惠安農(nóng)村宅基地
宅基地是指建了房屋、建過(guò)房屋或者決定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建過(guò)房屋但已無(wú)上蓋物，不能居住的土地以及準(zhǔn)備建房用的規(guī)劃地三種類型。以下是惠安農(nóng)村宅基地的相關(guān)內(nèi)容，歡迎閱覽!
一、辦理程序
申請(qǐng)登記一般按申請(qǐng)→國(guó)土所收件→報(bào)送登記中心→經(jīng)辦人收件初審后送權(quán)籍入庫(kù)生成不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)→如需公告的打印公告在局網(wǎng)站公告并通知國(guó)土所領(lǐng)取公告到宅基地所在地村公開欄進(jìn)行公告，國(guó)土所拍照后將相片遠(yuǎn)近各一張送回登記中心→經(jīng)辦人受理→審核→登簿→發(fā)證等程序辦理，具體是：
(一)申請(qǐng)。由權(quán)利人統(tǒng)一到鎮(zhèn)國(guó)土所提出申請(qǐng)。申請(qǐng)時(shí)應(yīng)提供：
1、土地、房屋權(quán)源資料或證書、證明。
2、申請(qǐng)人的身份證明資料。
3、如辦理轉(zhuǎn)移、變更、更正、補(bǔ)發(fā)、注銷等登記，提供土地、房屋轉(zhuǎn)移、變更、更正、補(bǔ)發(fā)、注銷等相關(guān)證明材料。
4、⑴屬于辦理首次登記、⑵界址或不動(dòng)產(chǎn)單元變化的變更登記、⑶未能提供不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的權(quán)利人(也就是沒有進(jìn)行過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記的)，都應(yīng)聘請(qǐng)測(cè)量公司進(jìn)行權(quán)籍調(diào)查，并提供《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表》。屬于2016年7月1日后已進(jìn)行過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記，申請(qǐng)辦理變更登記、轉(zhuǎn)移登記、更正登記、注銷登記、補(bǔ)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書登記的不用提交。
5、填寫《不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)表》。應(yīng)申請(qǐng)登記為夫妻共同共有(未婚、喪偶、離婚的除外)，但申請(qǐng)人簽名可由宅基地權(quán)源資料的使用權(quán)人一人簽名。鎮(zhèn)國(guó)土所工作人員應(yīng)指導(dǎo)申請(qǐng)人填寫《不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)表》并監(jiān)簽。
(二)收件。鎮(zhèn)國(guó)土所工作人員在權(quán)利人提出申請(qǐng)后，應(yīng)就有關(guān)事項(xiàng)詢問申請(qǐng)人并在《不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)表》的詢問筆錄中簽名。同時(shí)按規(guī)定收取并驗(yàn)證相關(guān)材料，提交的材料是復(fù)印件的，需加蓋與原件一致印章并由收件人簽字確認(rèn)。最后對(duì)《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表》進(jìn)行審核，并在地籍調(diào)查結(jié)果審核意見欄中簽名加蓋公章。
收取材料完整的，鎮(zhèn)國(guó)土所工作人員應(yīng)及時(shí)將申請(qǐng)材料提交給不動(dòng)產(chǎn)登記中心受理窗口(縣行政中心二樓)。
(三)受理。不動(dòng)產(chǎn)登記中心受理窗口工作人員接到申請(qǐng)材料后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行收件審核，符合條件送權(quán)籍入庫(kù)生成不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)，如需公告的打印公告在局網(wǎng)站公告并通知國(guó)土所領(lǐng)取公告到宅基地所在地村公開欄進(jìn)行公告，國(guó)土所拍照后將相片遠(yuǎn)近各一張送回登記中心，公告期滿后經(jīng)辦人予以受理，并出具受理單(受理單由鎮(zhèn)國(guó)土所工作人員統(tǒng)一收?qǐng)?zhí)。屆時(shí)，鎮(zhèn)國(guó)土所工作人員憑受理單統(tǒng)一代為領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后分發(fā)給權(quán)利人，也可將受理單轉(zhuǎn)交給權(quán)利人，由其自行攜帶受理單及身份證明前來(lái)不動(dòng)產(chǎn)登記中心發(fā)證窗口(縣行政中心二樓)領(lǐng)取。
(四)審核、登簿、發(fā)證。不動(dòng)產(chǎn)登記中心工作人員應(yīng)在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)完成審核、登簿、發(fā)證等相關(guān)工作。
二、報(bào)送人員
每個(gè)鎮(zhèn)國(guó)土所必須指定一名工作人員負(fù)責(zé)收件及報(bào)送材料，若人員有變動(dòng)應(yīng)及時(shí)告知局不動(dòng)產(chǎn)登記中心。
三、收件要求
1、提交的材料是復(fù)印件的，需加蓋與原件一致印章并由收件人簽字確認(rèn)�！恫粍�(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)表》詢問人、《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表》地籍調(diào)查結(jié)果審核意見欄由國(guó)土所人員簽名蓋章。
注意：在2016年7月1日前依法頒發(fā)的各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書繼續(xù)有效。在辦理變更登記、轉(zhuǎn)移登記時(shí)，逐步更換為新的不動(dòng)產(chǎn)登記簿證。
縣不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記業(yè)務(wù)受理地點(diǎn)：縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心(惠安縣世紀(jì)大道電信大廈行政服務(wù)中心二樓),咨詢電話：87310758。
拓展閱讀：宅基地法律問題
一、非集體經(jīng)濟(jì)組織成員可否獲得宅基地使用權(quán)
國(guó)家曾經(jīng)允許非集體組織成員獲得宅基地使用權(quán)。1988年修訂的《土地管理法》曾在第41規(guī)定：城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅，需要使用集體所有的土地的，必須經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，其用地面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，并參照國(guó)家建設(shè)征用土地的標(biāo)準(zhǔn)支付補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)。國(guó)家土地管理局曾出臺(tái)過(guò)一個(gè)指導(dǎo)性文件：“非農(nóng)業(yè)戶口居民原在農(nóng)村的宅基地，凡房屋產(chǎn)權(quán)沒有變化的，可依法確定其集體土地建設(shè)用地使用權(quán)�！薄洞迩f和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》更是做了詳細(xì)的規(guī)定：城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民、回原籍村莊、集鎮(zhèn)落戶的職工、退伍軍人和離休、退休干部以及回鄉(xiāng)定居的華僑、港澳臺(tái)同胞等報(bào)經(jīng)相關(guān)政府審批程序辦理后都可以獲得宅基地建造房屋。一些地方政府也依照該行政法規(guī)制訂出具體實(shí)施辦法。如溫州市規(guī)定：允許回鄉(xiāng)定居的華僑、臺(tái)灣和港澳同胞、外籍華人參照村民申請(qǐng)宅基地建造住宅。
但是由于配套制度沒有跟上，許多城郊農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織利用以上政策大量非法出讓宅基地使用權(quán)，許多村干部借此大發(fā)橫財(cái)，有的集體經(jīng)濟(jì)組織還拒絕向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員分配宅基地使用權(quán)。一些不法房地產(chǎn)商和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、縣政府官員串通一氣，利用農(nóng)村宅基地使用權(quán)開發(fā)房地產(chǎn)。以上非法行為使得我國(guó)大量農(nóng)村土地流失，對(duì)我國(guó)耕地保護(hù)政策造成了很大的沖擊。立法者在新的《土地管理法》中將該條款完全刪除，很有可能考慮到以上幾個(gè)方面的因素。
二、宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律問題
(一)農(nóng)村房屋買賣與宅基地使用權(quán)關(guān)系(可否分開流轉(zhuǎn))
農(nóng)村房屋買賣，在法律上不存在障礙，如《土地管理法》第62條規(guī)定：農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。從我國(guó)的《民法通則》、《合同法》來(lái)分析，也不存在爭(zhēng)議。但在確定房屋買賣的買受人對(duì)象上存有歧義。
國(guó)務(wù)院辦公廳曾在1999年發(fā)文規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”國(guó)土資源部又于2004年頒發(fā)文件強(qiáng)調(diào)了該精神：“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。應(yīng)該說(shuō)，以上的文件精神違背了《憲法》和《土地管理法》之規(guī)定，更與《合同法》及相關(guān)司法解釋直接沖突。假定某農(nóng)民將房屋出售給城市居民，則買賣關(guān)系有效，但政府卻不承認(rèn)該行為且拒絕辦理相關(guān)手續(xù)，這豈不是怪事一樁?其實(shí)，我們從該通知的標(biāo)題中即可明白，該通知的出臺(tái)背景是針對(duì)農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)過(guò)程的嚴(yán)重違法亂紀(jì)行為。但作為國(guó)家 行政機(jī)關(guān)，在全國(guó)公開發(fā)布的權(quán)威行政文件中出現(xiàn)如此錯(cuò)誤，是非常不應(yīng)該的。顯然，該文件的出臺(tái)是沒有經(jīng)過(guò)深思熟慮的，也可得以窺視我國(guó)行政管理上存在著的先天性缺陷。
依據(jù)民法理論，為方便利用不動(dòng)產(chǎn)資源，房屋與土地轉(zhuǎn)讓時(shí)實(shí)施“房地一致”原則，而不應(yīng)該分割轉(zhuǎn)讓。如確實(shí)需要分割轉(zhuǎn)讓，那么需要經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的審批手續(xù)并依法辦理過(guò)戶登記。但遺憾的是，目前我國(guó)法律規(guī)定只是針對(duì)城市房地產(chǎn)而沒有涉及到農(nóng)村房地產(chǎn)。至今對(duì)農(nóng)村房屋與宅基地轉(zhuǎn)讓問題，也無(wú)任何法律、行政法規(guī)出臺(tái)。稍微有點(diǎn)關(guān)聯(lián)的，主要有以下兩個(gè)文件。
1、《 人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》。該司法解釋規(guī)定：公民在城鎮(zhèn)依法買賣房屋時(shí)，該房屋宅基地的使用權(quán)應(yīng)隨房屋所有權(quán)一起轉(zhuǎn)歸新房主使用。但該規(guī)定也是針對(duì)城鎮(zhèn)宅基地的使用權(quán)。
2、《國(guó)家土地管理局關(guān)于確定土地權(quán)屬問題的若干意見》。該文件規(guī)定：“農(nóng)民集體土地上的房屋出售給本集體內(nèi)部成員，或者城鎮(zhèn)、市郊以外的集體土地上的房屋出售給其他農(nóng)民集體成員，其土地所有權(quán)不變。房產(chǎn)所有者享有土地所屬集體其他成員同等的土地使用權(quán)�！钡撘庖姳缓箢C發(fā)的《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》中的“接受轉(zhuǎn)讓、購(gòu)買房屋取得的宅基地，與原有宅基地合計(jì)面積超過(guò)當(dāng)?shù)卣?guī)定標(biāo)準(zhǔn)，按照有關(guān)規(guī)定處理后允許繼續(xù)使用的，可暫確定其集體土地建設(shè)用地使用權(quán)”所替代。兩者所表現(xiàn)出來(lái)的意義顯然是不同的：前者規(guī)定無(wú)論是誰(shuí)購(gòu)買了該房屋，都可以獲得宅基地使用權(quán)，但后者做了彈性處理，授權(quán)當(dāng)?shù)卣欠裨试S審批權(quán)，如允許繼續(xù)使用，也只是暫時(shí)使用。本文以為，只要我國(guó)在法律層次上對(duì)此不加以明確，則該類糾紛就會(huì)不斷涌現(xiàn)。帶有普遍意義的，就是城郊區(qū)的農(nóng)民自建房向城市居民出售房屋時(shí)引起的糾紛。依據(jù)《合同法》規(guī)定，該自建房買賣合同是有效的，但由于宅基地不能過(guò)戶，則實(shí)際上就產(chǎn)生了兩個(gè)合法權(quán)利人對(duì)同一宅基地使用權(quán)的需求。農(nóng)民基于國(guó)家法律規(guī)定而享有對(duì)該宅基地使用權(quán)的合法權(quán)益，而購(gòu)房人基于合法占有建造在該宅基地之上的房屋而自然享受到對(duì)該宅基地使用權(quán)的合法權(quán)益。
三、宅基地使用權(quán)繼承問題
《繼承法》規(guī)定，農(nóng)村合法建造的房屋屬于農(nóng)民個(gè)人財(cái)產(chǎn)，可以作為遺產(chǎn)繼承。那么宅基地使用權(quán)，是否也可以繼承呢?
從宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織無(wú)償分配給其成員的居住使用來(lái)分析，宅基地使用權(quán)的產(chǎn)生是與使用人的身份緊密相關(guān)的。只要使用人不使用宅基地，則意味著他不需要。那么，集體經(jīng)濟(jì)組織完全可以收回。因此，如果宅基地使用權(quán)人死亡，則該宅基地使用權(quán)也隨著滅失，不存在可以通過(guò)繼承而讓第三人持續(xù)占有使用。因此，宅基地不屬于公民的私人財(cái)產(chǎn)，不能繼承。因此，當(dāng)前關(guān)于宅基地使用權(quán)繼承的爭(zhēng)議，不外乎通過(guò)房屋繼承而連帶繼承了宅基地使用權(quán)所帶來(lái)的矛盾，筆者把它分為以下二種類型：
(1)如繼承人為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，那么繼承宅基地使用權(quán)不存在法律障礙，只是在確定其合法占有宅基地面積上是否超標(biāo)如何處理上有爭(zhēng)議。依據(jù)《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》規(guī)定：如集體經(jīng)濟(jì)組織成員通過(guò)繼承獲得宅基地使用權(quán)，其面積加上自己所有的宅基地使用權(quán)面積超過(guò)當(dāng)?shù)卣?guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，由國(guó)土資源局在土地登記卡和土地證書內(nèi)注明超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)面積的數(shù)量。以后在分戶建房時(shí)或在房屋遇到拆遷、需要改建、翻建或在政府依法實(shí)施規(guī)劃重新建設(shè)時(shí)，按當(dāng)?shù)卣?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新確定使用權(quán)，其超過(guò)部分退還集體。
(2)如果繼承人為集體經(jīng)濟(jì)組織外的自然人，這里的自然人包括其它集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民與城鎮(zhèn)戶口居民。那么，由于目前法令規(guī)定的不明確，實(shí)踐中存在不同的處理：
有的允許當(dāng)事人繼承，但宅基地使用權(quán)于房屋滅失后即收回，且不允許該房屋翻建。集體土地資源是非常有限的，且隨著人口的增多和成長(zhǎng)，需求量日益增加。如果允許非集體經(jīng)濟(jì)組織成員使用宅基地使用權(quán)，卻無(wú)法滿足集體經(jīng)濟(jì)組織其它成員的需求，那么，于法于理都是令人難以接受的。
宅基地使用權(quán)和房屋由集體經(jīng)濟(jì)組織收回，對(duì)繼承人的房屋價(jià)值給予適當(dāng)補(bǔ)償。這個(gè)政策對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織成員來(lái)說(shuō)，他們的權(quán)益是獲得了保護(hù)，但卻違背《憲法》之“國(guó)家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)”規(guī)定。當(dāng)事人依據(jù)《繼承法》合理地繼承了農(nóng)村房屋，即屬于私人財(cái)產(chǎn)，其自然擁有對(duì)該房屋的物權(quán)，即 的所有權(quán)、處分權(quán)和 權(quán)。在目前，只有農(nóng)村的土地被國(guó)家征用或征收，才可以依法強(qiáng)制收回宅基地使用權(quán)和房屋，并對(duì)房屋予以適當(dāng)補(bǔ)償。顯然，集體經(jīng)濟(jì)組織強(qiáng)制收回找不到任何的法律依據(jù)。宅基地使用權(quán)由集體經(jīng)濟(jì)組織收回，責(zé)令繼承人限期拆除房屋。這種行為顯然是極端錯(cuò)誤的，但卻取得不少地方政府支持，而且還有法院支持。
四、農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押的法律問題
1、農(nóng)村房屋抵押與宅基地使用權(quán)禁止抵押之矛盾
依據(jù)《擔(dān)保法》第37條第2款規(guī)定，農(nóng)村宅基地使用權(quán)是禁止抵押的�！掇r(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》也曾規(guī)定：“抵押登記應(yīng)當(dāng)以土地使用權(quán)登記為前提。經(jīng)縣級(jí)人民政府土地管理部門登記的集體荒地土地使用權(quán)和鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)，其他類型的集體土地使用權(quán)不得抵押。”
但是，依據(jù)《擔(dān)保法》第34條第1款規(guī)定，農(nóng)村房屋和其他地上定著物卻可以抵押。這就產(chǎn)生了一個(gè)無(wú)法回避的矛盾：農(nóng)民如果用自己的房屋進(jìn)行抵押，那么，一旦需要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，如何來(lái)解決房屋與宅基地分開使用的問題?這個(gè)矛盾的存在是現(xiàn)在信用社或銀行不愿意接受農(nóng)民用農(nóng)村房屋抵押進(jìn)行融資發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的主要原因。國(guó)家對(duì)此沒有任何法律或政策文件出臺(tái)解決該問題。
2、農(nóng)村房屋辦理登記抵押與宅基地使用權(quán)禁止抵押矛盾
《擔(dān)保法》規(guī)定：鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物需要抵押時(shí)，應(yīng)到縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記手續(xù)，抵押合同自登記之日起生效。當(dāng)事人以其他財(cái)產(chǎn)抵押的，可以自愿辦理抵押物登記，抵押合同自簽訂之日起生效。如果當(dāng)事人要辦理抵押物登記的，登記部門為抵押人所在地的公證部門。農(nóng)村房屋屬于“其它財(cái)產(chǎn)”之范疇，建設(shè)部頒發(fā)的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》和司法部頒發(fā)的《公證機(jī)構(gòu)辦理抵押登記辦法》都分別予以明確了該概念的涵義。故用農(nóng)村房屋抵押，則無(wú)須要辦理抵押登記手續(xù)，抵押與雙方抵押合同簽訂生效之日同時(shí)生效。而不辦理抵押登記產(chǎn)生后果只是不得對(duì)抗第三人，而非抵押無(wú)效。
五、宅基地使用權(quán)非居住用途引起的法律問題
在我國(guó)八十年代就開始實(shí)施改革開放政策后，為解決大量的農(nóng)村村民從事個(gè)體工商戶需要場(chǎng)地問題，1987年，國(guó)務(wù)院頒發(fā)《城鄉(xiāng)個(gè)體工商戶管理暫行條例》之第十四條規(guī)定：個(gè)體工商戶所需生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，當(dāng)?shù)厝嗣裾畱?yīng)當(dāng)納入城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，統(tǒng)籌安排。經(jīng)批準(zhǔn)使用的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，任何單位和個(gè)人不得隨意侵占。與之配套的《城鄉(xiāng)個(gè)體工商戶管理暫行條例實(shí)施細(xì)則》(修正)之第二十三條規(guī)定：經(jīng)批準(zhǔn)個(gè)體工商戶使用的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，需要拆遷的，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定，由使用單位承擔(dān)拆遷費(fèi)用。
但遺憾的是，至今沒有具體的操作方案出臺(tái)。而依據(jù)《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村每戶村民擁有宅基地，是為滿足其建造居住房屋而分配的。對(duì)于“建住宅”理解，1992年國(guó)家土地管理局政策法規(guī)司曾釋義：“《土地管理法》第四十五條(舊)所指的“建住宅”，應(yīng)當(dāng)理解為農(nóng)村居民所建住房以及與住房的居住生活有關(guān)的其他建筑物和設(shè)施�！�
因此，如果農(nóng)村村民需要經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)所，有兩種途徑獲得建設(shè)用地：
1、通過(guò)舉辦鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、村企業(yè)形式依法申請(qǐng)集體經(jīng)濟(jì)組織的土地作為建設(shè)用地;
2、依法申請(qǐng)獲得國(guó)有土地作為建設(shè)用地。
種方式，對(duì)于廣大農(nóng)村村民的個(gè)體經(jīng)商或開設(shè)手工坊，顯然是不現(xiàn)實(shí)的，因?yàn)橐粋�(gè)村莊開設(shè)集體經(jīng)濟(jì)企業(yè)，在數(shù)量上是非常有限的;第二種方式，對(duì)農(nóng)村村民更是一種空想。事實(shí)非常明確，在對(duì)農(nóng)村村民如何獲得經(jīng)營(yíng)性土地的問題上，我國(guó)的立法者根本沒有考慮或者說(shuō)完全忽略了。而實(shí)際上，大量的農(nóng)村個(gè)體工商戶普遍存在于每個(gè)村莊，遍布各個(gè)行業(yè)。國(guó)家不但默認(rèn)而且鼓舞村民以宅基地建造的居住房作為個(gè)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的場(chǎng)地，這種態(tài)度對(duì)于解決農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。
六、宅基地使用權(quán)征收后的補(bǔ)償安置問題
目前，對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)征用后的安置補(bǔ)償?shù)姆芍苯右罁?jù)是《土地管理法》第四十七條。該條規(guī)定：征用宅基地的，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，被征收土地上的附著物，也由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。由于該條款規(guī)定的太籠統(tǒng)，以致實(shí)踐中，對(duì)宅基地征用后的補(bǔ)償安置，只能以省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定為準(zhǔn)。
對(duì)農(nóng)村房屋的征用補(bǔ)償，涉及到兩個(gè)不動(dòng)產(chǎn)即宅基地和房屋。按照民法理論，補(bǔ)償也應(yīng)區(qū)分，因?yàn)閮烧叩难a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和補(bǔ)償性質(zhì)都是不同的，對(duì)宅基地的補(bǔ)償是基于土地被征用而產(chǎn)生，補(bǔ)償對(duì)象是被征用的土地所有權(quán)人和使用權(quán)人;而房屋屬于私人所有，補(bǔ)償直接給被征用人。但目前，許多地方制訂的關(guān)于集體土地房屋征用補(bǔ)償方案中，都規(guī)定可將宅基地補(bǔ)償費(fèi)直接補(bǔ)償給農(nóng)戶。在實(shí)際操作中，分貨幣補(bǔ)償、房屋安置、另行審批宅基地安置三種方式。
1.貨幣補(bǔ)償，是指宅基地征用后，對(duì)宅基地使用權(quán)人進(jìn)行一次性安置，包括宅基地使用權(quán)和房屋兩個(gè)補(bǔ)償。宅基地使用權(quán)區(qū)位是指處于城市規(guī)劃區(qū)具體的地理位置，依據(jù)政府規(guī)定的.土地基準(zhǔn)價(jià)進(jìn)行評(píng)估而定，被拆除房屋按房屋的重置成新價(jià)確定。至于如何計(jì)算，國(guó)家沒有統(tǒng)一規(guī)定，地方政府也就因地制宜。
2.房屋安置，是指拆遷人對(duì)被拆遷農(nóng)戶依法給予房屋貨幣補(bǔ)償后，被拆遷農(nóng)戶再以其所得的貨幣補(bǔ)償款購(gòu)買拆遷人提供的國(guó)有土地上的安置房屋。這種情況主要是針對(duì)位于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的村莊。在城市化過(guò)程中，集體經(jīng)濟(jì)組織的所有土地都被國(guó)家征用后，由政府出資規(guī)劃建造統(tǒng)一的農(nóng)村聯(lián)體公寓或商品樓房，對(duì)失去房屋的農(nóng)民予以安置，即地方政府所謂的“撤村建居”方案。該安置方式在實(shí)施過(guò)程中有兩種方案：一是按照被征用的房屋建筑面積予以安置;二是在確認(rèn)房屋建筑面積上結(jié)合被拆遷人家庭人口情況予以安置。
我國(guó)建國(guó)以來(lái)的對(duì)農(nóng)村集體土地管理的實(shí)際情況。如在認(rèn)定計(jì)算宅基地面積上，北京市規(guī)定：“拆遷補(bǔ)償中認(rèn)定的宅基地面積應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)合法批準(zhǔn)，且不超過(guò)控制標(biāo)準(zhǔn)。未經(jīng)合法批準(zhǔn)的宅基地，不予認(rèn)定。經(jīng)合法批準(zhǔn)的宅基地超出控制標(biāo)準(zhǔn)的部分，不予補(bǔ)償;但1982年以前經(jīng)合法批準(zhǔn)的宅基地超出控制標(biāo)準(zhǔn)的部分，可以按照區(qū)、縣人民政府的規(guī)定給予適當(dāng)補(bǔ)償�！�
在1982年2月國(guó)務(wù)院公布《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》之前，我國(guó)農(nóng)村農(nóng)民建造房屋所需要的宅基地是不需要政府審批的，有的地方只要讓生產(chǎn)隊(duì)劃一個(gè)空地即可，有的地方則只需要經(jīng)村委或公社書面或口頭同意即可避免，而絕大部分的做法則是農(nóng)民自己弄個(gè)土地建造房屋，只要不是非常嚴(yán)重地亂占耕地或引發(fā)村民之間的爭(zhēng)議，政府也就不予以干涉。還有的農(nóng)民所占用的宅基地和房屋，則系土地改革時(shí)政府無(wú)償分配獲得，雖然當(dāng)時(shí)規(guī)定有頒發(fā)房屋土地所有權(quán)證，但后來(lái)辦理出的也只占小部分，大部分的都沒有任何政府頒發(fā)的書面證明，已辦理房屋土地所有權(quán)證的。
這兩種宅基地使用權(quán)人，有的法制觀念淡薄，有的因一時(shí)無(wú)法提供有效證明，在八十年代末期的政府全面統(tǒng)一換發(fā)集體土地使用權(quán)證過(guò)程中，沒有及時(shí)地去辦理新的宅基地使用權(quán)證。這樣一來(lái)，現(xiàn)在這批宅基地依據(jù)北京市的政策，就成了違法占用土地，而被排除在補(bǔ)償之內(nèi)。這顯然于法于理都是非常說(shuō)不通的。實(shí)際上，國(guó)家土地管理曾就該類問題出臺(tái)文件規(guī)定：“1982年2月國(guó)務(wù)院公布《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》之前農(nóng)村居民建房占用的宅基地，在《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》施行后未經(jīng)拆遷、改建、翻建的，原則上按現(xiàn)有實(shí)際使用面積確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。1982年2月《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》公布時(shí)起至1987年1月《土地管理法》開始實(shí)施時(shí)止，農(nóng)村居民建房占用的宅基地，其面積超過(guò)當(dāng)?shù)卣?guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，超過(guò)部分按1986年3月中共中央、國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)土地管理、制止亂占耕地的通知》及地方人民政府的有關(guān)規(guī)定處理后，按處理后的實(shí)際使用面積確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。”
也就是說(shuō)，國(guó)家在認(rèn)定農(nóng)民占用宅基地問題上，還是本著實(shí)事求是以調(diào)查核實(shí)的事實(shí)為準(zhǔn)的。司法實(shí)踐上，《 人民法院行政審判庭關(guān)于對(duì)農(nóng)民長(zhǎng)期使用但未取得合法權(quán)屬證明的土地應(yīng)如何確定權(quán)屬問題的答復(fù)》
中也有類似的認(rèn)定：“對(duì)土地所有權(quán)有爭(zhēng)議，但不能依法證明土地屬農(nóng)民集體所有的土地，應(yīng)依照《土地管理法實(shí)施條例》第三條第(三)項(xiàng)的規(guī)定，并參照原國(guó)家土地管理局確定土地所有權(quán)使用權(quán)的有關(guān)規(guī)定確定土地所有權(quán)。此外，考慮到該案的爭(zhēng)議土地系農(nóng)民長(zhǎng)期使用，但未取得合法權(quán)屬證明的特殊情況，建議你院向政府提出司法建議，即：如果國(guó)家使用該爭(zhēng)議地，應(yīng)參照國(guó)家征用土地的有關(guān)規(guī)定給予適當(dāng)補(bǔ)償。”
3.另行審批宅基地安置
是指征得區(qū)縣政府同意，且本集體經(jīng)濟(jì)組織區(qū)域內(nèi)還有可以安排宅基地的建設(shè)土地的，被拆遷農(nóng)戶在獲得房屋貨幣補(bǔ)償后再申請(qǐng)分配宅基地供其建造居住房屋，也有的集體經(jīng)濟(jì)組織異地成批建造農(nóng)居房安置被征用農(nóng)戶。
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