房產(chǎn)稅試點(diǎn)

　　國務(wù)院正式發(fā)布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，從當(dāng)年10月1日開始實施。

　　一、有哪些城市?

　　2011年1月27日，上海、重慶宣布次日開始試點(diǎn)房產(chǎn)稅。杭州、北京也曾上報了房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案，其中，杭州方案獲得財政部、住建部的認(rèn)可，并已經(jīng)走完會簽程序。不過，在最后一刻，杭州房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作被緊急叫停。因此，真正實施了房產(chǎn)稅的城市只有上海和重慶。

　　(一)上海。

　　上海征收對象為本市居民新購房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購房，計稅價格：交易價格70%，以后按評估，稅率：0.6%，免稅額：人均60平(含60);

　　(二)重慶。

　　以下三種情形需要繳納房產(chǎn)稅：

　　1.個人擁有的獨(dú)棟別墅：存量增量都收

　　認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是：在國有土地上依法修建的獨(dú)立、單棟且與相鄰房屋無共墻、無連接的成套住宅。部分教授、干部居住在單位提供的獨(dú)棟別墅里，由于只有使用權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)，就不需要交稅。

　　2.個人新購的高檔住房：高檔住房是指建筑面積交易單價達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價2倍(含2倍)以上的住房。

　　3.在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套房子，不管是高檔房還是低檔房，都得繳稅。

　　稅率：平均價格3倍以下0.5%，3-4倍1%，4倍以上1.2%，在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套房(含第二套)以上的普通住房，稅率統(tǒng)一都是0.5%。

　　免稅面積：2011年1月28日前擁有的獨(dú)棟商品住宅，免稅面積為180平方米;新購獨(dú)棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。免稅面積以家庭為單位進(jìn)行扣除，一個家庭只能按時間順序?qū)ο荣彽牡谝惶讘?yīng)稅住房扣除免稅面積。

　　予扣除免稅面積：在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人應(yīng)稅住房不予扣除;納稅人家庭擁有的第二套(含)以上的應(yīng)稅住房不予扣除。

　　房產(chǎn)稅開征的必然性

　　針對住宅保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅缺失，使得稅收對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)作用和對地方政府財政的支持作用均無法充分發(fā)揮，再考慮到我國房地產(chǎn)稅制存在種類繁多、征收多門等不合理現(xiàn)狀，房產(chǎn)稅改革(尤其是增加保有環(huán)節(jié)稅收)是必然趨勢。更為重要的是，隨著城市化進(jìn)程慢慢進(jìn)入尾聲，房地產(chǎn)市場一級開發(fā)也逐漸趨于結(jié)束，未來房地產(chǎn)市場會進(jìn)入存量房時代，地方土地收入的減少，需要多元渠道的彌補(bǔ)，而開征房產(chǎn)稅必然是符合國際慣例的常規(guī)手段。讓我們從房產(chǎn)稅的歷史和現(xiàn)狀來剖析開征的必然性吧。

　　一、 房產(chǎn)稅的歷史

　　房產(chǎn)稅是一種財產(chǎn)稅，在不同國家和地區(qū)名稱各異，一般來說“不動產(chǎn)稅”、“物業(yè)稅”等均可做同一理解，即針對土地、房屋等不動產(chǎn)征收的，要求所有者或承租人每年繳納的一定稅款。國際上一般將其作為地方稅種成為地方財政收入的主要來源，也有部分新興國家將其作為房地產(chǎn)市場調(diào)控手段。事實上，作為保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅，我國長期以來只對商業(yè)營業(yè)用房征收，而住宅領(lǐng)域則長期空缺直至2011年滬渝兩市試點(diǎn)。

　　歷史演變過程中早已留下政策空間。我國1950年開征了房地產(chǎn)稅,但在實施中受到各方面形勢以及相關(guān)法律變遷的影響，經(jīng)歷了一段特殊的發(fā)展歷程：

　　1949-1955年建國之初，財政面臨巨大困難。為應(yīng)對財政經(jīng)濟(jì)面臨的巨大困難，首要任務(wù)是加強(qiáng)稅收工作，實現(xiàn)財政收支平衡。在這一背景下，1950年政務(wù)院頒布《全國稅收實施要則》，規(guī)定全國統(tǒng)一征收14種稅,其中包括“房產(chǎn)稅”、“地產(chǎn)稅”。同年6月，二稅合并為“房地產(chǎn)稅”。1951年《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定在全國范圍內(nèi)執(zhí)行,以房產(chǎn)市場價值為稅基。

　　1956-1973生產(chǎn)資料的社會主義改造完成，我國實行計劃經(jīng)濟(jì)體制。受前蘇聯(lián)“非稅論”思想的影響，只承認(rèn)稅收的財政作用，不承認(rèn)稅收對經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)功能。1973年我國實施工商稅制改革，城市房地產(chǎn)稅的征收范圍縮小到房產(chǎn)管理部門、有房產(chǎn)的個人和海外僑胞。城市房地產(chǎn)稅對經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)功能大大削弱。

　　1979-2009：改革開放后，經(jīng)濟(jì)體制逐步向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變。由于1982年憲法規(guī)定土地歸國家或集體所有，這使得原來對城市地產(chǎn)征稅不再符合實際情況，因此在1984年房地產(chǎn)稅分離為“城鎮(zhèn)土地使用稅”和“房產(chǎn)稅”。1986年國務(wù)院頒布《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，正式確立了房產(chǎn)稅的征收辦法，稅基為房產(chǎn)原值。值得注意的是，條例規(guī)定“個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)”免納房產(chǎn)稅，該規(guī)定將市值占比約為80%的主流物業(yè)類別排除在應(yīng)稅范圍之外，為后來的房產(chǎn)稅改革和擴(kuò)容留下了巨大的政策空間。2009年1月1日廢止1951年頒布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，涉外納稅人與國內(nèi)納稅人一樣，房產(chǎn)稅征收依據(jù)都是房產(chǎn)原值，沒有再按房產(chǎn)市場價值進(jìn)行征收的房產(chǎn)稅了。

　　二、 房產(chǎn)稅現(xiàn)狀

　　國內(nèi)繁雜的房地產(chǎn)業(yè)稅收體系。房產(chǎn)稅制是在1994年稅制改革的基礎(chǔ)上逐步形成的，設(shè)計的稅種主要包括營業(yè)稅(增值稅)、印花稅、房產(chǎn)稅、城市房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅和企業(yè)所得稅等。土地使用、土地建設(shè)、企業(yè)所得、房產(chǎn)或土地轉(zhuǎn)讓交易、房屋出租和物業(yè)管理等各個方面均被房產(chǎn)稅制涵蓋，具有稅種多、稅目復(fù)雜、稅基不合理、重復(fù)征稅、輕保有重開發(fā)和流通等特點(diǎn)和問題，上述情況阻礙和制約了我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，重開發(fā)和流通助推房價上漲過快，而輕保有則造成市場囤地和投機(jī)盛行，加劇供需緊張矛盾。實際上，我國房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收是很少的，征稅辦法還是20世界80年代初制定的，其中房產(chǎn)稅僅針對經(jīng)營性物業(yè)征收(自主用房不在范圍之內(nèi))，城鎮(zhèn)土地使用稅則稅率過低(按面積征收0.6-30元/m2)，既然無法對地方財政構(gòu)成支撐，又無法有效抑制市場投機(jī)行為，成為過時的、不能反映房地產(chǎn)發(fā)展變化的僵化稅制。

　　國內(nèi)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)效果不彰并不影響其推行。早在2010年，上海、重慶就在醞釀開征新房產(chǎn)承銷稅，經(jīng)過周密而詳盡的計劃，終于2011年1月27晚，兩市分別頒布《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》(以下簡稱《暫行辦法》)和《重慶市個人住房房產(chǎn)稅征收管理實施細(xì)則》(以下簡稱《實施細(xì)則》)，開始房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)。仔細(xì)對比兩市的試點(diǎn)辦法，在征收對象、稅率等方面差別較大，而在計稅依據(jù)和稅收用途上卻非常相似�？傮w來看，征收對象上，重慶房產(chǎn)稅主要針對高檔房(即獨(dú)棟和2倍均價以上高檔住宅)，即有存量又有增量，而上海僅僅針對新購房屋(考慮存量在內(nèi)超出人均60平米的面積);稅率上，上海為0.4%或0.6%，重慶為0.5%-1.2%，兩地稅率雖不一致但都太高;同時，兩市在計稅依據(jù)上同時選擇了房屋成交價格，稅收用途上也均用于保障房建設(shè)。

　　上海市因房產(chǎn)稅征收對象范圍過窄且稅率較低，實際上不僅對房地產(chǎn)市場的影響非常有限，而且也遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到增加地方財政收入的作用。從數(shù)據(jù)上看，房產(chǎn)稅實施后上海大面積住房并未出現(xiàn)交易下滑的局面，140和180平米以住房面積成交面積仍維持在總體成交面積的20%和11%左右，重慶情況類似，高端房產(chǎn)(別墅)在新建住房銷售量中的比重并未顯著下行，依舊維持在2.5%左右;同時，對方房價影響也不顯著，上市房價仍然維持同比上升的情況，僅在上漲速度上出現(xiàn)一些變化，如重慶試點(diǎn)中主要對象別墅高檔公寓價格2011年同比上升20%，與2010年增速一致，幾乎無影響，而上海的影響則相對顯著一些，2011年新建住宅價格同比上漲2.15%(2010年8%)，二手住宅價格同比上漲2.13%(2010年8%)，別墅高檔公寓價格上漲5.79%(2010年12%)，均低于試點(diǎn)前一年的上漲速度。另外，因為兩市試點(diǎn)中稅基范圍窄、稅率低，房產(chǎn)稅收入對地方財政影響非常微弱，例如上海2012年房產(chǎn)稅只有92.5億元，僅為其財政收入的2.4%，重慶的房產(chǎn)稅為27.4億元，僅為其財政收入的1.6%。兩市的房產(chǎn)稅試點(diǎn)似乎沒有什么效果，無論是對房價影響還是對財政稅收影響，但實際上是稅基、和稅率導(dǎo)致的，未來真要開征，只要調(diào)整這兩項指標(biāo)，必然效果顯著。所以說，試點(diǎn)并不影響其推行。

　　三、 房產(chǎn)稅改革勢在必行

　　改革真實意圖：改善地方財政狀況，為地方政府開辟穩(wěn)定財源。目前增加土地出讓收入是地方政府增收的主要途徑，土地出讓占地方財政預(yù)算外收入60%以上，個別縣市達(dá)到90%左右。然而，土地資源是有限的，地方政府“賣地”收入是不可持續(xù)的，地方財政對土地出讓收入普遍以來的局面必須改變。在發(fā)達(dá)國家，房產(chǎn)稅是地方稅收的支柱，房產(chǎn)稅收入占國民收入的比重約為5%，占一國全部稅收的比重多在10%以上。但在我國，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收主要集中在開發(fā)和交易環(huán)節(jié)，持有環(huán)節(jié)的稅種只有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。因此，房產(chǎn)稅就被賦予了地方財政收入新來源的使命，成為地方財政長期、可持續(xù)的收入來源。

　　改革可能口號：提高持有成本盤活存量，對高漲房價進(jìn)行抑制。從1998年住房貨幣化改革至今，我國住房銷售價格一直保持上漲態(tài)勢，一些專家學(xué)者認(rèn)為，房價高企的原因之一是我國持有環(huán)節(jié)的稅種只有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，導(dǎo)致房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的賦稅水平偏輕，造成部分熱點(diǎn)城市新建住房空置率偏高。如果增加持有環(huán)節(jié)賦稅，促使投資者謹(jǐn)慎考慮持有成本與未來收益是否匹配，可能會起到抑制需求、限制房價的作用。當(dāng)然，按照筆者前一篇文章的分析，這種依靠房產(chǎn)稅降房價的可能性是比較低的，所以，以降房價來推進(jìn)房產(chǎn)稅，更多的是凝聚社會共識、減小推進(jìn)阻力的口號。

　　改革的技術(shù)性工作：優(yōu)化房產(chǎn)稅費(fèi)種類繁多、征收多門不合理現(xiàn)狀。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收體系主要包括耕地占用稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、個人所得稅及印花稅等。土地增值稅與企業(yè)所得稅之間、房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅之間均存在著重復(fù)課稅。同時，部分稅種的瞌睡范圍、稅率及相互配合等也存在一定問題。我國在2003年提出“條件具備時對不動產(chǎn)開證統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”，到2009年又提出“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅”，由此可以看出，梳理和簡化目前過于繁雜的房地產(chǎn)稅費(fèi)制度也是房產(chǎn)稅改革的重要目的之一。當(dāng)然，這只是簡化稅制的技術(shù)性工作，對地產(chǎn)市場影響甚微。

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