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房地產(chǎn)融資租賃問(wèn)題探討及實(shí)務(wù)操作
近年來(lái)，按照即將出臺(tái)的《融資租賃法》，融資租賃只適用于動(dòng)產(chǎn)租賃，那么房地產(chǎn)融資租賃問(wèn)題，大家了解哪些?實(shí)務(wù)操作是如何的?
一、房地產(chǎn)融資租賃的概念及其優(yōu)勢(shì)
要了解房地產(chǎn)融資租賃首先要了解什么是融資租賃。簡(jiǎn)而言之，融資租賃就是出租人根據(jù)承租人對(duì)出賣(mài)人、租賃物的選擇，向出賣(mài)人購(gòu)買(mǎi)租賃物后提供給承租人使用，由承租人向出賣(mài)人支付租金的交易方式。而房地產(chǎn)融資租賃就是租賃物為房地產(chǎn)的融資租賃，是一種較特殊的融資租賃。它同一般的融資租賃相比有兩方面的顯著區(qū)別：
1.租賃物
一般的融資租賃的標(biāo)的物即租賃物是以各類(lèi)設(shè)備為主，或者是飛機(jī)、船舶等大型運(yùn)輸工具。而房地產(chǎn)融資租賃的標(biāo)的物則是房屋即不動(dòng)產(chǎn)，不同于傳統(tǒng)的融資租賃的標(biāo)的物。傳統(tǒng)的融資租賃的標(biāo)的物本身的價(jià)值是逐步遞減的，房屋的價(jià)值一般會(huì)出現(xiàn)增加的情況，有時(shí)更會(huì)有較大的波動(dòng)。
2.所有權(quán)的轉(zhuǎn)移
一般的融資租賃的租賃期屆滿(mǎn)后，租賃物的所有權(quán)可轉(zhuǎn)移給承租人，也可能不轉(zhuǎn)移，仍屬出租人所有。但是在房地產(chǎn)融資租賃中，房屋的所有權(quán)一般在租賃期屆滿(mǎn)后，都轉(zhuǎn)移給承租人。所以，房地產(chǎn)融資租賃，即是把房地產(chǎn)商品作為融資租賃的標(biāo)的物，房地產(chǎn)商品的需求者作為承租方向出租方(從事房地產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)的公司)融資租入房地產(chǎn)商品的一種租賃方式。
近幾年全國(guó)房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)一直未能明顯抑制。自2006年第二季度以來(lái)，全國(guó)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)加快上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。這導(dǎo)致越來(lái)越多的人買(mǎi)不起房子。但中國(guó)人又不習(xí)慣長(zhǎng)期租房住，因此“先租后買(mǎi)”的住宅融資租賃市場(chǎng)前景看好。房地產(chǎn)融資租賃，即就是把房地產(chǎn)商品作為融資租賃標(biāo)的物的，就是房地產(chǎn)商品的需求者作為承租方向出租方(從事房地產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)的公司)融資租入房地產(chǎn)商品的一種租賃方式。實(shí)質(zhì)上，房地產(chǎn)融資租賃可以視為承租方因無(wú)力即期支付該項(xiàng)房地產(chǎn)的款項(xiàng)而以該項(xiàng)房地產(chǎn)本身作為信貸抵押而向出租方融資租賃公司融通資金的方式。當(dāng)租賃期滿(mǎn)時(shí)，房地產(chǎn)融資租賃公司把所出租的房地產(chǎn)商品所有權(quán)轉(zhuǎn)移給承租方，承租方將房地產(chǎn)商品全部?jī)r(jià)款所有款項(xiàng)同時(shí)付清。房地產(chǎn)融資租賃的優(yōu)勢(shì)有：
第一、拓寬了房地產(chǎn)融資渠道。房地產(chǎn)融資租賃公司作為一個(gè)經(jīng)營(yíng)載體，可以通過(guò)吸收股東投資，或在貨幣市場(chǎng)、資本市場(chǎng)采取借貸、拆借、發(fā)債上市等融資手段，吸收社會(huì)投資，改變房地產(chǎn)主要靠銀行貸款的單一融資方式。在外資銀行大力進(jìn)入中國(guó)金融市場(chǎng)以前，房地產(chǎn)融資租賃也為外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了平臺(tái)。
第二、降低房屋消費(fèi)門(mén)檻。房屋使用者不是按照通常先獲得所有權(quán)再行使使用權(quán)的方式，而是通過(guò)支付租金直接獲得使用權(quán)的方式進(jìn)行房屋消費(fèi)。傳統(tǒng)的抵押貸款需要支付相當(dāng)高的首付款后才能獲得房地產(chǎn)使用權(quán)，相比而言，房地產(chǎn)融資租賃真正實(shí)現(xiàn)了“零首付”，大大降低了房屋消費(fèi)的門(mén)檻，可以培育有效需求，使占大多數(shù)無(wú)支付能力的家庭購(gòu)房愿望變成現(xiàn)實(shí)。由于實(shí)行先租后買(mǎi)，可以將租入房地產(chǎn)視為“準(zhǔn)己產(chǎn)”，使住戶(hù)有了歸屬感，可以放心做裝飾投入，提高居住質(zhì)量，是一種永久性消費(fèi)，分期式投入。有利于和諧社會(huì)建設(shè)。
第三、租約靈活。傳統(tǒng)銀行貸款一般是固定利率、固定支付，而租賃公司可以根據(jù)每個(gè)承租人的收入情況，為承租人定做靈活的還租安排，例如延期支付、遞增和遞減支付等。另外，出租人和承租人雙方還可以協(xié)商租金價(jià)格。
第四、促進(jìn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售。房地產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)對(duì)承租人來(lái)說(shuō)是一種金融服務(wù)，對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售方來(lái)說(shuō)，租賃公司是一種營(yíng)銷(xiāo)載體，融資租賃是一種營(yíng)銷(xiāo)方式。房屋消費(fèi)的門(mén)檻降低，擴(kuò)大了客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)力，促進(jìn)了房地產(chǎn)的銷(xiāo)售。資金規(guī)模大的房地產(chǎn)公司還可以通過(guò)自己所屬或控股的租賃公司采用房地產(chǎn)融資租賃方式促銷(xiāo)自己的產(chǎn)品。
第五，運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較小。對(duì)出租人而言，由于在合同期滿(mǎn)之前，出租人始終是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人，故基本上不存在風(fēng)險(xiǎn)。出租人通過(guò)收取租金獲得穩(wěn)定的收益，租賃公司還可以通過(guò)資產(chǎn)證券化以及財(cái)產(chǎn)信托等方式將租金收取權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者，分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，通過(guò)融資租賃可以按期獲得穩(wěn)定的高租金收入，不存在出售經(jīng)營(yíng)不成功、樓盤(pán)空置而出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
第六，促進(jìn)房地產(chǎn)質(zhì)量提升。房地產(chǎn)融資租賃是先租后買(mǎi)，并不是“一錘子”買(mǎi)賣(mài)，所以，客觀上迫使開(kāi)發(fā)商保證房地產(chǎn)商品的質(zhì)量，避免了配套設(shè)施滯后和供水、供電、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施未完善或質(zhì)量低劣的情況出現(xiàn)。
二、當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)為融資租賃業(yè)創(chuàng)造機(jī)遇
經(jīng)過(guò)近幾年持續(xù)的宏觀調(diào)控，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展開(kāi)始慢慢轉(zhuǎn)型，同時(shí)也為房地產(chǎn)融資租賃業(yè)的發(fā)展提供了機(jī)遇。概括起來(lái)，大致有三個(gè)方面：
第一，近幾年全國(guó)房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)一直未能明顯抑制，全國(guó)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)加快上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。這導(dǎo)致越來(lái)越多的人買(mǎi)不起房子，但中國(guó)人又不習(xí)慣長(zhǎng)期租房住，因此“先租后買(mǎi)”的住宅融資租賃市場(chǎng)前景看好。
第二，目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重點(diǎn)是住房保障，國(guó)務(wù)院文件明確界定了住房保障的群體是低收入家庭。以前還有資格享受經(jīng)濟(jì)適用房的中等偏下收入家庭和中等收入家庭被隔離出去，而中等偏下收入家庭是無(wú)法承受商品住宅價(jià)格的，通過(guò)融資租賃可以為其提供合適的“準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)”住宅。
第三，我國(guó)金融體系，包括房地產(chǎn)金融體系不健全，房地產(chǎn)金融衍生產(chǎn)品遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有發(fā)達(dá)國(guó)家那么豐富，這也是我國(guó)今后必然盡快補(bǔ)足的短板，而房地產(chǎn)融資租賃就是一個(gè)很好的金融工具，有利于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。
中央政府已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)展開(kāi)了新一輪全面而嚴(yán)厲的調(diào)控，不但已經(jīng)是使用了稅收、土地、金融等政策調(diào)控手段，而且，調(diào)控具有很明確的針對(duì)性、目的性，就是嚴(yán)厲打擊投資投機(jī)購(gòu)房炒房，打擊開(kāi)發(fā)商囤地閑地，遏止房?jī)r(jià)上漲。而且，在2010年，不排除開(kāi)征物業(yè)稅和提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款的自有資本金比例的可能。新一輪調(diào)控下，房地產(chǎn)重回調(diào)整通道將成必然。2010年伊始，監(jiān)管層收縮貨幣流動(dòng)性的政策頻發(fā)。銀監(jiān)會(huì)更在今年的工作會(huì)議上特別提到會(huì)高度關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。已經(jīng)嗅到銀行信貸可能對(duì)地產(chǎn)行業(yè)收緊氣息的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們又重拾起與信托合作的友好關(guān)系。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅在1月4日和1月5日兩天，就有包括新華信托、外貿(mào)信托、中融信托、天津信托、中投信托等信托公司的五個(gè)房地產(chǎn)信托集中發(fā)行。在1月首周交易日，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品就超過(guò)10款，占了信托產(chǎn)品發(fā)行總量的1/3以上。而隨后一周發(fā)行的10款信托產(chǎn)品中，6款是房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。
2010年注定是資本市場(chǎng)的突破年，繼融資融券、股指期貨獲批后，房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)也呼之欲出，有望成為今年資本市場(chǎng)又一項(xiàng)重大制度創(chuàng)新成果。2010年01月19日《中國(guó)新聞網(wǎng)》透露，上海的權(quán)益型REITs方案正在積極研究制定中，預(yù)計(jì)初步方案將在今年下半年成形，且權(quán)益型REITs的交易地點(diǎn)已基本確定為上海證券交易所。目前權(quán)益類(lèi)REITs還需突破稅收、法律等障礙。比如，稅收方面，由于權(quán)益型REITs為公司型，房地產(chǎn)公司必須將旗下地產(chǎn)賣(mài)給REITs，其中涉及地產(chǎn)標(biāo)的溢價(jià)，需要繳納大量稅收。上海REITs方案中兩個(gè)獨(dú)立的REITs產(chǎn)品正在并行研究，注入資產(chǎn)均為商業(yè)地產(chǎn)資源，一個(gè)是張江集團(tuán)旗下商業(yè)地產(chǎn)資源，另一個(gè)是位于浦西的一家商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)。
對(duì)于日前國(guó)辦通知中提出的要加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理、進(jìn)一步完善房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理制度的政策，這一政策對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)影響較大，但是從證監(jiān)會(huì)和國(guó)土部的相關(guān)政策也可以看出，上市公司的融資審核也越來(lái)越嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)可能又將面臨資金問(wèn)題，融資的重?fù)?dān)又將落在REITs身上。
這幾年上海、北京的物業(yè)價(jià)格不斷上升，相反租金水平卻在下降。在這種情況下，租金回報(bào)率如果完全按照市場(chǎng)化來(lái)操作，是滿(mǎn)足不了REITs投資人要求的。特別在未試點(diǎn)REITs的大部分地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)前的發(fā)展態(tài)勢(shì)為融資租賃業(yè)創(chuàng)造機(jī)遇。
推出房地產(chǎn)融資租賃的最好的時(shí)機(jī)應(yīng)該是房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷時(shí)期，到時(shí)候，由于資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題，地產(chǎn)商會(huì)更愿意將不適合分割出售的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)，整體出售。
三、房地產(chǎn)融資租賃的融資成本
辦理銀行抵押貸款一般為6-7折，也就是說(shuō)，要融資6億元的話(huà)，必須拿出價(jià)值9億元的房產(chǎn)，且有時(shí)候中介的收費(fèi)相當(dāng)高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資總成本(銀行+中介的費(fèi)用)并不低。而作為一種中、長(zhǎng)期的融資方式的金融租賃，一般則是按房產(chǎn)價(jià)值的7-8折計(jì)算，融資6億元只需8億元的房產(chǎn);融資租賃公司收取2-5%的融資租賃費(fèi)用，根據(jù)不同項(xiàng)目最低僅收1-2%;加上銀行約6%的融資成本，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總的融資成本并不算高。開(kāi)發(fā)企業(yè)的交易契稅，按照不同地方的政策可以?xún)?yōu)惠或減免。這樣看來(lái)，運(yùn)用融資租賃公司的融資平臺(tái)，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言是大有可為的。所謂的優(yōu)惠實(shí)際上是延遲納稅，一旦融資租賃公司支持的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展起來(lái)，其增加的稅源要遠(yuǎn)大于優(yōu)惠稅收部分。這個(gè)經(jīng)驗(yàn)已被發(fā)達(dá)國(guó)家普遍應(yīng)用。在加入WTO后，按照現(xiàn)有稅制，還無(wú)法與國(guó)際接軌。這方面，我國(guó)目前現(xiàn)行的法律法規(guī)還不是很健全。因此，引導(dǎo)整個(gè)社會(huì)在租賃方面投資是我國(guó)目前解決民間投資的一個(gè)途徑。
四、房地產(chǎn)融資租賃的政策性風(fēng)險(xiǎn)
按照即將出臺(tái)的《融資租賃法》，融資租賃只適用于動(dòng)產(chǎn)租賃。目前我國(guó)法院也是這樣掌握的。關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋(四)第九條規(guī)定：以不動(dòng)產(chǎn)為租賃物的融資租賃合同無(wú)效，但租賃物成為土地的附著物或已經(jīng)嵌入土地內(nèi)不在此限。盡管這個(gè)解釋尚未出臺(tái)，但在司法實(shí)踐中已經(jīng)這樣執(zhí)行。原因是：融資租賃的政策是給設(shè)備制造領(lǐng)域的。設(shè)備生產(chǎn)能創(chuàng)造價(jià)值，房地產(chǎn)是消費(fèi)品，在使用中不能給社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值;設(shè)備是不斷貶值的產(chǎn)品，房地產(chǎn)是價(jià)格在不斷變化的產(chǎn)品，主流趨向是升值的。因此不能享受融資租賃的政策待遇，不受《合同法》保護(hù)。《金融租賃公司管理辦法》中規(guī)定租賃物件的范圍是固定資產(chǎn)。金融租賃公司做這個(gè)項(xiàng)目或許還有規(guī)可尋，但在司法上是否能得到保護(hù)就很難說(shuō)了。
房地產(chǎn)租賃首先要看清租賃物件的所有權(quán)是否具有法律效力，對(duì)于不屬于自己產(chǎn)權(quán)的的物件，是沒(méi)有資格用來(lái)做融資租賃的。融資租賃是兩個(gè)合同三方當(dāng)事人。采購(gòu)合同決定了產(chǎn)權(quán)的歸屬。用在房地產(chǎn)上面的融資租賃有兩個(gè)目的：一是新房的信用銷(xiāo)售，二是已有房的回租，可能還有第三個(gè)目的就是財(cái)務(wù)處理。如果《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》出臺(tái)后，可以用使用權(quán)、用益權(quán)來(lái)解決地產(chǎn)租賃的問(wèn)題。
房產(chǎn)因?yàn)榫哂锌山灰椎漠a(chǎn)權(quán)，因此做租賃物件目前還沒(méi)有什么法律限制。房產(chǎn)(廠房、商用樓)本身不能直接產(chǎn)生有交換價(jià)值物品的產(chǎn)值，有些還是消費(fèi)品(住宅)。盡管有折舊資源，并屬于固定資產(chǎn)，但由于其本身價(jià)值的不確定性和大部分時(shí)間是在升值的特性。許多國(guó)家都不把融資租賃的政策給予房地產(chǎn)領(lǐng)域。中國(guó)也是這樣。
房產(chǎn)融資租賃不適合經(jīng)營(yíng)的另外一個(gè)原因是房屋的價(jià)格不穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)非常大，趕上升值時(shí)，升值的好處不會(huì)給租賃公司，趕上暴跌的時(shí)候，房屋的價(jià)格可以瞬間跌到50%以下，風(fēng)險(xiǎn)全部加載到租賃公司身上，屬于風(fēng)險(xiǎn)非可控的，不受法律保護(hù)的租賃項(xiàng)目。日本最大的融資租賃公司——日本租賃公司就是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)房地產(chǎn)租賃而破產(chǎn)的。這個(gè)歷史經(jīng)驗(yàn)值得注意。
雖然會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有什么限制條款，但在會(huì)計(jì)處理上有它自己的原則和規(guī)定。許多融資租賃公司也知道房地產(chǎn)融資租賃的弊病，他們本身并不想做，也沒(méi)有能力做。但為什么房地產(chǎn)租賃又成為一個(gè)熱門(mén)話(huà)題呢?主要原因是租賃公司大都以委托租賃+經(jīng)營(yíng)租賃的方式幫企業(yè)改善會(huì)計(jì)報(bào)表，解決稅務(wù)方面的問(wèn)題。這里面沒(méi)有任何的買(mǎi)賣(mài)行為，只是一種形式上的租賃。1月20日，財(cái)政部網(wǎng)站掛出了《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“意見(jiàn)”)，其中詳細(xì)規(guī)定投資性房產(chǎn)按照新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行公允值評(píng)估。以2009年底的房?jī)r(jià)計(jì)算，公允值估價(jià)基本上能使原來(lái)按照成本法計(jì)算的投資性房產(chǎn)價(jià)格上升2倍左右。
房產(chǎn)租賃到底采用那種租賃方式更能滿(mǎn)足節(jié)稅方面的需求，這就涉及到采用什么樣的會(huì)計(jì)處理方式，能給承、租雙方帶來(lái)什么好處。按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于融資租賃來(lái)說(shuō)，由承租人提取折舊，承租人只有折舊和利息部分可以攤?cè)氤杀尽?duì)于經(jīng)營(yíng)租賃來(lái)說(shuō)，由出租人提取折舊，承租人的租金可以全部攤?cè)氤杀�。如何確定租賃方式，怎樣符合自己利益最大化就很重要了。
融資租賃準(zhǔn)確地說(shuō)應(yīng)該叫財(cái)務(wù)租賃，實(shí)際上是一種財(cái)務(wù)安排，和稅收政策有緊密的聯(lián)系。傳統(tǒng)租賃和融資租賃在稅收上有很大的區(qū)別，雖然稅率都一樣，但前者的稅基是租金總額，后者是扣除成本后的收益部分。房產(chǎn)租賃躲不開(kāi)的一個(gè)稅種，也是其他租賃物件所不具備的就是房產(chǎn)稅。它是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅�！斗慨a(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)余值，是指房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值。關(guān)于房產(chǎn)原值如何確定的問(wèn)題，2008年12月28日財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2008]152號(hào))明確規(guī)定，對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對(duì)納稅人未按國(guó)家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估�！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第21號(hào)——租賃》(財(cái)會(huì)[2006]3號(hào))第十一條規(guī)定，在租賃期開(kāi)始日，承租人應(yīng)當(dāng)將租賃開(kāi)始日租賃資產(chǎn)公允價(jià)值與最低租賃付款額現(xiàn)值兩者中較低者作為租入資產(chǎn)的入賬價(jià)值，將最低租賃付款額作為長(zhǎng)期應(yīng)付款的入賬價(jià)值，其差額作為未確認(rèn)融資費(fèi)用。承租人在租賃談判和簽訂租賃合同過(guò)程中發(fā)生的，可歸屬于租賃項(xiàng)目的手續(xù)費(fèi)、律師費(fèi)、差旅費(fèi)、印花稅等初始直接費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)計(jì)入租入資產(chǎn)價(jià)值。租賃期開(kāi)始日，是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的開(kāi)始日。財(cái)稅[2009]128號(hào)文件規(guī)定，融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開(kāi)始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開(kāi)始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。
此外還有地產(chǎn)稅。由此可見(jiàn)房屋租賃的交易成本很高，而這些成本是其他租賃物件所不需要付出的。因此融資租賃公司在做房地產(chǎn)租賃時(shí)應(yīng)該把這些因素考慮進(jìn)去以后再運(yùn)作。
五、房地產(chǎn)融資租賃的具體操作
房地產(chǎn)融資租賃的具體操作需要平臺(tái)。
第一種方式。在國(guó)家相關(guān)政策允許的范圍內(nèi)，可以通過(guò)現(xiàn)有融資租賃平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、融資租賃公司與股份制商業(yè)銀行的三方合作，實(shí)現(xiàn)三贏：
首先，融資租賃公司拓展了其業(yè)務(wù)領(lǐng)域。售后租回交易是一種特殊形式的租賃業(yè)務(wù)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(即承租人)將一房地產(chǎn)項(xiàng)目的資產(chǎn)出售后，又將該項(xiàng)資產(chǎn)從融資租賃公司(即出租人)那里租回，習(xí)慣稱(chēng)之為“回租”。在售后回租方式下，通過(guò)售后回租交易，資產(chǎn)的原所有者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(即承租人)在保留對(duì)資產(chǎn)的占有權(quán)、使用權(quán)和控制權(quán)的前提下，將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為貨幣資本，在出售時(shí)可取得全部?jī)r(jià)款的現(xiàn)金。融資租賃公司回租給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，并收取租金應(yīng)收款。同時(shí)，融資租賃公司根據(jù)房產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量以及租金應(yīng)收款的風(fēng)險(xiǎn)程度，收取2-5%的融資租賃費(fèi)用。
然后，融資租賃公司再將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的租金應(yīng)收款“打包”賣(mài)給銀行。銀行在以買(mǎi)斷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(即承租人)的租金應(yīng)收款為基礎(chǔ)，為融資租賃公司提供租金應(yīng)收款的催收和信用風(fēng)險(xiǎn)控制等服務(wù)，拓展了銀行中介業(yè)務(wù)--“保理業(yè)務(wù)”。銀行在收取租金應(yīng)收款的同時(shí)，還可以收取不低于保理融資額1%的保理業(yè)務(wù)手續(xù)費(fèi)。同時(shí)，將風(fēng)險(xiǎn)降到最低，在“保理業(yè)務(wù)”有追索權(quán)的情況下，一旦承租人(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè))無(wú)法按時(shí)支付租金，可由承租人的擔(dān)保公司支付;如果擔(dān)保公司支付不了的話(huà)，銀行可將抵押的房產(chǎn)拍賣(mài)，所得款項(xiàng)仍不足的部分，再由融資租賃公司補(bǔ)足。
再后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)融資租賃公司的房地產(chǎn)售后回租，一方面，獲得了自有資金，并將其充抵新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資本金(與直接向銀行辦理抵押貸款的資金性質(zhì)完全不同，抵押貸款不能作為企業(yè)的自有資金及沖抵新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資本金)，或者投資其他任何項(xiàng)目(而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)作銀行抵押，所得的貸款資金用途是指定的，無(wú)法用于投資新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目)。另一方面，通過(guò)“售后回租”，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)仍可經(jīng)營(yíng)原來(lái)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，形成現(xiàn)金流，通過(guò)“每年還本，每季還息”的辦法，在融資租賃到期時(shí)，依照合同向融資租賃公司贖回原來(lái)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
這種融資租賃中有兩種融資創(chuàng)新的方式：一是房地產(chǎn)“售后回租”結(jié)合“信托”的方式，通過(guò)發(fā)放信托產(chǎn)品把穩(wěn)定且安全的租金應(yīng)收款轉(zhuǎn)讓給投資者，讓社會(huì)投資者分享融資租賃資產(chǎn)所帶來(lái)的收益，集合社會(huì)上更多的閑散資金;二是接受多個(gè)法人的委托租賃資金，由融資租賃公司作為受托人管理委托租賃資金，運(yùn)用于房地產(chǎn)售后回租項(xiàng)目，讓社會(huì)法人的資金參與房地產(chǎn)項(xiàng)目以獲得較高投資收益。
第二種方式。與政府、銀行合作，搞住宅的公共租賃，如重慶。
第三種方式。與單位、銀行合作，進(jìn)行單位的房地產(chǎn)融資租賃，如上海。
六、房地產(chǎn)融資租賃該出場(chǎng)了
1998年以來(lái)，我國(guó)住宅市場(chǎng)化之所以飛速發(fā)展，住房按揭功不可沒(méi)，而從消費(fèi)形態(tài)上看，透支現(xiàn)象突出，大量“房奴”出現(xiàn)，部分年輕人把住房按揭政策用過(guò)了頭，想要立刻讓其由買(mǎi)轉(zhuǎn)租，又談何容易!從企業(yè)角度分析，開(kāi)發(fā)商資金緊張，同時(shí)項(xiàng)目銷(xiāo)售速度放緩。從資源效用層面考慮，近幾年住房空置率一直居高不下，社會(huì)資源浪費(fèi)嚴(yán)重。房地產(chǎn)融資租賃該出場(chǎng)了。融資租賃可不是一個(gè)跑龍?zhí)椎男〗巧�。在發(fā)達(dá)國(guó)家，融資租賃已成為“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”，比如在美國(guó)的固定資產(chǎn)投資中，融資租賃與銀行、證券分庭抗禮，形成三分天下的融資格局。簡(jiǎn)單地說(shuō)，融資租賃就是“以租代買(mǎi)”或“先租后買(mǎi)”，一般多針對(duì)房產(chǎn)、汽車(chē)、電器等大件商品，在合同期內(nèi)物品所有權(quán)屬于出租人，承租人只擁有使用權(quán)，合同期滿(mǎn)付清租金后，承租人有權(quán)按殘值購(gòu)入物品，擁有物品的所有權(quán)。
整體來(lái)看，融資租賃業(yè)在我國(guó)的發(fā)展還處于起始階段，基本上未浸透到房產(chǎn)領(lǐng)域。但正如REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)融資的重要意義一樣,誰(shuí)都無(wú)法否認(rèn)房產(chǎn)融資租賃的廣闊前景。首先，可以治療“房奴恐懼癥”。“房奴”源源不斷地被中國(guó)樓市制造出來(lái)，但卻很難杜絕。雖然從經(jīng)濟(jì)效益上衡量目前買(mǎi)不如租，但中國(guó)傳統(tǒng)的“住宅觀”讓大部分人認(rèn)定買(mǎi)比租好，租房不但沒(méi)有歸屬感，更難以進(jìn)行個(gè)性化裝修，甚至存在被房東驅(qū)逐的可能。融資租賃能夠既滿(mǎn)足住房私權(quán)帶來(lái)的好處，又能使年輕人量力而行，自由約定租期及合同，萬(wàn)一以后遭遇失業(yè)等情況，可選擇放棄購(gòu)買(mǎi)，減輕精神壓力。
其次，緩解開(kāi)發(fā)商資金困局。在市場(chǎng)條件允許的情況下，所有開(kāi)發(fā)商都愿意一次性銷(xiāo)售，以快速回籠資金，但在目前的買(mǎi)方市場(chǎng)環(huán)境中，激烈的競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致部分樓市陷入滯銷(xiāo)。而融資租賃可以在某種程度上緩解這一問(wèn)題，其實(shí)質(zhì)就變成了短期性的促銷(xiāo)手段，在香港樓市低靡期就曾出現(xiàn)過(guò)。但更大的意義在于，通過(guò)融資租賃模式，部分開(kāi)發(fā)商可以另辟蹊徑，鎖定特殊消費(fèi)群體，開(kāi)發(fā)專(zhuān)項(xiàng)樓盤(pán)，由此創(chuàng)造出一種全新的開(kāi)發(fā)模式，對(duì)行業(yè)形成有益補(bǔ)充。
第三，降低銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。融資租賃同MBS、REITs、倒按揭一樣，都是新型的房地產(chǎn)融資工具。眾所周知，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度依賴(lài)銀行，雖然央行不斷緊縮“銀根”，但出于商業(yè)利益，許多銀行還是難抑房地產(chǎn)業(yè)的放貸沖動(dòng)。融資租賃并未直接通過(guò)銀行，而是由融資租賃公司面向社會(huì)籌集。多元化融資可以分散銀行業(yè)的房貸風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步則是降低中國(guó)發(fā)生金融風(fēng)險(xiǎn)的可能性。
最后，有助于完善住房保障體系。中央正致力于包括廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房在內(nèi)的住房保障體系的建設(shè)。有學(xué)者認(rèn)為，融資租賃可以和經(jīng)濟(jì)適用房制度做些有益嫁接。一方面，由于現(xiàn)階段我國(guó)財(cái)力有限，難以大規(guī)模推廣準(zhǔn)福利性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用房，而融資租賃是一種市場(chǎng)化的融資手段;另一方面，建設(shè)部也正擬修改相關(guān)政策，以使未來(lái)部分經(jīng)濟(jì)適用房用于租賃，假如部分房源能夠進(jìn)行融資租賃，則既能使中低收入群體享受“先租后買(mǎi)”的好處，也能降低政府在建筑維護(hù)方面的投入(因?yàn)闃I(yè)主在使用中更有愛(ài)心了)。房地產(chǎn)融資租賃集租賃、買(mǎi)賣(mài)、借貸三者優(yōu)點(diǎn)于一體，能夠?qū)崿F(xiàn)消費(fèi)者、開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)者、政府、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等多方共贏。但好事還須多磨。目前在法律上、觀念上、實(shí)操上，都還不具備成熟條件，比如最重要的《融資租賃法》尚處于草稿階段，最快今年出臺(tái)。但由于《合同法》等相關(guān)法律中已對(duì)此有所界定，其實(shí)完全可以現(xiàn)在就開(kāi)始進(jìn)行試點(diǎn)工作。所有新事物只有沖破舊觀念的羈絆，才能精彩呈現(xiàn)。
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