2012年物業(yè)管理處工作計劃

2012年物業(yè)管理處將在穩(wěn)步發(fā)展的基礎上著重于“精細化”服務，從點滴小事、細節(jié)入手積極配合集團經營的戰(zhàn)略方針，團結一心，增強大局意識、責任意識和協(xié)作意識，同心同德，努力完成工作并以此為2012年的工作重點和亮點，其計劃如下：

一、主導思想

以服務業(yè)主為
重點，規(guī)范物業(yè)服務行為，推動物業(yè)管理行業(yè)精神文明建設，結合本部大樓實際情況創(chuàng)建物業(yè)管理模式，努力探索企業(yè)內部管理機制，將規(guī)范化物業(yè)管理服務深入每個“工作細節(jié)”的指導思想和“善于主動”的服務精神。

二、工作目標

緊密圍繞提高物業(yè)管理水平、展現(xiàn)“服務領先”的工作作風，并繼續(xù)貫徹執(zhí)行節(jié)能降耗和為業(yè)主服務好的企業(yè)宗旨，以國優(yōu)新標準提高自身工作，努力做到：工作細節(jié)“精”，設備設施“準”，保衛(wèi)工作“實”的目標。

三、工作重點

一、內部管理

1.人員控制及企業(yè)凝聚力在新的一年中，管理處將減少人員的流動性，積極補充新員工，以評選、表彰優(yōu)秀員工增強團隊的凝聚力，從而提高員工工作的積極性，促使員工彼此之間互相鼓勵、支持、學習、合作，同時倡導員工用團結協(xié)作、開拓創(chuàng)新、務實進取的信念去為公司的發(fā)展奉獻自己的力量。

2.規(guī)范庫房管理嚴格根據(jù)庫房管理制度執(zhí)行庫房管理，庫房里的雜物需及時清理，做好各項防范措施，做到庫房整齊干凈整潔。

3.建立檔案室根據(jù)國優(yōu)的要求建立檔案室，各部門檔案需要統(tǒng)一整理歸檔管理，并建立檔案室巡查制度，嚴格按照檔案管理規(guī)定進行存檔、借閱及銷毀，遵守保密制度，做好防鼠防潮等各項防范措施。

4.績效評價體系的完善與運行績效考核工作的根本目的.不是為了處罰未完成業(yè)務量和不盡職盡責的員工，而是有效激勵員工不斷改善工作方法，建立公平的競爭機制，提高工作效率，培養(yǎng)員工工作的個人意識和責任心，及時查找工作中的不足并加以調整改善，從而推進企業(yè)的發(fā)展。

5.建立長效的消防安全機制，提高中控室值班員業(yè)務素質。

（1）健全消防檔案，各類消防記錄、檔案分類歸檔。

（2）增強中控室值班員業(yè)務素質的提高，提高突發(fā)狀況下的應急反應能力。

（3）總結以往消防演習中發(fā)現(xiàn)的問題，有重點的進行演練。演練重點如下：

☆應急滅火措施（滅火器、消防栓、正壓呼吸器）的使用操作，進行現(xiàn)場模擬操作培訓；

☆對跑點人員向中控報警用語的準確使用；

☆對中控值機員接報后使用消防主機開啟失火現(xiàn)場區(qū)域消防排煙機、正壓送風機、消防廣播及空調/新風機關閉、電梯歸首、非消防電源切斷等相應設備的熟練程度進行培訓；

（4）根據(jù)中控室倒班的特點，合理分配人員，采用以老帶新的方式，增強各班的業(yè)務能力。

（5）在堅持每日巡視檢查的基礎上，加強對樓層工程機房、餐廳后廚、熱力站、冷凍站、人防等重點區(qū)域的安全巡視檢查，做到發(fā)現(xiàn)問題，及時處理，將隱患消除在萌芽。

（6）積極配合完成上級主管單位提出的各項工作要求。

二、外部管理每月對各分包單位按合同規(guī)定檢查工作質量，定期與分包公司負責人召開工作會議，落實相關工作布置。加強對入室清潔、綠植養(yǎng)護、維修等項工作的監(jiān)管力度，并優(yōu)化入室服務流程；總結各分包單位出現(xiàn)的常見問題，提前布控，減少客戶投訴，提高服務質量。

各部門計劃：

物業(yè)部

1.不斷學習理念注重服務細節(jié)，服務精益求精；

2.優(yōu)化工作流程，提高工作效率，確保業(yè)主滿意度；

3.加強細化服務、提高員工專業(yè)水平；

4.加強全方面培訓，提升員工素質，增強部門凝聚力，從而使整體管理水平進一步提升。

5.嚴格做好各項成本控制；

6.及時更新“國優(yōu)”標準，并按照新標準嚴格要求內部工作，優(yōu)化服務管理，與時俱進。

工程部：

1.加大節(jié)能減排力度，對大廈重點機房設備、空調，照明設備采取自動控制、日程管理，最大限度降低能源消耗。

2.根據(jù)大廈設備、設施的運行狀態(tài)，與專業(yè)節(jié)能公司配合，進一步實施大廈節(jié)能工作的進行。

3.為了保證大廈冬季供暖、防凍，做好冬季換季熱力站設備檢修工作，檢查防凍設備及各重點防凍點情況。

4.為了保證大廈夏季供冷、防汛，做好夏季換季檢修、更換潤滑油、濾芯、添加制冷劑，清洗冷凝器、水泵過濾器等保養(yǎng)檢修工作，檢查防汛設施及各重點防汛點情況。

5.為了保證大廈制冷設備正常運行，需要對冷卻水系統(tǒng)進行預膜、加藥保證水質，節(jié)約大廈用水量，保證循環(huán)冷卻水溫度，確保機組正常運行。

6.大廈vav系統(tǒng)已運行七年，為保證大廈各房間末端空調送風設備正常運行，加強對大廈vav設備經行全面的維護檢修。

7.為了保證大廈供電系統(tǒng)正常使用，工程部將對配電室高低壓柜、變壓器，及各樓層強電豎間設備進行停電檢修。

8.為保證大廈消防安全，聯(lián)同消防為保廠家對大廈進行消防設備進行測試。

9.會議室設備已使用七年，為了保證會議
設備正常使用，加強對會議室設備保養(yǎng)檢修，發(fā)現(xiàn)故障及時維修更換配件。

10.工程部配合電梯維保廠家對大廈電梯進行徹底檢查，針對以往發(fā)生的故障及存在隱患的設備零配件全部進行維修更換，降低故障率，確保電梯的正常運行使用，并經常演練緊急故障處理方法。做到快速實效。

11.工程部配合廠家對大廈各系統(tǒng)設備進行培訓，每個員工都要了解本專業(yè)重要設備的具體情況，要求做到遇到事故時，應有條不紊的按程序操作，每個員工做到了解掌握。

保安部

1.加強內控機制，強化大樓治安管理，嚴格執(zhí)行門禁管理制度.加強中控室與門崗外保之間的監(jiān)管和工作配合力度。

2.著重培養(yǎng)外保各崗之間相互配合、呼應的工作協(xié)調能力，使外保各崗相互配合，形成合力，共同做好人、車的管控工作。

3.對進出大樓人員進行嚴格的管理和登記。

4.強化對進出大樓車輛的管理和登記，扎扎實實做到可控在控。

5.加強外保隊伍形象與素質的建設，培養(yǎng)，提高隊伍的整體凝聚力。

在送舊迎新之際，物業(yè)管理處在回顧工作開展的基礎上，總結經驗，持續(xù)改進服務工作質量，2012年將通過推行“精細化服務”，促進“零缺陷”管理的工作進程。以更加務實的工作態(tài)度為業(yè)主服務好、為公司譜寫出更加輝煌的篇章！

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