鞍山市城市住宅區(qū)物業(yè)管理補充規(guī)定

時間：2024-09-05 18:01:43 物業(yè)管理師我要投稿

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　　行業(yè)規(guī)范及標準的日益完善，為物業(yè)服務企業(yè)服務品質的發(fā)展提供了良好的外部條件，行業(yè)的專業(yè)化分工有利于提高工作效率、控制服務質量。下面小編為大家整理了關于鞍山市物業(yè)管理的補充規(guī)定，一起來看看吧：

　　第一章總則

　　第一條為進一步推進全市住宅區(qū)物業(yè)管理工作，保障物業(yè)的合理使用，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《物業(yè)管理條例》和《鞍山市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》(市政府令第144號)，結合我市實際，制定本規(guī)定。

　　第二條本規(guī)定適用于我市市區(qū)內城市住宅區(qū)物業(yè)管理工作。

　　第二章新建區(qū)規(guī)劃驗收

　　第三條市規(guī)劃部門應按國家住宅區(qū)設計規(guī)范及《鞍山市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》的有關規(guī)定，對物業(yè)管理用房、機動車停車場、共用設施設備等按有關標準進行規(guī)劃設計，在規(guī)劃設計總平面圖上予以標注。

　　在住宅區(qū)中經批準新建的住宅樓(含政府拆遷安置與插建的住宅樓)，市規(guī)劃部門應綜合考慮住宅區(qū)的整體情況，按《鞍山市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》第五條、第六條的規(guī)定規(guī)劃物業(yè)管理用房。

　　第四條市房產局在規(guī)劃設計時應先期介入，配合市規(guī)劃部門共同做好有關物業(yè)管理方面的規(guī)劃設計監(jiān)管。

　　第五條對不按規(guī)劃設計要求建設，或者按照規(guī)劃應當建設而未建設物業(yè)管理設施的，由市規(guī)劃部門責令開發(fā)建設單位進行整改。若不整改，由市綜合行政執(zhí)法部門強制整改。

　　第六條市房產局應按建設部《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》，加強對前期物業(yè)管理招投標的監(jiān)管。在建項目在辦理預售許可手續(xù)之前，開發(fā)建設單位一律采取招標方式確定物業(yè)服務企業(yè)。

　　第三章新建住宅區(qū)設施移交

　　第七條住宅樓內的自來水、供暖、煤氣、電力的共用設施，由開發(fā)建設單位分別移交給供水單位、供暖單位、供氣單位、供電單位、保修期滿后由相關專業(yè)部門負責維修養(yǎng)護。

　　第八條住宅樓內共用的下水管、樓前下水管線、化糞池至市政排水管線之間的排水支干線由開發(fā)建設單位移交給市房產局，并向市房產局交納相關的維修管理費用。保修期滿后，由市房產局負責維修養(yǎng)護，維護費由市城維費列支。

　　第四章住宅的維修養(yǎng)護管理

　　第九條住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、屋面防水、住宅區(qū)內道路、路燈等共用部位、共用設施設備，在保修期內，由開發(fā)建設單位負責維修。保修期滿后，由管房單位負責日常維護。

　　第十條住宅共用部位、共用設施設備日常維修費專項用于屋面防水、樓梯間、樓內至化糞池的共用下水管線等共用部位的日常維修。

　　第十一條私有產權房屋進戶門以內由產權人獨自使用的衛(wèi)生潔具、門窗、非承重墻、內墻面、地面、頂棚和陽臺等自用部位和自用設施設備，在保修期內，由開發(fā)建設單位負責維修。保修期滿后，由產權人自行維修養(yǎng)護。

　　第五章住宅區(qū)的停車管理

　　第十二條住宅區(qū)中按規(guī)劃設計建設的停車場不得改變用途。由市人民防空部門明確地下停車場是否屬于人防工程，并明示人防工程使用人的權利和義務。

　　第十三條由物業(yè)服務企業(yè)或物業(yè)服務企業(yè)委托的專業(yè)管理單位統(tǒng)一負責提供住宅區(qū)內機動車停車管理服務(包括地面停車場、路邊劃線停車位、地下停車庫、立體停車庫的機動車停車服務等)。物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會在住宅區(qū)內部道路上劃用停車位，應當符合交通設施國家安全標準的規(guī)定，不得占用消防通道設置停車位，不得妨礙行人和其他車輛通行。

　　第十四條物業(yè)服務企業(yè)應按照有關法律規(guī)定和業(yè)主大會決議的價格收取停車費(地上、地下及不同地段應有不同的停車收費標準)，停車費收益的分配標準與原則等，應在物業(yè)服務合同中載明，并報市物價部門備案。

　　第十五條凡利用業(yè)主共有共用場地劃用的停車位，任何單位和個人不得出售。開發(fā)建設單位擁有車場、車庫所有權的，應優(yōu)先出售或出租給本住宅區(qū)的業(yè)主;在未滿足本住宅區(qū)內業(yè)主停車需求前，不得將車位出售或出租給其他單位或個人。住宅區(qū)車位難以滿足業(yè)主停車需要的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當結合實際情況，采取措施提高現(xiàn)有車位利用率。

　　第十六條物業(yè)服務企業(yè)應按物業(yè)服務合同的相關約定，及時對住宅區(qū)內道路、停車場地及設施設備進行維修養(yǎng)護，保障正常使用。對不按規(guī)定停放的車輛，影響住宅區(qū)道路通暢或影響住宅區(qū)公共安全的，應按照停車管理服務協(xié)議、管理規(guī)約或業(yè)主大會決議進行處理，由此產生的費用由停放人承擔。

　　第十七條住宅區(qū)內機動車停放人應遵守以下規(guī)定：

　　(一)遵守業(yè)主大會決議、管理規(guī)約和住宅區(qū)機動車停車管理制度，服從停車管理人員的指揮;

　　(二)按照規(guī)定或約定交納停車管理服務費用;

　　(三)禁止占用、堵塞消防通道和消防設施。

　　第六章質量保修款與公共環(huán)境維護資金

　　第十八條開發(fā)建設單位在辦理商品房預售許可手續(xù)時，應按單元預留占總建筑面積30%的房屋。開發(fā)建設單位將自來水、供暖、煤氣、供電等配套共用設施移交給相關管理單位的，準予銷售預留的占總建筑面積20%的房屋;開發(fā)建設單位按照相關規(guī)定完成后期工程，并將住宅區(qū)內的道路、路燈、雨水井等共用部位、共用設施設備以及相關資料移交給前期物業(yè)服務企業(yè)后，準予銷售預留的占總建筑面積10%的房屋。

　　第十九條建立住宅質量保修款制度。在開發(fā)建設單位辦理房屋面積備案時，要按每平方米20元的標準就總建筑面積向市房產局交納質量保修款。5年保修期滿，經管房單位(含物業(yè)服務企業(yè))對共用部位和共用設施設備、業(yè)主對自用部位和自用設施設備進行驗收后，返還質量保修款余額。質量保修款由市房產局管理，接受市財政部門、市審計部門的監(jiān)督和審計。禁止物業(yè)服務企業(yè)收取質量保修款。

　　第二十條建立物業(yè)管理公共環(huán)境維護資金制度。物業(yè)服務企業(yè)在中標并簽訂物業(yè)服務合同后，按照住宅區(qū)總建筑面積每平方米6元的標準，向市房產局交納最多不超過50萬元的公共環(huán)境維護資金。該資金用于支付住宅區(qū)棄管時環(huán)境衛(wèi)生清理等費用，賠償因共用設施設備等被擅自變賣、損壞等造成的損失。該資金由市房產局管理，接受市財政、審計部門的監(jiān)督和審計。

　　第二十一條物業(yè)服務企業(yè)應嚴格履行物業(yè)服務合同，新住宅區(qū)的物業(yè)服務合同的有效期限不應少于5年，舊住宅區(qū)的物業(yè)服務合同的有效期限不應少于3年。物業(yè)服務合同期滿，物業(yè)服務企業(yè)不再繼續(xù)提供物業(yè)服務的，應將共用設施設備和相關資料移交給住宅區(qū)業(yè)主委員會。經住宅區(qū)業(yè)主委員會、街道辦事處和社區(qū)居民委員會驗收合格、出具證明后5日內，市房產局將物業(yè)服務企業(yè)在本住宅區(qū)繳納的公共環(huán)境維護資金返還。

　　驗收不合格的，由當?shù)亟值擂k事處暫時負責住宅區(qū)管理。街道辦事處管理期間可向市房產局申請使用該住宅區(qū)的公共環(huán)境維護資金，由市房產局按實際情況審核后劃撥。該住宅區(qū)的公共環(huán)境維護資金使用完畢后，應按有關規(guī)定，由街道辦事處對住宅區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生進行清掃保潔，并按未實施物業(yè)管理的住宅區(qū)的保潔標準收費，直至業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)。

　　第七章物業(yè)管理的相關合同

　　第二十二條開發(fā)建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)后，必須參照建設部印發(fā)的《前期物業(yè)服務合同(示范文本)》簽訂《前期物業(yè)服務合同》，其中物業(yè)服務收費由市物價部門會同市房產局共同管理。業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同中，應明確約定服務內容、服務質量、服務標準、服務費用、服務期限及違約責任。

　　第二十三條開發(fā)建設單位必須參照建設部印發(fā)的《臨時管理規(guī)約(示范文本)》制定《臨時管理規(guī)約》，向買受人明示并予以說明，物業(yè)買受人應對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

　　第二十四條商品房預售時，開發(fā)建設單位與物業(yè)買受人簽訂的銷售合同應包含前期物業(yè)服務合同約定的內容，明確房屋建設質量問題由開發(fā)建設單位負責，物業(yè)服務企業(yè)不承擔此方面的維修責任。業(yè)主入住后，在房屋保修期內出現(xiàn)的房屋及配套設施的質量問題，由開發(fā)建設單位負責解決。業(yè)主也可以通過法律途徑維護權益，但不得以此為借口，拒交物業(yè)服務費。

　　第二十五條在開發(fā)建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋銷售合同附件中，應列明物業(yè)管理區(qū)域內歸全體業(yè)主所有的配套設備，在房屋銷售合同中必須明確機動車停車場的權屬性質，及地上和地下機動車停車位的使用說明。

　　第二十六條屬于業(yè)主共有的物業(yè)管理用房等共用部位面積，在開發(fā)建設單位面積備案時由市產權登記部門予以凍結，不得轉讓，不得出租。

　　第二十七條物業(yè)買受人應根據(jù)開發(fā)建設單位提供的住宅質量保修書和住宅使用說明書，在入住前對所購房屋質量及住宅區(qū)配套設施、環(huán)境建設等進行查驗。物業(yè)買受人入住后要自覺履行前期物業(yè)服務合同的約定，配合物業(yè)服務企業(yè)做好住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。

　　第二十八條物業(yè)服務企業(yè)在承接物業(yè)時，應對共用部位、共用設施設備進行認真查驗，并依法向開發(fā)建設單位索取竣工總平面圖和單體建筑、配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料，設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料，物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件等物業(yè)管理資料，明確維修范圍和責任，對不符合物業(yè)管理要求的不予接收，并要求開發(fā)建設單位整改。

　　第二十九條在物業(yè)服務合同中應載明業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)就物業(yè)服務費用產生的糾紛通過仲裁解決。業(yè)主無法定事由累計6個月拒交物業(yè)服務費的，物業(yè)服務企業(yè)可以依照服務合同的約定，到仲裁部門申請仲裁，也可以到人民法院提起訴訟。

　　第三十條物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)要按規(guī)定，指導業(yè)主、建設單位(包括公有房屋出售單位)召開業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會。社區(qū)居委會應指導和監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，與業(yè)主委員會相互配合，依法實行自治管理。

　　召開業(yè)主大會、選舉產生業(yè)主委員會后，在所在區(qū)政府的指導下，業(yè)主可自主招標選聘物業(yè)服務企業(yè)，并根據(jù)自身的經濟承受能力，參考市物價部門制定的物業(yè)服務收費參考標準，與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。

　　第三十一條市物價部門應根據(jù)住宅區(qū)的實際情況和業(yè)主承擔物業(yè)服務費用的能力，制定住宅區(qū)的物業(yè)收費參考標準，包括基本服務、房屋管理、共用設施設備維修養(yǎng)護(含住宅區(qū)內道路)、協(xié)助維護公共秩序、保潔服務、綠化養(yǎng)護管理、地上和地下機動車停車位出租等相關服務的收費標準;依法對擅自擴大收費范圍、提高收費標準、設立收費項目等亂收費情況進行查處。

　　第三十二條物業(yè)服務企業(yè)必須公開物業(yè)服務內容、服務標準、收費項目及標準(含機動車停車位的收費標準)，報市物價部門備案，并辦理收費許可證，接受監(jiān)督。

　　第八章舊住宅區(qū)共用設施移交、改造和物業(yè)管理

　　第三十三條舊小區(qū)改造前，自來水、煤氣、供電、供暖、排水等配套共用設施由供水單位、供氣單位、供電單位、供暖單位、市房產局進行接收，接收后由相關專業(yè)部門負責維修養(yǎng)護。

　　第三十四條住宅區(qū)改造后，有物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務的，住宅區(qū)內的道路、綠化等共用部位，由物業(yè)服務企業(yè)負責管理;無物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務的，由街道辦事處與社區(qū)居民委員會負責管理。

　　凡需要維修改造自來水、煤氣、供電、供暖、排水等配套共用設施，涉及住宅區(qū)內道路、綠地等共用部位或共用設施設備的，施工單位或個人與物業(yè)服務企業(yè)共同向區(qū)政府城建管理部門提出書面申請，區(qū)政府城建管理部門批準后方能進行施工，住宅區(qū)所在街道辦事處對施工進行監(jiān)管。施工單位或個人在施工后要恢復原狀，由區(qū)政府城建管理部門進行驗收。

　　第三十五條各區(qū)政府應合理劃分舊住宅區(qū)。舊住宅區(qū)的劃分，應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素，并遵循以下原則劃分：

　　(一)建筑面積應不少于2萬平方米。

　　(二)以原產權房管單位為基礎，自然形成的住宅區(qū)。

　　(三)以市區(qū)主次干道為界，形成的住宅區(qū)。

　　各區(qū)政府應對本區(qū)內各住宅區(qū)的房屋權屬、監(jiān)控系統(tǒng)、物業(yè)管理用房、自行車場、封閉設施、道路、綠化等相關物業(yè)情況建立檔案信息系統(tǒng)，制定物業(yè)管理實施方案，并報市房產局備案。

　　第三十六條各區(qū)政府應結合社區(qū)建設，會同市綜合行政執(zhí)法部門加強對舊有住宅區(qū)的綜合治理。治理的重點及標準：

　　(一)清理拆除各類違章建筑、臨時建筑，整頓臨街牌匾廣告。

　　(二)完善基礎設施配套，清理環(huán)境衛(wèi)生，整治臟亂差和環(huán)境污染。

　　(三)提供物業(yè)管理辦公用房，完善管理制度。

　　改造資金由市政府投資、社會力量投資和自管房單位投資相結合，多方籌集。

　　第三十七條對住宅區(qū)內擅自拆改房屋承重結構，侵占、損壞共用部位、公共場地、共用設施設備，擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途等違法違規(guī)行為，由物業(yè)服務企業(yè)進行監(jiān)督、制止。沒有物業(yè)服務企業(yè)的，由社區(qū)居民委員會進行監(jiān)督、制止。在物業(yè)服務企業(yè)或社區(qū)居民委員會制止后，違法違規(guī)行為人拒不改正的，物業(yè)服務企業(yè)或社區(qū)居民委員會應報請市綜合行政執(zhí)法部門進行處理。

　　第三十八條街道辦事處應指導和協(xié)助舊住宅區(qū)業(yè)主成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會，實行業(yè)主自治管理。

　　(一)舊住宅區(qū)配套設施齊全且已組建業(yè)主委員會的，業(yè)主可以通過招聘物業(yè)服務企業(yè)實行物業(yè)管理。

　　(二)舊住宅區(qū)不具備實行專業(yè)化物業(yè)管理條件的，可以實行開放式的、社區(qū)自治與業(yè)主自治相結合的物業(yè)管理。

　　(三)舊住宅區(qū)規(guī)模比較小的，業(yè)主可以自行管理。

　　第三十九條舊住宅區(qū)實施物業(yè)管理時，可優(yōu)先由該住宅區(qū)中原管房面積最大的房產管理單位提供物業(yè)管理服務。公有房屋應由產權單位托管給該物業(yè)服務企業(yè)實行物業(yè)管理，由物業(yè)使用人繳納物業(yè)管理服務費。經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主委員會也可以采取招標等方式與其它物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。

　　第九章棄管房屋的接收及管理

　　第四十條市房產局對全市棄管房屋進行調查分類，根據(jù)破損程度等實際情況進行修繕費用的測算，報市政府審批。

　　第四十一條由市財政投資對棄管房屋進行一次性修繕后，由市房產局接收并負責日后維修管理。

　　第四十二條原管房單位在棄管前已建立住宅專項維修資金的，須將住宅專項維修資金全額移交市房產局。專項維修資金沒有建立或建立不足的，其剩余公房房改所得資金全部用作專項維修資金，由市房產局統(tǒng)籌使用。

　　第十章附則

　　第四十三條國有非住宅房產按《鞍山市國有非住宅房產經營管理辦法》的規(guī)定進行接收和維修管理，由市房產局招聘物業(yè)服務企業(yè)，與用房單位簽訂物業(yè)服務委托協(xié)議，參照本規(guī)定，實行統(tǒng)一的物業(yè)管理。

　　第四十四條各縣(市)人民政府可以依據(jù)本規(guī)定精神，結合本地區(qū)實際，制定具體辦法。

　　第四十五條本規(guī)定自2008年7月1日起施行。

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