǎn)價值，土地價值單獨確認為無形資產(chǎn)；2.企業(yè)固定資產(chǎn)的各組成部分，如果各自具有不同的使用壽命或者以不同的方式為企業(yè)提供經(jīng)濟利益，從而適用不同折舊率或折舊方法的，企業(yè)應當分別將各組成部分確認為單項固定資產(chǎn)，如屬于房產(chǎn)范疇的中央空調(diào)、電梯等；3.房屋等固定資產(chǎn)的改擴建及裝飾裝修等后續(xù)支出，分為資本化的后續(xù)支出和費用化的后續(xù)支出。資本化的后續(xù)支出計入房產(chǎn)原值，費用化的后續(xù)支出計入當期損益。

從上述二、三階段情況可以看出，由于各種會計制度執(zhí)行的標準不同以及相互之間的銜接問題，執(zhí)行不同會計制度的企業(yè)在計算房產(chǎn)原值時產(chǎn)生了差異，進而出現(xiàn)企業(yè)賬面房產(chǎn)原值與應稅房產(chǎn)原值不一致的現(xiàn)象。
 

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